口头承诺卖房，买方给了钱也住了进去，但双方却没有签订纸质房屋买卖协议，甚至房产证所有者都不是卖方？！

这种情况下，买方还能维护自己的利益，获得房屋所有权吗？

案情再现

案件关系示意图

杨某为某企业董事长，李某为杨某好友。

2006年某天，李某邀请杨某到其新购买的某房屋内参观，流露出想要将该房以原价出售给杨某的意思，杨某参观房屋后对该套房屋满意，但需要考虑。

李某后与杨某面谈，称李某丈夫张某也同意将此房出售给杨某，后杨某表示同意购买该房屋。李某表示，因该房是开发商新交的毛坯房，因此待五年后再过户，可以避税。并称房屋可以先交给杨某居住，其后再订立房屋买卖合同。

李某同时表示，该房为银行按揭房，要等贷款还清后方可领取房屋产权证，但该房产权证上名字为张某及张某的弟弟张某元，不过李某声称，该房全部初始购房款是其一人所出，落张某元名字是因为其家庭关系原因，杨某提出质疑后，李某表示，没有问题，家里同意将房屋出售，杨某鉴于与李某多年的朋友关系消除了疑虑同意购买该房。

2007年5月，李某将该房及与该房相关的全套资料原件全部移交给杨某，杨某向李某交付了该房购房款20多万元，李某出具了收条。其后，杨某对房屋进行了装修并入住至今，并且，杨某在2009年一次性还完了房屋按揭款。

其后，在杨某向李某一方提出过户要求后，李某表示可以，要约家人一起来配合过户，后在杨某多次要求李某一方过户时，李某表示，提出因房地产市场涨价之原因，要求杨某再多付10万元，才配合其过户房屋的意见。并表示当初该房没有任何书面买卖合同，产权证上也不是自己的名字，因此合同无效，要收回房屋的理由。

后杨某就该房屋过户多次与李某方协商，均遭到推诿和拒绝。2013年，杨某在无奈之下，一纸诉状将李某及其丈夫张某，张某华及张某华妻子汪某诉至法院，要求法院认定本案房屋买卖合同有效，并要求被告立即将房屋过户至原告名下及承担案件全部诉讼费用。

被告方答辩称：

房屋买卖合同为要式合同，没有以书面形式订立的房屋买卖合同无效，并认为本案中房屋产权人李某在未经其他产权人同意下私自将房屋出售给原告，侵犯了其他产权人的利益，鉴于其他产权人对此明确表示反对，因为被告认为本案房屋买卖合同无效。另外，被告方也提出多年来原告居住该房为被告出租给原告居住的观点。

法院经审理后认为，本案房屋买卖合同依法成立，形式内容均不违反法律，依法应当得到法律保护，其认为，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）中的：“８９．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”之规定，判决支持了原告方的所有诉讼请求。

后被告不服，提出上诉，后二审法院依法维持原判，驳回上诉。

评析 法理

本案是一个特殊的房屋买卖合同纠纷，云南隆云律师事务所吴茜律师接受原告委托后，通过积极稳妥的诉讼方案，维护了当事人的合法权益。

本案对于原告杨某来说，法律风险是巨大的，没有签订房屋买卖合同，但又本着对被告李某的高度信任，基于友情和对方诚信度来交易，但却忽视了本案房屋产权为多人的交易法律风险，由此引发后续的多重问题。

而且，在现实生活中，很多房主即使在签订买卖合同后，看到房价涨幅巨大，便会在办理房屋过户手续前反悔，并寻找各种理由拒绝交房。为此，律师意见是，此类情况合同需继续履行，若不能履行，卖房人需承担违约责任。

另外，需要买房的朋友，在购房前应尽量咨询律师等专业法律人士，以期降低法律风险，避免不必要的纠纷和麻烦。

文 | 吴茜律师

云南隆云律师事务所律师

云南省律协劳动和社会保障业务研究委员会委员

云南省律协律师教育培训委员会委员

云南省律协妇女儿童业务研究委员会委员

昆明市专业律师人才库成员