时间：2022-11-27 22:53:39来源：法律常识
家住北京东城区的王先生卖房子不仅没收到足额房款，到法院起诉买方后反遭索赔百余万元。王先生面对巨额索赔束手无策，于是委托北京冠领律师事务所帮助自己解决纠纷，冠领律师成功帮助王先生迎来胜诉。
2019年底，王先生通过中介出售自己位于东城区的一套房产，刘琦因子女入学需要决定购买王先生的这套房屋。王先生和刘琦签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘琦购买王先生名下房屋一套，房屋价款共计近800万元，其中包括户口迁出保证金60万元，该保证金可抵扣与户口有关的违约金，房屋对应的入学名额为东城区某小学，且入学名额未被占用。如果王先生未如期将户籍迁出，则应按日计算向刘琦支付房屋总价款万分之五的违约金。
合同订立后，刘琦通过中介向王先生支付了700余万元房款，并将另外的60万元户口迁出保证金存入理财通账户。其后，双方办理了房屋产权过户手续，刘琦将户口迁入该套房屋，王先生至迁入地办理户口迁移手续，却被告知因客观原因暂时无法转出户口。待王先生成功将户口迁出时，距离双方约定期限已过去一个月左右，60万元户口迁出保证金已被退还至刘琦账户。
2021年，王先生因刘琦少支付了一笔60万元的房款，于是向法院起诉刘琦支付剩余房款。刘琦提起反诉，主张按照每日房屋总价款万分之五计算，王先生应向其支付百余万元违约金，户口迁出保证金可用于抵扣部分违约金。遭到巨额违约金索赔，王先生十分无助，于是委托北京冠领律师事务所的张丽娜律师帮助其应对诉讼。
▶ 针对刘琦的主张，冠领律师指出：
首先，王先生和刘琦之间建立的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。王先生在和刘琦签订合同并收取到700余万元房款后，积极协助刘琦办理房屋过户手续，并且根据约定将自己的户口迁出涉案房屋。买方刘琦也将自己和家人的户口成功迁入涉案房屋中，其子女得以顺利进入学校就读，因此刘琦就涉案房屋享有的户口相关权益未受到任何损失。
其次，虽然在王先生办理户口迁出的过程中，由于客观原因受到拖延，未能在合同约定的期限内成功迁出户口，但是考虑到王先生迁出户口时仅比合同约定晚了一个月左右，并且该迟延非王先生主观原因造成，因此王先生自身并无过错。根据《民法典》第585条中的规定，本案中王先生与刘琦约定的违约金计算方式过分高于刘琦的损失，因此法院应当根据案件情况予以大幅酌定减轻。
最终，法院采纳了冠领律师的代理意见，认定合同约定的剩余60万元购房款系户口保证金性质，该户口保证金可与户口相关的违约金相互折抵。最终法院判决折抵后的剩余57万元款项应由刘琦支付给王先生，并驳回刘琦的其他诉讼请求。冠领律师成功帮助王先生避免了高达百万元的违约金赔偿。（除办案律师外，当事人均为化名）
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