时间：2022-11-24 23:01:14来源：法律常识
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▌裁判要旨
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”规定中的“合法占有”，应以买受人实际控制该房屋为标准，其是否实际入住或使用则不是对该房屋合法占有的必要条件。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2019）最高法民申2261号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会。住所地：辽宁省沈阳市于洪区北陵街道包道村。
负责人：任忠利，该村村民委员会主任。
委托诉讼代理人：阚雪飞，辽宁良友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林晶淑，辽宁良友律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：李斌，男，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：曹晓丽，辽宁华恩律师事务所律师。
一审被告：辽宁东川房地产开发有限公司。住所地：辽宁省沈阳市和平区北六经街*号。
法定代表人：宋道宏，该公司经理。
委托诉讼代理人：曹韧，辽宁东尧律师事务所律师。
再审申请人沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会（以下简称包道村村委会）因与被申请人李斌，一审被告辽宁东川房地产开发有限公司（以下简称东川公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2018）辽民终822号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
包道村村委会申请再审称：一、本案李斌与东川公司签订的《商品房买卖合同》是东川公司为逃避债务，转移资产，与李斌恶意串通，将房屋备案在李斌名下，未实际付款、开具发票、交付、办理房屋所有权证，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同。二、李斌没有实际支付房款。收据是2010年开具，属于伪造。发票是在2017年9月开具，2017年7月案涉房产已经被查封。100万元现金没有提现记录，无有效证据证明。900万元转账凭证真实性存疑，即使为真，也是转给东川公司法定代表人程某某的个人账户，不排除是个人借款，不能认定为购房款。三、李斌在查封前未实际占有案涉房产。包道村村委会与东川公司案件发生在2008年，诉讼标的本金高达5400万元，东川公司明显为逃避债务，将案涉房产转移。2017年5月12日查封房产时，人民法院在房屋大门张贴了公告。东川公司在2015年7月8日将案涉房产出租给案外人使用，租期至2017年7月23日，可说明李斌并未实际占有房屋。李斌关于占有房屋的说法前后不一致，各种细节不能对应，七年不入住使用，不办理房屋所有权证，任由开发商出租使用不符合常理。李斌始终未支付物业费，关于物业费说法多次庭审中表述不一致。提供入住手续的是沈阳东威物业管理有限公司，与东川公司具有关联关系。四、案涉房产因未发生真实的交易至今未办理房屋所有权证。五、二审法院对于包道村村委会庭后提交的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》未组织质证，该备案书一方面能证明工程已验收备案，与李斌、东川公司所称未进行竣工验收不符，另一方面证明案涉房屋高六层，共计2636.11平方米，与双方《商品房买卖合同》所称五层2636.11平方米不符。因此，李斌的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，未取得排除强制执行的民事权益。综上，包道村村委会依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第四项之规定申请再审。
李斌答辩称：一、李斌与东川公司已于2010年8月25日签订了《商品房买卖合同》，并依法在房产管理部门进行了登记备案，登记具有公示效力，李斌已经取得了对抗第三人的权利。二、李斌已经提交证据证明支付了全部购房款1000万元。其中，以现金交付定金100万元，东川公司出具了收据，李斌在原审庭审中也对现金来源进行了说明。900万元转账提供了银行流水，虽900万元转入程某某个人账户，但东川公司出具了收据，认可收到该购房款，至于1000万元购房款东川公司如何使用，李斌无权干涉。2017年9月，东川公司为李斌开具了1000万元的增值税发票，足以证明李斌全额交纳房款。三、李斌在2010年10月即取得钥匙，因消防未验收，未能正常使用，一直闲置，未能办理房屋所有权证书。但是，东川公司在2010年10月8日已经为李斌出具了《准住通知》，应视为李斌对案涉房屋已经有事实上的管理和支配权，实际占有了该房屋。房屋的实际占有应以实际控制为标准，至于是否实际使用不应是房屋占有的必要条件。本案中，李斌购买的案涉房产不是居民住宅，而是为进行商业使用，造成未能使用的原因在于东川公司未能进行消防验收，故该房产因不符合商业使用条件而闲置。是否缴纳物业费与本案并非同一法律关系，也不是审查李斌是否实际占有的必要条件。东川公司在李斌无法正常使用房屋的情况下，将已出售的房屋擅自出租给第三方的行为，属于侵权，不能否定李斌合法占有的事实。四、案涉房屋未能办理房屋产权登记，原因在于没有进行消防验收，是东川公司导致，不能归责于李斌。五、包道村村委会在2008年开始与东川公司诉讼后并没有查封保全，至2012年申请执行时，房屋已经备案在李斌名下，2017年7月25日法院下达查封裁定，长达五年时间，包道村村委会均未要求查封房屋，李斌对双方纠纷过程并不知情，是在2017年9月11日进驻案涉房屋装修时，发现法院在房屋上贴封条才知晓。时隔一年之久，法院才在2018年8月23日向房产部门送达查封裁定。
东川公司述称：一、同意李斌的答辩意见。二、本案事实清楚，证据确实充分，包道村村委会的再审申请不能成立。首先，二审已查明本案的基本事实，且都有充分的证据予以证明，部分证据在一审审理过程中也有涉及，没有发现有伪造的证据。同时，在一审、二审审理过程中，未发现、也未认定东川公司与李斌存在虚假交易。其次，包道村村委会提到《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，在一审、二审审理过程中包道村村委会并没有说明来源，而且提供的是复印件，李斌和东川公司对此提出过异议。在此情况下，二审审理过程中，东川公司提出，具体的数字应该以相关部门所发的证书为准，包道村村委会也表示同意。庭后，东川公司提交相关的证书证明了具体的数字。并且李斌已经实际占有房屋，支付了全部价款。综上，二审判决正确，应予维持。
再审审查中，包道村村委会提交了《东川-文欣澜庭入住文件》《业主家庭档案登记表》《业主装修验收单》《商品房买卖合同》《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》（复印件）以及东川公司、辽宁东融（集团）投资管理有限公司、沈阳东威物业管理有限公司的企业工商查询记录用以证明其主张；李斌提交了《税收完税证明》、沈阳东威物业管理有限公司收款收据以及辽宁省沈阳市中级人民法院［2012］沈中执字第155号执行裁定书用以证明其主张。本院对以上各方提交证据组织当事人进行了举证质证，并留卷备存。
本院经审查认为 ，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 ”根据包道村村委会的再审申请事由以及李斌的答辩意见，本案的争议焦点为以下五点：（一）东川公司与李斌是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。（二）李斌在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。（三）李斌是否已就案涉房屋支付全部价款。（四）未办理过户登记是否因李斌自身原因造成。（五）原审程序是否存在违法。
（一）东川公司与李斌是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。包道村村委会对于案涉房屋《商品房买卖合同》由东川公司、李斌签订，以及该合同已在房产部门备案登记并无异议，争议在于其主张该合同属于恶意串通的虚假合同，属于无效合同。本案中，东川公司与李斌已在2010年签订了《商品房买卖合同》，并经房产部门登记备案，具有法定证明效力。包道村村委会虽主张该合同系双方恶意串通，但该主张建立在其主观推论基础上，现并无证据予以支持，故包道村村委会该项再审申请理由不能成立。包道村村委会用以主张合同虚假的其他观点，本院在以下依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条予以评析。
（二）李斌在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。包道村村委会主张李斌并未合法占有案涉房屋，其主要是认为李斌并未实际入住。本院认为，东川公司已于2010年10月8日向李斌出具了《准住通知》，表示交付房屋；李斌又与物业公司签订了《服务协议》《装饰装修管理协议》《住宅小区管理规定》等书面协议，表示其接受物业公司提供的服务，且在对案涉房屋进行管理和使用时将遵守相关管理规定。能够说明李斌在2010年已经对案涉房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。并且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。李斌已对签订买卖合同至提出执行异议的数年间未予实际使用作出了解释，考虑到案涉房屋具有商用性质，并非普通住宅，以及东川公司承认出租给案外人使用是其单方行为，李斌并不知情。二审法院关于不能因为东川公司将案涉房屋擅自出租而否定李斌的合法占有的认定，不违反上述法律规定，并无不当。
（三）李斌是否已就案涉房屋支付全部价款。李斌主张已付款1000万元分为两部分，即现金100万元，转账900万元。包道村村委会对于现金100万元交付的真实性有异议，但2010年8月10日东川公司即已出具收款收据，可以证明李斌支付该部分款项，基本完成了举证责任。900万元虽未直接进入东川公司的财务账，而是汇入时任东川公司的法定代表人程某某的个人账户，但东川公司在李斌交纳两笔款项时，于2010年8月27日开具了收款收据，2017年9月7日东川公司又为李斌开具了总额为1000万元的购房发票，东川公司也认可其收到了李斌的购房款。考虑到转款发生时间在较早的2010年，远在2017年包道村村委会申请法院查封案涉房产之前，具有较强的客观性，故款项交付主体的形式规范与否，不能否定转款支付发生的真实性。因此，二审认定李斌已向东川公司交纳了购房款，并无不当。
（四）未办理过户登记是否因李斌自身原因造成。包道村村委会主张案涉房产因未发生真实的交易，故而至今未办理房屋所有权证。包道村村委会又提交《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》（复印件），欲证明工程已验收备案，与东川公司所称未进行竣工验收不符。但是，原审已经查明认定案涉房产未能消防验收，是未能办理产权证照的主要原因。并且，组织通过消防验收，达到办理证照的现实基础，为住户办理产权证照，属东川公司义务范畴，并非因李斌自身原因未办理过户登记，故原审未支持包道村村委会该主张，并无不当。
（五）原审程序是否存在违法。包道村村委会主张原审对《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》（复印件）未组织质证，剥夺了当事人权利。但是，经审查，一审已组织双方当事人就该证据进行了举证质证，并在一审判决证据部分予以罗列；二审在“本院认为”的论理部分亦予以了评析。一审、二审均对该证据进行了法定程序的审查，并无程序违法之处，包道村村委会该项再审申请事由不能成立。
综上，沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第四项的规定。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会的再审申请。
审 判 长 张代恩
审 判 员 李盛烨
审 判 员 季伟明
二〇一九年七月十八日
法官助理 兴成鹏
书 记 员 张 丹
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