时间：2022-12-02 13:11:26来源：法律常识
买房时，开发商都会要求先交定金，再签订正式商品房买卖合同。当购房者发现问题不想买房时，往往会碰到“定金不能退”。
法律对购房定金有何规定？购房定金符合什么条件才能退？日前，记者连线惠州市中级人民法院法官，通过典型案例以案说法，解答购房者关于购房定金方面的疑惑。
典型案例1
案情回顾
销售人员承诺可用露台，合同却不写
去年6月6日，张女士与惠州市建某房地产开发有限公司（下称“A公司”）签订了《房屋认购协议书》。期间，该项目销售代表就二楼露台的使用对张女士作了一些承诺。按照《房屋认购协议书》，张女士当年6月6日交付定金7万元，12日支付房款99900元。
当月23日，张女士前往销售部与A公司的销售人员洽谈合同签订事宜，但A公司不同意将二楼露台的使用承诺写入合同，故双方未能签订正式的《商品房买卖合同》。
后来，张女士向A公司三次发出律师函要求双倍返还定金，A公司于去年7月24日退还房款99900元给张女士。张女士认为A公司仍未向其退还定金7万元，故诉至惠阳区人民法院，请求判决解除《房屋认购协议书》，并要求A公司退还定金7万元并支付利息。
法院判决
返还定金，扣除6000元补偿开发商开支
惠阳法院经审理认为，原被告双方一致同意解除《房屋认购协议书》，且合同解除是基于不可归责于双方当事人的事由，根据相关法律规定，该案的定金7万元应退还给原告。但考虑到A公司的工作人员与张女士签订了《房屋认购协议书》，也做了《商品房买卖合同》签订前的各项准备与协商，消耗了A公司一定的人力、物力，产生一定的费用，法院酌情认为A公司应返还64000元给张女士，余下的6000元作为A公司产生各项费用的补偿。
宣判后，A公司不服一审判决，认为未能签订《商品房买卖合同》系张女士过错导致，故上诉至惠州市中级人民法院（下称“惠州中院”）。张女士称，A公司的销售代表对露台进行了虚假承诺，但最后未能签订露台协议，导致合同未签订。
惠州中院审理后认为，未能签订露台协议是导致合同未签订的一个重要原因。一审认定合同解除是基于不可归责于双方当事人的事由正确，故法院判决维持原判。
典型案例2
案情回顾
签订认购协议书后却无法办理按揭
2017年4月15日，谈某与B公司签订《房屋认购协议书》，约定由谈某、杨某认购B公司的一套房子，二人于当天向被告支付购房定金5万元。因B公司告知谈某、杨某无法办理银行按揭，二人不同意签订正式《商品房买卖合同》，B公司拒绝退还定金5万元，双方发生纠纷，诉至法院。谈某、杨某称，B公司售楼员进行了隐瞒事实的虚假陈述，导致其提供的材料不能通过银行审核无法办理银行贷款。
法院判决
未提醒按揭条件，退回定金5万
案件经过一审、二审，最终判决解除《房屋认购协议书》，B公司退回定金5万元给谈某、杨某。
该案争议焦点是B公司是否有权没收谈某、杨某的定金，该案承办法官介绍，B公司的销售代表尽管有向谈某、杨某提供置业计划书写明购置约定的房屋需每月供款5300元，但认购协议书中确定的买受人之一杨某1998年出生，是在校学生，无收入流水，根本不可能具备按揭贷款的条件。从买卖双方的谈话录音看，B公司销售代表并未提及曾在签订认购协议书时告知过杨某不具备贷款条件，因此，双方无法签订合同主要是由于销售代表未对房屋按揭贷款条件进行必要提醒造成，故B公司要求没收定金，法院不予支持。
典型案例3
案情回顾
消费者修改合同遭拒，公司拒返5万定金
去年1月14日，刘女士与惠州市广某实业有限公司（下称“C公司”）签订《房屋认购协议书》，约定由刘女士购买C公司开发的位于大亚湾西区一处房产。当天，刘女士支付定金5万元。
1月20日，刘女士到C公司处准备签署《商品房买卖合同》时，要求修改部分合同条款，C公司不同意修改。1月25日，刘女士向C公司发函要求其退还定金5万元未果，遂诉至大亚湾区人民法院。
法院判决
合同不清晰，公司退还定金
法院经审理认为，双方签订的《房屋认购协议书》是双方真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。签订该认购书时刘女士已经知道将来拟签订的商品房买卖合同主要条款，事后又以变更合同条款内容受拒为由拒绝签订《商品房买卖合同》，导致合同未能签订的原因在于刘女士，故其请求双倍返还定金，无事实和法律依据，不予支持。因该认购书已无实际履行可能，主张解除予以支持。故判决解除双方签订的《认购书》，驳回刘女士其他的诉讼请求。
一审宣判后，刘女士不服，提起上诉。惠州中院认为，C公司提交的合同范本中的确存在多处“×”以代替具体内容，即双方对于签订正式房屋买卖合同中多处细节没有作出明确约定，合同关于违约金的约定也确有不公。现双方事后对于合同主要条款无法达成一致，故合同最终未能履行属于不可归责于双方的事由。一审认定导致合同未能签订的原因在于刘女士，处理不当，予以纠正。故改判C公司退还定金5万元给刘女士。
连线法官
开发商与购房人能否约定露台使用权？
惠州中院民一庭庭长郭志文介绍，除规划为专属于特定房屋之外，露台属于业主共用部位，开发商与购房人不能对露台的使用作出协议，否则协议无效。
郭志文告诉记者，如果业主所购房屋靠近公共露台的，业主有使用上的便利，但在使用时不得侵犯其他业主合法权益（如相邻权），不得实施擅自改变露台的外观、形状、结构和用途等违反城市规划法、建设工程质量管理条例等的行为，否则应承担相应的民事赔偿责任及行政责任。
法律对退还购房定金有何规定？
根据《合同法》第一百一十五条规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
购房下定前应注意什么？
郭志文提醒，第一，购房千万条，谨慎第一条，一定要认真看清条款，明确权利义务；第二，最好在定金条款中注明不履行合同的具体情况；第三，虽然已订立定金条款，但只有消费者在交付了定金后，合同才生效。
本报记者邱若蓉 通讯员卢思莹 周泽锋
