无良律师怎么找，中介公司隐瞒凶宅

前 言

在二手房买卖合同纠纷中，购买方以出售方所售房屋是“凶宅”为由，要求解除或撤销买卖合同，或者要求出售方予以赔偿时，由于“凶宅”的观点属于民间普遍存在的民风民俗，不违背法律强制性规范，可以认定为民法上的“善良风俗”，受法律保护。但是，对于“凶宅”的界定范围不宜过大，以免加大出售方的信息披露义务，损害正常的房屋交易市场秩序。

案例分析

原告康某、宋某诉称：被告为上海市宝山区华灵路1885弄45号× × ×室房屋（以下简称系争房屋）的房地产权利人。原告经中介介绍欲向被告购买系争房屋。签约前，原告基于自己和小孩年纪尚小不能接受房屋有死人的情形而向中介询问系争房屋是否涉及死亡或自杀、他杀及其他非正常死亡的情形，并要求被告确认，被告表示没有死人的情形。原告与被告于2015年8月签署房地产买卖居间协议，原告向被告支付了20万元。此后，原告从小区邻居处先后了解到，2013年至2014年间，系争房屋涉及两起死亡事件，其一系刘某的配偶在系争房屋内病亡；其二为有人跳楼自杀。原告认为，被告不如实向原告披露上述事实，故意隐瞒，构成欺诈，因欺诈订立的合同，应予撤销。原告起诉要求撤销与被告间的房地产买卖居间协议，被告返还已付款项20万元及按同期贷款利率计算，支付上述款项从2015年9月21日起至判决生效之日止的利息，并赔偿原告实际损失20万元。

被告刘某、陈二辩称：系争房屋早先为刘某及其丈夫陈一及陈二一家名下房屋。2013年7月，陈一因病在家中死亡，生老病死乃自然状况，并非非正常死亡。2014年，两被告经继承成为了房地产权利人。原告经公开信息，可以获知系争房屋的权利为经继承取得。原告所谓的第二起死亡事件，系2014年夏天，有一人死在了系争房屋北侧的公共绿地上，被告当时不在家，回家后死者已被处理了，听邻居说死者是五楼的人。但死者具体的死因以及死亡地点离系争房屋的具体距离，被告不清楚。该死亡事件并未发生在系争房屋内。系争房屋并非凶宅，被告没有向原告进行披露的义务；如果原告主动询问，被告的确有义务披露，但签约前原告也没有向被告进行过询问。综上，被告不构成欺诈，不同意原告的所有诉讼请求。

法院经审理查明：2013年8月6日，被告（出卖方、甲方）与原告（买受方、乙方）及上海XX房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖合同》，其中约定，系争房屋总房价款343万元。第3条约定，合同的履行，3. 1意向金：乙方已查验了该房地产的全部信息、户型分布等实际情况均符合乙方的购房需求，为表示购买诚意，于2015年8月6日前向丙方支付意向金2万元，丙方收到意向金3个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金，否则应向丙方支付违约金为本合同所述总房价款的0.5％。若甲方在签署期限内未能签署本合同，则乙方可要求丙方无息退还已支付的意向金，也可继续委托丙方与甲方洽谈。3.2转定金：如甲方签署本合同，则乙方同意交付的意向金转为定金，由此构成乙方支付给甲方的首期定金。待甲方签订本合同后7日内，乙方应补足定金至18万元。3.3签订买卖合同示范文本：甲乙双方同意在本合同签订后60日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。

2015年8月6日，刘某出具收款收据，确认收到宋某购买系争房屋的定金2万元。2015年8月11日，宋某向陈二银行转账支付13万元；同日，陈二出具收款收据，确认收到18万元。

审理中，原告表示，据原告了解，被告是在2005年就购买了系争房屋，系争房屋现有产权证是2014年的，但原告并没有注意到是否是继承取得。原告问过被告为何是新产证、未满两年是否要缴营业税，陈二说是其父亲名下过户过去的，但并没有说到父亲去世的事情。在签订买卖协议前，原告问过刘某系争房屋内有没有死过人，刘某说房子各方面都很好、并没有说过其配偶去世的事情，但现原告没有证据证明其曾询问过被告有无死人的事情。买卖协议签订后，原告获知刘某的丈夫因病死于系争房屋内，就去找被告要求撤销合同，但刘某一听丈夫去世的事情就哭，原告就想缓一缓再提。后来，原告的家人在小区里玩，聊天时听说，2014年夏天，系争房屋楼上有人跳楼，正好落在了系争房屋的外面，靠在系争房屋的窗户附近。目前，系争房屋的房价已大幅上涨。

裁判内容

裁判结果：

上海市宝山区人民法院于2016年1月18日作出（2015）宝民三（民）初字第1763号民事判决：原告康建斌、宋月起诉要求撤销其与被告刘龙妹、陈竹青签订的房地产买卖合同，被告刘龙妹、陈竹青返还房款20万元及利息，并赔偿损失20万元等所有诉讼请求，不予支持。宣判后，双方当事人均未上诉。该判决现已发生法律效力。

裁判理由：

法院生效裁判认为：原被告就系争房屋签订的房地产买卖居间合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。现原告以被告欺诈为由，要求撤销双方间的房地产买卖居间合同，被告返还购房款并予以赔偿，故本案的争议焦点在于被告是否构成欺诈。判断被告是否构成欺诈，应当考虑以下若干要素：系争房屋是否属于“凶宅”，被告是否对相关信息有披露义务，以及原告是否曾要求被告进行披露。法院对此逐一分析如下。

第一，系争房屋是否属于通常意义上的“凶宅”，这是考量被告是否负有披露义务的基础。从社会生活的一般常识和常理推断，通常而言，“凶宅”指的是房屋内发生过非正常死亡事件或短期内多次发生死亡事件、致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。就本案而言，虽被告的家人在系争房屋内病亡，但正如被告所言，生老病死系自然规律，家人在自家房屋内病亡亦属正常；此外，虽此后又有楼上他人坠亡于系争房屋之外一事，但坠亡的行为和结果均没有发生在系争房屋内，坠亡事件与系争房屋亦无直接关系。由此，原告以上述两起事件的先后发生即认定系争房屋为“凶宅”，过于苛刻，与常理不符，法院对此主张不予支持。

第二，正如前段所析，系争房屋并不应当认定为通常意义上的“凶宅”。由此，原告主张的两起死亡事件的相关情形并不是系争房屋的关键交易信息，被告并没有主动向购房人进行披露的特定义务。在购房人并未就相关情形进行主动询问的前提下，被告不主动披露，合法合情合理，并无不妥。但需要注意的是，倘若购房人在择房过程中特别在意相关情形、并将相关情形作为购房时考虑的主要因素，且购房人主动就相关情形询问了出售方的情况下，基于诚实信用原则，被告理应全面、真实地予以告知，如有故意隐瞒即应构成欺诈。

第三，就本案而言，原告表示在签约前曾向被告询问过系争房屋内是否有死人的事情。被告对此予以否认，故原告应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。原告虽提供了与中介公司员工的电话录音及聊天记录，但均无法直接证明签约前原告曾向被告本人询问是否死过人这一特定情形，故对于原告的主张，法院实难采信。

案件评析

本案涉及“凶宅”，从一般民间的说法来看，主要包括三种情形：（1）曾经在该房屋内部发生过自杀、他杀事件等人为因素导致非正常死亡；（2）曾经发生过意外死亡事件的住宅，包括煤气爆炸、一氧化碳中毒等情况；（3）该房屋的地理位置、周边环境特殊，比如该房屋周边有火葬场、坟地等。

本案中，涉案房屋未曾发生过非正常死亡事件，原告提出的病亡事件是正常的生老病死，属于自然规律，与“凶宅”并无关系。坠亡事件也只是发生在小区内，与涉案房屋并无关联，原告因这两个事件将涉案房屋定义为“凶宅”，实属过于牵强。

另外，原告所举证据无法反映出其在签约前曾和被告询问涉案房屋是否与“凶宅”有联系，其以被告欺诈为由，要求撤销合同、返还房款并予以赔偿的诉讼请求，缺乏相关的事实与法律依据。

至于本案《房地产买卖居间合同》是否继续履行或者解除，以及会导致的什么样的法律后果，因本案诉讼请求所限，在案件审结后，可由相关当事人另行解决。

相关法条：

《中华人民共和国民法通则》第四条　民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

《中华人民共和国合同法》第八条第一款　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

第五十四条　下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。