找律师买二手房，二手房交易中的坑

刚接待了一个房产咨询有感而发：有人愿意花千万买房子，花十万去付中介费，但却不愿意拿出几千让律师写个合同或者看看合同。二手房买卖从去年一年的数据而言，降温不少，但奇怪的是光收到咨询数而言，却一点都没有减少，大家还是义无反顾的往同一个坑里跳。据此挑了5个最常见的坑，写下此文，帮大家避避。

本文共1659字，5个知识点，看完需4分钟。

01房屋产权

首先，房屋是否具有合法权证？

对房屋有购买意向了或具体谈价格前，第一件事应该先看产证原件，看看名字、位置、面积等是否跟所陈述以及合同上一致。然后对于那些没产证，请仔细区分是能办证而未办证的（如拆迁小区）还是根本无法办证的（如违章建筑、小产证房），根据上面情况在合同中写明具体操作的条款，否则可能无法履行或最终导致合同无效。结合上图具体判断。

其次，房屋属于何种性质？

房屋性质一般分为商品房、房改房、保障性住房、城市自建房、农村自建房，其中除了商品房其他均有一定的限制。房改房、保障性住房、城市自建房一般需补交土地出让金，而农村自建房土地性质是集体所有的宅基地，只能在农村集体组织成员之间交易。

第三，房屋的权利人是否都愿意出售？

笔者被咨询过程中，常常有三种因为权利人不明晰产生纠纷的。第一种是房屋是夫妻共同共有（无论房产证有无另外一方名字）。签署过程中，千万别让夫或妻替另外一方代签，鬼知道这个房子是不是偷偷卖，即使因为种种原因需要代签的话，也要出具授权委托书最好是视频授权。另外一个坑是，有些已婚人会声称自己是单身，那就把该承诺写进合同条款，并明确违约责任。

第二种是产权证有多人名字，共同共有，这时候处理方式与第一种相同，要征得全部产权人的同意。

第三种是涉及继承的，该类房屋除非他的第一顺位继承人（父母、子女、配偶）都同意或已不在人世，否则请谨慎购买。即使购买，也要求对方出具公证书证明该房屋产权并要求全体继承人签字。

02限售、限购、限贷

现在一二线城市往往都有房产限售（即某期间内无法办理过户）、限购（符合一定条件如社保交满5年才能有购房资格）、限贷（商贷、公积金贷款对首付和未结清款项等条件不满足而无法贷款）。但因为种种原因，我们即使知道存在上述情况还是会签署《房屋买卖合同》并支付部分房款，这时签署时请谨慎审查对方的资信状况，并请律师帮助设计合同内容，避免以后房、钱两空。因为要知道，即使你签订合同支付房款，但在对外而言，该房屋仍属于卖方，很可能被他自己或者公检法机关处置。

03无法交易

有三类房屋无法交易，请在购买前谨慎辨别：1.司法机关查封，解除查封前无法过户；2.行政机关限制交易（如存在违建，被综合执法部门冻结产权，违建整改前无法过户）；3.被抵押，需解除抵押后才能过户。上述情况可以让你的中介凭借其权限查询，也可以让产权人到房屋所在地的不动产服务中心拉取上述信息。除了有银行抵押贷款属于正常现象，其他除了上述情况的，往往就是房屋或者出卖人本身存在纠纷。

04学区与户口

现在购房者的主要需求是解决户口和学区的问题，但因为该合同目的并未在合同中体现，常常出现房子买了，户口迁不进或书读不了的情况。其实，该类问题的预防操作也比较简单：首先要求卖方出示户口簿核实交易房屋的落户情况，看是否有适龄儿童；其次要求卖方书面承诺学位未占用，并约定违约责任以及该情形是合同的解除情形之一。

05被对方或不良第三方套路

1谎称自己是房东

不是房屋产权人而声称自己是产权人委托自己卖方，可能授权委托书都是伪造。

2骗取前期房款

签订低定金、早交房、畸长付款期且约定“指定第三方过户”或“全权委托公证”条款，来骗取前期房款的方式；

3谨防不良中介

因笔者担任过中介公司的法律顾问，但中介所谓的套路也懂一些，但有一种实在为人所不耻：即所谓“独立从业者”的个人或没有正规中介资质的机构马上促成交易并收取中介费，该类不正规的个人或机构，往往完全没有尽到审慎义务，所促成的交易后期往往会产生纠纷，但他们早就找不到人或无法被行业所处罚，即使你想要求赔偿，往往也是一个空壳。

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