时间：2022-12-12 21:41:52来源：法律常识
在传统的二手房交易过程中，若交易房屋有按揭贷款尚未结清，需要将房产解押后才能过户，而解押则需要卖方先将按揭贷款还清。10月12日，工商银行中山分行成功发放了首笔“带押过户”模式下新型个人二手住房贷款，该交易模式下旧业主无需再筹钱赎楼，不仅大大缩短了交易流程，而且大幅度降低了交易成本。南都记者从中山市不动产登记中心了解到，中山市于2021年7月启动“带押过户”业务，政策落地至今，顺利办结225宗业务。
下一步中山市不动产登记中心将在优化办事环节、业务流程的基础上，与司法局、金融局等相关部门形成联动，采用“各行各策”、多模式并举的方式，加强政务服务与金融贷款服务机制的有效衔接，赎楼、解押过户、贷款、抵押各环节协同办理，促进银行办理带押过户业务的积极性。
数月流程可压缩至两至三日
中山市不动产登记中心方面介绍，2021年7月中山公开发布《关于开展抵押期间不动产转移登记业务的通知》，启动“带押过户”业务，政策落地至今，顺利办结225宗业务，提升抵押期间二手房交易过户效率，广受群众好评。
在传统的二手房交易过程中，全过程涉及抵押贷款的偿还、申请贷款，过户全过程长达数月，在漫长的交易周期内，买卖各方履约的不确定因素增多，效率低，成本高，风险大。实行“带押过户”模式，解除抵押权不再作为前置条件，卖方无需筹集资金“赎楼”解押，双方直接带押过户，既提高了过户效率，又降低了过户解押成本，有利于买卖双方顺利达成交易。转移登记后原不动产抵押登记信息延续有效，不动产登记权利得以保障。
近两年来，中山市通过“不动产登记+金融服务”、不动产交易、缴税、转移登记“一窗受理”等举措，实现银行类金融机构抵押登记“秒批”、二手房交易过户1个工作日办结，此模式下的“带押过户”使原本需要数月才能完成的业务，在两至三日内就能办完，高效、便捷。
中山市开展抵押期间不动产转移登记以来，不限制抵押权人为个人或银行主体。为顺畅银行适用带押过户政策，自带押过户业务开展以来，中山市自然资源局积极与金融局、中国人民银行对接，通过召开“不动产登记+金融”平台建设座谈会、接受各银行业务咨询与办理指引等多渠道与银行衔接。
考虑到各银行管理与业务机制存在差异，下一步中山市自然资源局将在优化办事环节、业务流程的基础上，与司法局、金融局等相关部门形成联动，采用“各行各策”、多模式并举的方式，加强政务服务与金融贷款服务机制的有效衔接，赎楼、解押过户、贷款、抵押各环节协同办理，促进银行办理带押过户业务的积极性，持续激发中山市二手房交易市场的活力。
减少二手房交易中不确定因素
南都记者了解到，今年8月以来，济南、青岛、昆明、深圳等多地推出“带押过户”新模式，在业内引起高度关注。实现了无需归还原有房贷即可完成过户、抵押、发放新贷款，提高了二手房买卖的交易质量，进一步降低了交易成本。贝壳找房粤西交易服务中心负责人李晓蒙表示，在“带押过户”实施之前，二手房交易需要卖方还清银行贷款，一般是使用自有资金还款，或是通过借贷资金还款。
“比如说我要卖的这套房子，在银行欠50万，要么利用自有资金还款，要么向担保公司借款”，李晓蒙表示，借款就会产生一定的费用，按照此前的交易周期来算，这笔费用可能会高达数万元，也是一笔不小的费用。“带押过户”实施后，卖方无需还款赎楼，这笔费用就能省下。
李晓蒙还表示，在“带押过户”实施之前，二手房交易中有一个赎楼的环节，各家银行的还款政策不太一样，如若卖方需资金“过桥”，还涉及出资方审核业主资质的问题，尤其近两年受疫情影响，资质审核可能会更加严格，借资成本也会增加，甚至会面临借不了的情况，这些都会导致交易周期的不确定性。而“带押过户”实施后，这些问题都会迎刃而解，交易中的不确定因素也会大大减少。
业内人士表示，“带押过户”中公证机构的相关介入尤为重要，如何运用委托公证、公证提存及其他公证职能，实现存量房交易中的矛盾纠纷提前预防，确保交易安全，也是买卖双方乃至银行颇为关切的问题。中山市不动产登记中心方面介绍，通过引入公证处资金监管、银行内资金监管的方式，带押过户后，可直接以买方购房贷款资金偿还卖方原按揭欠款，即使因意外情况导致交易失败，资金也会原路返还，能保障到买卖双方的财产安全。
中山资深楼市观察者谢仲娟表示，“带押过户”已考虑到相关风险的规避以及过户前后利率差的问题，解决了政策落地的两大“卡点”。“带押过户”叠加今年9月份实施“卖一买一”政策，对房地产行业而言，最核心的就是换房人群会更加快速入市。一方面会促使二手房交易更加活跃，另一方面也会促进一手住宅市场。“‘带押过户’是很实际的政策，当前房地产行业处于一个下行周期，要显示出效果还需要一段时间，随着消费者信心的回升，其促进作用也会越来越明显”。
观点
对二手房交易有一定的促进作用
贝壳找房粤西交易服务中心负责人 李晓蒙
李晓蒙表示，对于二手房交易中的买卖双方而言，“带押过户”最直接的好处就是交易周期缩短了。“带押过户”实施之前，二手房买卖平均一单的交易周期大概在50至60天，中间包含了赎楼的时长，几乎占据了整个交易流程的一半。带押过户实施之后，包括银行面签以及批贷的环节都没有变化，但是减少了银行扣款和注销抵押的环节，不需要业主在过户前先办理还款以及注销抵押，这个流程大概需要一个月，预计可节省一半左右的时间。
据了解，截至目前，全国已有多个城市陆续宣布推出二手房“带押过户”的交易模式，其中包括珠海、深圳。与中山比邻的珠海，在去年《民法典》生效后，就已经推出二手房交易“带押过户”的模式。“就目前来看，这一政策在市场中的影响还是有限的”，李晓蒙表示，不能说大众对这一交易模式接受程度不高，首先是因为不是所有的银行都可以做，其次是要求买方的按揭银行一定跟业主的欠款银行是同一家银行，也就相当于对买方的贷款银行做了一个约束。
“从长远看，‘带押过户’对于二手房交易有一定的刺激作用”。李晓蒙表示，近年来受疫情影响，消费者的信心显得有些不足，“带押过户”的作用有限，待消费信心回升，促进作用会逐渐显现，尤其是和‘卖一买一’政策影响的叠加，会促进整个二手房交易去化一个速度。
“此外，‘带押过户’模式对于一手住宅同样也会起到一定促进作用”，李晓蒙分析，通过“贝壳找房”的二手房交易中，粗略估计有三成左右的卖家计划购置新房，二手房交易的流程简化了、成本降低了，自然会加快换房人群入市，从而促进一手住宅的交易。
活跃二手房交易同时促进一手住宅市场
中山资深楼市观察者 谢仲娟
谢仲娟表示，在以往的二手房交易中，需要贷款人还清贷款，将房产赎出来之后再作交易。而“带押过户”省却了这一步骤，银行先提前还掉这笔钱，过户后再次抵押，对于银行而言需要承担一定的风险，目前已有相应的监管机制，为银行规避了这方面的风险。此外，在“带押过户”交易中还涉及到利率问题，譬如三年前购买的房子，通过“带押过户”的方式直接过户给买方，当前的利率和三年前的利率可能会不一样，对于购买者而言可能会出现纠结的心态，“带押过户”可按照现在的利率来执行，打消购买者的顾虑。
“带押过户”落地后，对二手房交易有什么影响？谢仲娟表示表示，作为卖房人，最核心的就是省了一笔钱，以往二手房交易中，可能需要筹措一大笔资金用于还清贷款，一般都是采取过桥的模式，会产生数万元的费用，现在可以省掉这笔钱，这笔省下的钱甚至可以体现在房价优惠中，让卖方更快出手。其次，买卖周期将大幅缩短，以往需要提前一个月申请还贷，还完贷款后解押，整个周期大概需要一个半到两个月左右。“带押过户”实行后，跳过了“赎楼”这一环节，交易效率大大提升，买卖双方都能从中受益。
谢仲娟认为，今年9月份实施“卖一买一”政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后一年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。加上近期“带押过户”政策在中山落地，对房地产行业而言，最核心的就是换房人群会更加快速入市。一方面会促使二手房交易更加活跃，另一方面也会促进一手住宅市场。
“在房地产高速发展期，一个利好政策的出台，其影响都是立竿见影，受疫情等因素影响，房地产行业处于一个下行周期，国家采取各种层面的政策来稳定房地产的发展，可以用促使一拨人群考虑入市”。谢仲娟表示，“带押过户”是很实际的政策，在房地产行业下行期，要显示出效果还需要一段时间，随着消费者信心的回升，其促进作用也会越来越明显。
采写：南都记者 刘贤沛 通讯员：周群
摄影：南都记者 吴进