时间：2022-12-03 17:09:22来源：法律常识
文 | 宋雪
2022年6月30日，江西省景德镇市恒大珑庭业主公开发布《强制停贷告知书》，称恒大珑庭项目存在网签、备案手续违规、银行违规发放贷款、项目长期未全面复工等问题，为及时止损，所有尚未收房业主在全面复工之前，将强制停止支付房屋贷款。截至目前，根据网络公开信息查询，已有十余省份的几十个楼盘业主纷纷发布了类似告知书，且这个名单还在持续增长。
楼盘的建设方是开发商而非银行，业主未能如期交房就停止履行与银行之间的合同确实不符合约定，但已支付了高额首付款与贷款的业主拿不到房子还要支付月供也确实“委屈”。
那么，这场由业主首先“打响的战争”是不是一场“必输之战”呢？
1、根据合同约定，业主是否能够强制停贷？
根据各个告知书来看，业主们纷纷采取公开致函的方式，宣称在某时间点之间如未能全面复工则停止支付房屋月供贷款。这种告知行为是否有合同依据呢？
事实上，在贷款购买期房的过程中存在两组法律关系，一为业主与开发商所签订的《购房协议》，为商品房买卖合同关系，一为业主与银行签订的《个人购房借款及担保合同》，为商品房担保贷款合同关系，业主宣称的强制停贷本质上是自行停止《个人购房借款及担保合同》的履行，而根据常见的《个人购房借款及担保合同》的定，房屋未能如期交房往往不属于可暂停履行还款义务的约定情形，反而，合同中往往会约定，不如期归还贷款会构成根本违约。
可见，在绝大部分情况下，业主难以在合同层面获得支持。
2、根据法律规定，业主是否能够强制停贷？
从一般的《商品房担保贷款合同》来看，银行需依约提供贷款，业主需按月向银行支付贷款，在签订借款合同后，双方均负有履行义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十五条、第五百二十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求”“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”之规定，无论双方之间的履行义务是否具有严格的先后顺序，拒绝履行的一方即使要拒绝履行，一般也需要明确掌握对方不履行或履行不符合合同约定情形的具体证据，并以法律认可的方式提出不履行的主张。
因此，不论是从合同约定还是法律规定层面，擅自宣布强制停贷不仅无法实现目的，反而可能导致自己率先违约，进而产生不利的法律后果。
但不可回避的问题在于：在长期逾期交房、甚至存在烂尾楼的风险下，要求业主如期支付贷款势必容易激起“民愤”，客观上也导致各方权益失衡：开发商实际占用资金但未依约交房；银行稳定的从业主处收回贷款、业主既无法确定何时能收房以及是否能收房又需要一直支付高额月供。那么，既然不能自行强制停贷，业主又能做点什么以保障自身的合法权益呢？或许以下几则案例可以给我们一些启发。
从裁判文书网来看，法院在大部分情况下均会支持银行的诉请，要求停贷的业主继续支付房屋贷款，但如存在以下情况，在证据充分的情况下，法院仍会判决业主无需支付房屋贷款，或暂时不需要支付房屋贷款。
（一）业主从起诉之日至房屋具备交付条件之前无需向银行履行偿还本金及利息的义务
案例
案号：（2017)粤13民终1881号 广东省惠州市中级人民法院
案情简介：2013年6月5日，业主黄某与A银行惠州分行及某耀集团有限公司（开发商）签订了《个人购房借款及担保合同》，合同约定业主黄某向A银行惠州分行申请贷款82万元用于购房，贷款期限为360个月，还款方式为等额还款。合同签订后，项目迟迟未能如约竣工交房但黄某仍需继续承担高额房贷，为此楼盘的多名业主长期组织上访。后，业主黄某将A银行惠州分行诉至法院。
黄某向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行将原告按揭款820000元存入商品房预售款专用账户的义务；2、确认原告在被告未履行将原告按揭款820000元存入商品房预售款专用账户的义务前，享有拒绝履行《个人购房借款及担保合同》所约定的还本付息义务的权利；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院判决：一、原告黄某从起诉之日起至房屋具备交付条件之前无需向被告A银行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中的偿还本金及利息的义务；二、驳回原告黄某的其他诉讼请求。2017年9月7日，二审法院驳回A银行惠州分行的上诉请求，维持原判。2018年9月14日，广东省高级人民法院驳回A银行惠州分行的再审申请。
该案业主之所以能取得“胜利”，主要原因在于案件中查明了银行在履行合同的过程中存在明显过错，进而才争取到了在交房之间不再还款付息，即“停贷”的目的：
1.银行未依法依规将款项支付至监管账户
一审判决确认了以下事实：被告A银行惠州分行于2013年06月05日出具《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，内容为：为确保商品房预售资金重点用于后续工程建设，本行特作出如下承诺：保证将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）捌拾贰万元全部存入预收款专用账户，如有违反，愿承担责任。2016年6月14日，惠州市房产管理局向被告发出惠市房函[2016]255号《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》，内容为：预售商品房的按揭贷款是房款的一部分，根据规定应全部进入预售资金专用账户，由房管部门监管使用。房管局给各商业银行发出文件（惠市房[2011]19号、惠市房[2013]99号及212号、惠市房函[2014]339号）明确某耀集团有限公司开发的案涉项目在被告A银行惠州分行办理住房按揭贷款业务，A银行惠州分行发放的按揭款2774万元，未按规定流入楼盘的预售资金专用账户。
2.被告未将款项支付至监管账户的行为存在过错
被告向惠州市房管局出具《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，同时又是专业的银行金融机构，对于将预售资金存入非专用账户存在的风险是应当知晓的，而被告并未在缔约之时以及合同履行过程中向原告履行告知义务，被告的行为是致使涉案房地产工程“烂尾”的间接原因，故被告应当承担部分缔约过失责任。但毕竟房屋的建造方并非银行，而是开发商，开发商违约才是一切问题的原因。因此，从公平原则上考虑，原告可从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行抵押贷款合同中的偿还本金及利息的义务，且原告无需向被告支付上述期间涉案借款的利息（含复利及罚息）。
该案对本次主张“强制停贷”的业主具有一定的参考作用：
1、该案中房屋并未被确认为烂尾房，业主与开发商并未解除《房屋买卖合同》，但房屋交房期间严重逾期，这与目前大多数楼盘的情况大体一致，客观情形一致；
2、该案中原告黄某将矛盾直接指向银行监管义务的缺位，认为银行在履约过程中存在违约行为，因此可以不继续履行支付房屋贷款的义务，且争取到了在交房之前不再支付房屋贷款的权利。但需要注意的是，要主张银行存在监管缺失需要有一定的证据，如无法证实银行存在过错就进行停贷，往往会面临严重的法律风险。
（二） 项目确定烂尾的情形下，业主无需继续偿还贷款
案例
案号：(2019)最高法民再245号 最高人民法院
案情简介：2018年，因越州公司（开发商）未按照约定期限交付房屋，案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。《借款合同》《抵押合同》解除后，根据《借款合同》第十九条约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人”，建行青海分行认为业主王忠诚等人需向其支付相应款项，故将王忠诚等业主诉至法院。
建行青海分行向法院起诉请求：1.判令王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金58546649.55元，并自2018年3月21日起，按年利率计算资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；2.判令王忠诚等三人承担律师费466876.20元；3.判令王忠诚等三人承担本案全部诉讼费用。
一审法院判决驳回建行青海分行的诉讼请求。二审法院判决：一、撤销西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决；二、王忠诚等三人在判决生效后三十日内偿还建行青海分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.2元，并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；三、驳回建行青海分行其他诉讼请求。王忠诚等人向最高人民法院申请再审，2019年5月10日最高人民法院作出（2019）最高法民申527号民事裁定，决定提审该案。2020年12月3日，最高人民法院作出（2019）最高法民再245号判决，判决：撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决。
该案判决结果一波三折，一审驳回建行青海分行全部诉请、二审支持建行青海分行的主要诉请、再审撤销二审判决结果，维持一审法院判决，而最高院支持的理由主要包括以下几点：
1、根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据案情简介来看，越州公司未按照约定期限交付房屋，《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均被解除，很显然，合同目的完全无法实现，根据法条的规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，而并非业主王忠诚等人；
2、《借款合同》第十九条“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人”的约定事实上与《商品房买卖合同司法解释》的规定相背离，且该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》（已废止）第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，从该条款来看，在案涉情形发生时，王忠诚等人既未取得所购房屋、亦未实际占有购房贷款，但仍负有归还贷款的义务，明显属于不合理地加重了王忠诚等三人的责任。因此，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。
3、本案存在的现实困境在于：因越州公司的原因导致合同无法交付，但越州公司实际占有、使用业主支付的首付款和房屋贷款；建行青海分行依据《借款合同》《抵押合同》的约定，既享有房屋的抵押权又享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。在该种情形下，如按合同约定的权利义务关系处理，则明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
因此，在项目确定烂尾的情形下，即使《借款合同》《抵押合同》存在相关的条款约定，业主也无需归还相应款项。
启示意义
在购房目的已经无法实现的情况下，开发商往往已经存在重大的财务问题，业主需联系各方及时解除相关合同，通过法律手段止损。
安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！风雨不动安如山。普通人买房的目的是安家定居，但却因此无法安家定居。但无论如何，通过法律途径合法维权，才能在避免更大损失的情况下，有效维护自己的合法权益！