时间:2022-12-13 10:35:35来源:法律常识
说到房屋买卖合同中的“坑”,谁会设坑呢?如果设坑的话,不是出卖人,就是买受人。这可能是多数人的直觉。谁能想到房屋中介也可能设坑呢!
近期一个二手房买卖专项服务中,律师发现某房屋中介提供的《房屋买卖合同》格式文本就涉嫌设坑。
地标重庆,委托时间为近日(2022年7月25日),出卖人称买受人迟迟不予支付购房首期款,出卖人拟委托律师提供法律服务,目标为要求解除《房屋买卖合同》并要求买受人按照合同约定支付购房价款20%的违约金。
我们用福尔摩斯办案的思维,跟随律师的脚步来看看,出卖人的诉求是否能得到实现?本案所涉《房屋买卖合同》是否正常?
首先,律师随即浏览了《房屋买卖合同》。
该合同为房屋中介提供的范本(范本中有关操作以选项形式供买卖双方勾选使用,部分数据等信息需要双方填写完整)。该合同由买卖双方于2022年3月初签署,合同约定:购房价款400万元,首期支付100万元(含定金20万元),其余采用银行按揭贷款方式支付;违约责任中有表述,一方违约导致合同解除的,应向对方支付购房价款20%比例的违约金。
合同还约定:首期购房价款应于按揭贷款审批通过后2022年7月10日前支付。
另,出卖人向律师披露:买受人签署合同后支付了20万元定金。买受人在出卖人配合下,已到银行提交了贷款审批资料。现买受人通过中介向出卖人口头表示,因缺资金,不愿购买该房屋了。中介还表示,因本房屋买卖事项可能产生纠纷,已告知银行暂停办理贷款审批流程。再次,现已7月25日了,买受人迟迟不付余下购房首期款80万元。因此,买受人已构成违约。
到此,似乎买受人的确违约了。
其次,再细看合同,买受人是否违约呢?
继续细读合同,有如下相关表述:
买受人承诺已了解贷款的相应政策,其征信良好,具备贷款资质。
买受人非因主观故意未获得货款机构批准的,出卖人返还定金和购房价款。
仔细推敲,本案目前尚难以认定买受人违约。原因在于,结合合同约定的首期购房价款应于按揭贷款审批通过后2022年7月10日支付,该约定本身存在冲突,因为贷款审批通过可能在2022年7月10日之后。又根据本案事实,未有证据证明现贷款审批手续未办理下来系买受人主观故意。再者,中介只是口头表示买受人不愿买房了。中介是否得到买受人明确授权?买受人不愿买房是否系其真实意思?这些现均无足够证据证明。
最后,律师向出卖人对本案进行了评估。出卖人要求立即解除买卖合同并要求买受人支付20%违约金是否可得到司法支持?
根据前述分析,若仅根据目前事实,出卖人直接向买受人发函主张解除合同并要求违约金,因目前没有足够证据证明买受人违约,出卖人前述诉求缺乏相应依据。届时,买受人收到函后,反咬一口说,是出卖人拒绝卖房,从而主张买受人不但无违约责任,反而有权要求出卖人承担20%违约责任。出卖人该何处理?
写在后面的话:
本案后在律师的引导下,双方通过和解方式解除《房屋买卖合同》,出卖人退还买受人二分之一的定金,其他权利义务结清。
本案揭秘,中介涉嫌在二手房买卖合同设了什么坑呢?
房屋中介向出卖人一方介绍,双方签署了《房屋买卖合同》,买受人支付定金,若后续不购买房屋或其他违约,出卖人可以要求支付20%的违约金。
房屋中介向买受人一方介绍,双方签署了《房屋买卖合同》,虽然买受人支付定金,但若后续非因主观故意不购买房屋,定金、购房首期款均可全退。
由此,《房屋买卖合同》中设的坑就是:房屋中介为了达成双方房屋买卖交易,全然不顾《房屋买卖合同》中内容逻辑冲突、表述含糊不清等问题。如果双方不仔细阅读合同,双方签署时可能皆大欢喜。但是发生争议时,双方都可能各执一词,争议不休。
智慧如您,在类似房屋买卖交易下,应仔细阅读合同,通过特别约定等方式排除合同本身的逻辑冲突,避免表述歧义;或者双方协商,另行拟定合同。