时间：2022-11-28 09:16:48来源：法律常识
案例
张大爷现在住的房子，购买于2014年，首付200万元，按揭贷款60万元，其中的首付款大部分是卖掉旧房所得。因为买房时张大爷和老伴的年龄都已经超过了60周岁，在咨询了多家银行后，二老决定找一位信得过的亲戚代持房屋，以便于向银行办理按揭。跟唯一的女儿商量后，因女儿在家带孩子，缺乏银行流水，房屋代持人最终确定为在国企工作的女婿小赵。之后，房屋登记在老伴和小赵名下，共有方式为共同共有。房屋的首付款全部由张大爷支付，随后的按揭还款亦由张大爷转款至女婿账户内，再由银行扣款。
2018年，张大爷的老伴因疾病不治身亡。2019年，女儿与女婿因感情不和协议离婚。离婚协议中未涉及到此套房屋的处理。
张大爷在女儿离婚后与女婿协商房屋过户事宜，遭到女婿拒绝，同时银行表示在按揭贷款未还清前，无法办理过户。为此，张大爷咨询律师，询问如何处理后续纠纷。
律师解答
本案涉及到的法律关系较为复杂，需要一一进行梳理。第一，从权属上来看，存在登记人与实际产权人不一致的情况；第二，张大爷老伴去世后，她对房屋拥有的产权部分已发生继承情况，而女儿继承到的份额属于夫妻共同财产；第三，房屋还有按揭贷款，银行对于该房屋享有抵押权。张大爷想要实现权属的过户，必须一一解决上述三个方面的问题。
问题一，登记人与实际产权人不一致。根据我国法律规定，房屋的归属以不动产登记簿记载事项为准，如果张大爷认为小赵仅为代持人，并非房屋的实际产权人，需要先起诉小赵做房屋的确权，将房屋的实际产权人，即张大爷与老伴确认为房屋的实际所有人。而这个诉讼中，张大爷需要做很多工作，包括整理购买房屋的资料与交款的证据，找物业或居委会开具张大爷居住于该房的证明，提交装修房屋、交物业费等的材料，还得去将银行流水打印出来，以证明还按揭情况……总之，张大爷作为实际所有人，在诉讼中必须得有相关证据证明自己的诉讼主张，否则将承担败诉的不利后果。而在没有代持协议的情况下，法院是否会认可双方是代持关系，在法院出具判决前，一切都是未知数。
问题二，张大爷老伴去世后，她对房屋拥有的产权部分已发生继承。在没有解决继承问题之前，张大爷想要把房屋过户到自己名下是无法实现的。如果问题一中，法院最终判定房屋实际为张大爷与老伴的共有财产，那么老伴去世后，如果没有留下遗嘱，其享有的50%将按照法定继承处理。根据现行《继承法》的规定，第一顺序继承人为父母、配偶、子女，老伴的继承人就是张大爷与女儿。女儿的问题好解决，她不会跟父亲来争母亲的遗产，但是，女婿就不一定了！看到这，很多人会说，关女婿什么事？本来跟女婿无关，但是因为母亲去世的时候，女儿还没有离婚，那么就或多或少有一定的关系！我国婚姻法第17条对于哪些属于夫妻共同财产做了明确的规定：婚姻关系存续期间任一方继承所得的财产均为夫妻共同财产。基于此条规定，女婿就有了话语权。此时，要想解决这个问题，张大爷的女儿必须做一个明确放弃继承的意思表示，此意思表示最好经公证处公证。
问题三，房屋还有按揭贷款，银行对于该房屋享有抵押权。如此一来，即使前两步都走完了，在按揭贷款还完之前，张大爷可能都要受制于前女婿。因为，在银行那里，张大爷无法变更贷款人，无法将还款账户变更成自己的账户！张大爷唯有先解决银行按揭款项的问题，才能顺利完成过户。
我们在办理案件过程中，类似于张大爷这样的情况屡见不鲜，甚至还有因代持人债务问题，最后房屋被拍卖的情形。在此温馨提示，房产代持，看起来很美好，可以解决短暂的困境，但也有可能为我们带来长远的隐患！