时间：2022-12-04 04:10:34来源：法律常识
2017年8月14日，司法部印发《关于公证执业“五不准”的通知》，其中明确规定“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证时，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。”显然，不动产全项委托公证在现实中产生了恶劣的影响，才必须从源头予以治理。下面以上述通知颁发后本人代理的真实案例，详解法院为何确认不动产全项委托公证下签订的房屋买卖合同无效。
一、案件事实
原告原系争房屋产权人。
2012年6月29日，原告向第三人出具委托书，内容为：委托人是系争房屋的权利人，现委托受托人在权限范围内以不低于85万元的价格办理房屋出售的一切事宜，委托权限为全权委托，委托期限从2012年6月29日起至2013年6月28日止等等。该份委托书经上海市某区公证处公证。2013年6月7日，第三人向原告的银行账户汇款101,700元，为原告还清了系争房屋上的商业贷款，注销了抵押。
2013年6月18日，第三人以原告为卖售人(甲方)与被告(买受人、乙方)签订《上海市房屋买卖合同》，该份合同由第三人在甲方代理人处签名。双方在该份合同中约定：甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款共计105万元，2013年7月31日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等等。双方在该份合同中未约定房款的付款方式和付款期限，也未约定对系争房屋进行验收交接。
2013年6月24日，系争房屋产权登记至被告名下。
2016年10月21日，被告补办了房产证。
2017年1月24日，系争房屋被核准登记350万元的抵押债权。
原告提供一份借条及收条，主张其于2012年6月27日向案外人李某借款40万元，后其通过他人向李某还清借款，方知晓系争房屋已过户至被告名下，但系争房屋一直由原告一家人居住在内，且是原告的唯一住房，故原告不可能出售系争房屋。
原告申请证人张某到庭作证，证人张某当庭陈述：证人认识李某，李某是放贷的；原告通过证人向李某还过钱，差不多30多万元左右，证人转账还给了李某指定的人，随后李某将借条、房产证原件还给了证人，证人把上述材料交还给了原告；原告找过李某要求把系争房屋恢复至原告名下，但李某找了好多理由拖了两三年拒绝办理等等。
2017年10月23日，原告向法院起诉并提出如下诉讼请求：
1、请求确认原、被告于2013年6月18日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
2、判令被告协助原告将系争房屋产权恢复登记至原告名下。
二、审理结果
法院经审理后认为，第三人作为原告的代理人与被告就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，但该合同仅约定了房屋总价及过户时间，对房款的支付及房屋的交付使用等重要事项均未作约定，显然有违正常房屋买卖的交易习惯，且该行为损害了原告的利益，故被告在此交易行为中不能认定为善意购房人。现原告要求确认双方于2013年6月18日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效并无不当，本院依法予以支持。
合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告应协助原告将系争房屋的产权恢复登记至原告名下，但鉴于系争房屋上设定有抵押登记，目前尚不具备产权恢复登记的条件，且涉及到抵押权人的利益，故对于原告提出的要求将系争房屋产权恢复登记至原告名下的诉请，本院实难支持。
法院最终判决如下：
1、确认原告与被告于2013年6月18日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
2、驳回原告的其余诉讼请求。
法院判决后，双方均未上诉，现已生效。
三、律师说法
1、不动产全项委托公证成为“套路贷”的工具之一。
最新的“套路贷”大多将目标锁定为借款人拥有的房产，而不动产全项委托公证成为“套路贷”贷款人顺利实现转移借款人房产的合法工具，很多借款人唯一一套住房被不明转让，引发了严重的社会问题。本案原告即是受害者之一。很多借款人对不动产全项委托公证的危害并不清楚，迫于借款的急切心理，并未将其当做一回事，再加上贷款人会忽悠借款人“手续都是这么做的”，贷款人很容易蒙混过关。鉴于不动产全项委托公证存在的严重危害，司法部才在去年通知禁止。但禁止之前已经产生的大量全项委托公证下签订的房屋买卖合同仍然存在，如何认定其效力，需要结合具体的案情从严审查。
2、如何主张不动产全项委托公证下的房屋买卖合同无效。
“套路贷”贷款人的主观目的是非法占有借款人名下的房产，不动产全项委托公证下签订的房屋买卖合同仅是一个貌似合法的工具，其与正常的房屋买卖合同交易习惯是不同的。正常房屋买卖交易合同一般在房屋中介机构居间介绍下进行，房屋买卖合同内容全面，有看房、房款的具体支付时间、房屋抵押权涤除的时间、交房的具体时间、不按时交房的违约责任等具体约定。但不动产全项委托公证下的房屋买卖合同，往往是买卖双方直接交易，房屋买卖合同内容非常简单，仅有房屋总价而且可能比市场价格明显偏低，没有房屋价款支付的具体时间，也没有违约的责任规定，更没有到现场看房的记录等，显然违反房屋买卖交易习惯，系双方以合法形式掩盖非法目的从而构成无效。本案中，法院正是以此为由判决系争房屋买卖合同无效的。
3、如何将房屋买卖合同确认无效后的房屋最终物归原主。
“套路贷”贷款人的狡猾之处在于，其深知不动产全项委托公证下签订的房屋买卖合同有可能被法院确认无效，为确保千辛万苦才“套路”来的房产安全，贷款人会在“套路”而来的房屋上设置抵押权，以阻挡房屋买卖合同无效后的返还。本案中，正是因为被告设置相应抵押权，法院才在本案中驳回了原告要求返还系争房屋的诉请。借款人如想最终将系争房屋过户到自己名下，还必须对抵押权人提起诉讼，要求确认抵押合同无效。法院经过审查，如抵押合同有效的，抵押权人构成善意取得，有优先受偿权，借款人仅能要求抵押人赔偿损失，但很多时候抵押人并无清偿能力；如抵押合同无效，抵押权也随之无效，法院应当判令房屋归借款人所有，最终物归原主。
