时间:2022-12-07 14:06:21来源:法律常识
二手房买卖的违约并不少见,出于不同的原因,买方和卖方都有可能违约。经过这么多年的市场和法律教育,其实很多人都有这样一个概念:
违约要承担违约责任。
其中违约金又是最为常见、且最有争议的一点。由于实务中一般使用的是房产中介提供的格式合同,直接把违约金比例定在20%,所以在出现违约后,争议点会进一步演变成违约方是否要向守约方支付总价20%的违约金。
然而在司法实践中,由于每个案件都有其各自不同的案情,不可能几条法律就能统摄纷繁复杂的社会生活,给千人千面作出一个整齐划一的评价。
我经常半开玩笑地说,案件是一门玄学,不可能像计算机程序那样,这边输入条件,那边就会得出运算结果,每一次得出一样的结果。
不妨比较两个同为深圳地区的案件,一个是买方违约,另一个是卖方违约,二者相似之处是均认定存在违约,都没有支持20%违约金。
案例一:买方无故不履约,承担少量赔偿责任
案号:(2022)粤0307民初5XXX号
概述:2020年何先生与法先生签订《房屋买卖合同》,何先生把位于深圳市龙岗区某处房屋转让给法先生,售价3200万,并且约定7天内法先生支付定金380万元。但是7天之后,法先生以不在深圳、工作繁忙为由没有支付定金。经过多次催促,法先生均没有支付。
何先生将法先生起诉至法院,要求法先生承担380万元的违约责任。
法院判决:法先生无故不履行合同构成违约,但何先生主张380万元违约金明显过高,且何先生并无证据证明其损失,法院酌情其损失为5万元,故判决法先生向何先生赔偿5万元。
案件二:卖方存在不实宣传,仅退还定金
案号:(2021)粤03民终2XXX号
概述:尚先生将位于深圳市盐田区某处房屋委托给中介公司放盘出售,房屋信息标注“带花园”等字样,索先生看到信息后,被“带花园”所吸引,在中介工作人员带看房后,确认现场房屋后确有平整的空地,遂签订《房屋买卖合同》,售价300万元,当天支付了16万元定金。
第二天,索先生向物业公司求证该房屋是否“带花园”,可以自由使用“花园空地”时,物业公司予以否定。索先生再次与尚先生求证,尚先生明确:能否使用花园需自行与物业公司协商。
索先生认为自己冲着“花园”才选择购买该房屋,而尚先生发生的不实信息造成了误导,故要求解除合同、退还定金,并承担60万元违约责任。
法院判决:卖家尚先生以“带花园”为噱头发布房屋信息,对潜在购房人造成误导,且索先生确以“花园”作为决定购房与否的重要因素,所以尚先生存在过错,索先生有权解除合同。
但索先生无法证明其存在何种损失,故不支付60万元的赔偿诉求。法院判决,解除二人买卖合同,尚先生向索先生返还定金及利息。
重点
律师评价
一、过错程度是重要的审查内容。要着重指出,一但出现合同不能履行,就可以追究20%违约责任,这是一种极其错误的观点。在民事法律关系中,出现合同违约时,一定要审查双方是否存在过错及过错程度,这是案件的基础。
二、法律不可能让人因他人之错误而获利。虽然赔偿和违约金的功能不相同,赔偿着重于补偿损失,违约金着重于惩罚,但实践中仍然要考虑守约方的损失,不可能让守约方因为违约方的过错而获利,龙其是重大获利。像上述提到的案例一,就是这样的情形。虽然买方不履行合同存在过错,但这种过错并没有给卖方造成损失,如果仅凭此就主张高达380万元的违约金,肯定不能得到法律支持。
三、原告负有关键举证责任。一般来说原告是守约方,才有起诉的诉求,但是实践中往往有人只提交合同、转账记录等简单证据,然后就主张高额赔偿或违约责任,这是诉讼上的“冒险行为”。原告对自己的主张负有举证责任,赔偿、违约金的诉求也要有相应的证据,否则如上述两起案件,不管是买方起诉还是卖方起诉,均没有充分地举证,最后法院都没有支持高额的赔偿、违约金诉求。
最后也要指出,不能当然地认为房屋买卖纠纷中,就不存在20%违约金的高额赔偿。在实务中,存在不支持、部分支持和全部支持等不同情形,而且都有对应的案件,都发生在同一个地区、由一家法院作出判决。这并非同案不同判,实则是由不同案情所致。
对不同案件进行梳理事实、抽丝剥茧、归纳焦点,提出相应的事实依据和法律依据,这就是专业律师的专业范畴了。(End)
题图摄影:梁铭