时间：2022-12-21 08:11:41来源：法律常识
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作者|柳士荷律师
“以末致财，用本守之”古人的理财观里暗含着买田置业的文化基因。现代人则于居住之外，在教育、医疗、养老等方面赋予房子更多意义。房屋买卖合同也因此具有特殊性，交易标的金额大，因一方违约引致相对方所承受的经济乃至无形损失较大。为此，买卖双方通常在合同中约定总房价20%的高额违约金。即便在房价平稳的当下，20%违约金动辄几十万，多者上百万。在一方违约时，守约方主张按总房款20%约定支付违约金能否得到支持？
案情简介
2021年5月4日，李某与杨某、祁某签订《房地产转让协议》，约定李某以140.5万的价格购买涉案房屋，2021年8月15日之前支付首付款50万，剩余90.5万购房尾款款通过银行贷款的方式支付，于2021年10月16日结清。钱款付清后办理过户手续。合同另有约定“买卖双方任何一方拒绝履行或者解除合同，违约方需承担总房价20%的违约金，以贷款方式支付房款的，如因原告资质等原因导致贷款不能办理的，须按一次性付款的方式从确定不能办理贷款之日起三十日内补齐房款，否则视为违约。”合同签署后李某支付3万元定金，杨某、祁某交付涉案房屋。
后李某发现位于顶层的涉案房屋存在其在漏水、发霉等质量问题。另外，中介承诺的优惠贷款利率，二十日内可以放款，事实上无法实现，李某无法在约定日期结清所有尾款。李某多次尝试与杨某、祁某沟通解决上述问题，杨某均拒绝，要求按合同约定时间支付首付款及尾款。后李某未在约定的日期支付首付款，杨某、祁某起诉李某解除合同，同时请求判令李某依据合同承担总房价20%（28.1万元）的违约金。实际上，在本案杨某、祁某起诉李某解除合同，支付合同总价28.1万元违约金之前，李某起诉杨某、祁某解除合同，返还购房定金，后两案合并审理。
法院审判
法院最终认定李某交付定金、取得房屋后未支付剩余房款构成违约，应向杨某、祁某支付的违约金数额为1万元：“考虑到李某占有房屋时间短，房地产市场价格波动情况以及违约程度，酌定李某应承担违约金数额为1万元。二者抵充，杨某、祁某返还李某购房款2万元”。
律师评析
本案约定违约金比例是总房款20%，实际支持的比例不足1%，是否说明总房价20%违约金一定不会得到支持？并不尽然，2021年底，媒体曾报道上海地区一起“天价违约金案”（（2021）沪02民终9362号）。该案与本案案情有诸多相似之处：同为已签合同未办过户的二手房买卖，同样未按期支付购房款，同样约定了总房价20%的违约金，守约方的诉讼请求同为解除合同支付违约金（后者另有损失赔偿金），然裁判结果却大相径庭。“天价违约金案”中，法院不仅支持了出卖方总房价20%违约金（310万）的诉请，另外支持了180万损失赔偿金的请求。原因是出卖方因购买方的违约一直未能成功购房，同时须对案外人（案外房屋出售方）承担相应违约责任。
看似矛盾的两份判决体现着相统一的裁判规则：存量房买卖纠纷中，总房款20%违约金是否过高应以守约方实际损失为参照，综合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素进行判断。我国法律规定的违约金性质为赔偿性而非惩罚性违约金，即以填平守约方损失为原则，当然，该损失包含可得利益损失。《民法典》585条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”司法实践中一般认为“过分高于”的标准是高于实际损失的30%，但为实质公平亦不能机械适用。在房价平稳时期，买方违约导致卖方行使合同解除权的，一般不会严重影响卖方预期利益实现，除非双方在合同中约定卖方获得的房价款需要用于特定的用途，比如“天价违约金案中”约定的房款用于换房。
结语
违约金具有担保合同履行以及填补守约方损失的功能，但违约金的约定并非越高越好，举证责任分配方面，主张违约金过高的一方应对违约金是否过高负举证责任。在签署房屋买卖合同时，要站在依法履约的角度，综合考量合同标的、己方与对方的履约能力、违约可能性。对于违约可能性较小的一方，高额违约金起到督促对方履约的作用，相反，对于履约能力较弱的一方，则应该考量对高额违约金的承受能力和举证能力，力争将违约金数额调整到一个合适水平。
律师介绍
柳士荷律师
京师无锡律所房地产法律事务部主任
法学学士
国家注册一级建造师