找律师房产证明有效吗，律师怎么可以以人查房

时间：2022-12-12 22:32:21来源：法律常识

最近有律师咨询，委托人与被查询人存在资金借贷关系，拒不偿还款项，法院已经立案，到不动产中心申请查询对方的房产情况，以便于法院采取查封等措施，不动产登记部门能否予以查询？

《不动产登记资料查询暂行办法》对不动产登记资料进行了明确规定，第二条，本办法所称不动产登记资料，包括：（一）不动产登记簿等不动产登记结果；（二）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。办法第四条规定，不动产权利人、利害关系人可以依照本办法的规定，查询、复制不动产登记资料。不动产权利人、利害关系人可以委托律师或者其他代理人查询、复制不动产登记资料。可以看出，需要核查的房产资料信息属于本办法规定的查询范围，律师到不动产登记部门申请查询并无不妥，但不动产登记部门能够给予查询呢。

一、利害关系人应限定为物权利害关系

《律师法》第三十五条，律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况。很多律师据此，要求不动产登记登记部门在查询时必须配合。该法出台后后续的具体操作细则没有，哪些属于可以查询的情况并无明确的范围，不仅仅是不动产登记部门，很多部门对此也颇为迷茫。

立案证明是案件进入诉讼的标志。不动产登记部门作为不动产登记簿和不动产登记资料的管理利用部门，对外提供利用时，应严格遵循物权利害关系，并非所有的债权关系都可以申请查询对方的物权内容。你借给对方十元钱，对方未归还，你可以据此要求查询对方名下的所有不动产吗？

登记部门应建立档案分级查询制度，区分查询申请用途和利害关系，对不动产的属性信息可以凭申请人身份信息直接予以提供，对不动产所有权人属性应该严格控制在利害关系人范畴。

《不动产登记资料查询暂行办法》第十九条，符合下列条件的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果：（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的；（二）因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的；（三）法律法规规定的其他情形。第二十条，不动产的利害关系人申请查询不动产登记结果的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交下列利害关系证明材料：（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的，提交买卖合同、互换合同、赠与合同、租赁合同、抵押合同；（二）因不动产存在相关民事纠纷且已经提起诉讼或者仲裁而构成利害关系的，提交受理案件通知书、仲裁受理通知书。明显可见，不动产登记资料查询的利害关系人，必须因该不动产形成利害关系，而非其他债权形成的利害关系。

二、律师应作为利害关系人进行查询

《不动产登记资料查询暂行办法》第二十一条，有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等，但不能提供本办法第二十条规定的利害关系证明材料的，可以提交本办法第八条规定材料，查询相关不动产登记簿记载的下列信息：（一）不动产的自然状况；（二）不动产是否存在共有情形；（三）不动产是否存在抵押权登记、预告登记或者异议登记情形；（四）不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。

第二十二条，受本办法第二十一条规定的当事人委托的律师，还可以申请查询相关不动产登记簿记载的下列信息：（一）申请验证所提供的被查询不动产权利主体名称与登记簿的记载是否一致；（二）不动产的共有形式；（三）要求办理查封登记或者限制处分机关的名称。

第二十四条　不动产的利害关系人可以申请以下列索引信息查询不动产登记资料：（一）不动产具体坐落位置；（二）不动产权属证书号；（三）不动产单元号。每份申请书只能申请查询一个不动产登记单元。

可以看出，使用律师身份进行查询，也得提供被查询不动产的座落等基本内容，不可以简单的以人查房，律师比普通利害关系人可以查询的内容仅限于22条额外赋予的权限，并非是无限放大的。

三、应申请调查令进行查询

《不动产登记资料查询暂行办法》第二十三条，律师受当事人委托申请查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条、第九条规定的材料外，还应当提交律师证和律师事务所出具的证明材料。律师持人民法院的调查令申请查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交律师证、律师事务所出具的证明材料以及人民法院的调查令。

调查令是指当事人在民事诉讼中因客观原因无法取得自己需要的证据，经申请并获人民法院批准，由法院签发给当事人的诉讼代理律师向有关单位和个人收集所需证据的法律文件。不动产登记部门可以理解为，持法院调查令的律师查询，实际利用的是法院的权威性，代表法院进行查询的，法院认可了被调查人的所有财产都与案卷相关，不动产登记部门予以配合即可。