时间：2022-12-21 09:09:10来源：法律常识
为了响应国家房子是用来住的不是用来炒的，南京出台3年限售政策，但是在实际交易中还是有人踩雷。对于买到相关房源的客户，只有选择解除合同，要求支付一定违约金。那么具体损失怎么算？浦口判例告诉我们中介费损失支持，律师费损失不支持。
参考判例
原告刘福强与被告余杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法由审判员黄维独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘福强及委托诉讼代理人张院生、被告余杰及委托诉讼代理人王元明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘福强向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房地产买卖中介合同》和《南京市存量房买卖合同》；2.判令被告返还购房款1880000元并支付利息损失（以1880000元为基数，自2019年12月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；3.判令被告支付违约金106000元、中介费36000元、律师费60000元；4.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2019年7月8日，原、被告在南京市浦口区友佳房产中介服务中心（以下简称友佳房产）居间介绍下签订《房地产买卖中介合同》，约定被告将浦口区房屋以2120000元价格出售给原告。原告当日支付定金100000元，7月24日支付100000元，9月5日支付1680000元。9月6日，原告办理产权过户手续时才知晓上述房屋系限购房，无法办理过户手续。10月6日，双方签订的《补充协议》第2条约定“2019年11月30日前，甲方如果将定金、首付款及购房款1880000元整退还乙方，并认违约金100000元给乙方，甲、乙双方解除合同”，第3条约定所谓的强过方式。原告认为，被告在签订合同时未如实告知上述房屋曾经去名、过户的真实具体信息，属于欺骗和诱导原告支付购房款。补充协议中亦明确表明没有如实告知，并认可违约金100000元。另外，双方约定的强过方式，被告根本无法实现。原告购买上述房屋无法实现过户的根本目的，现诉至法院，请求判如所请。
被告余杰辩称，1.双方签订中介合同时，被告已如实向原告及中介公司披露房屋信息，不存在隐瞒、欺骗诱导原告支付购房款，合同合法有效，应该继续履行。2.被告出售房屋的目的真实，出售过程中如实披露房屋信息，没有故意隐瞒和欺骗，不存在违约，原告主张违约金不能成立。3.原告主张利息不能成立，在原告支付了第二笔款项后已将房屋交付原告使用至今，再要求被告承担同期贷款利息不合适。4.原告主张中介费36000元，合同约定中介费50880元由原告承担，原告未举证是否支付该费用。5.中介公司从购房款中扣留25440元作为中介费用，被告实际收到购房款1854560元。6.关于律师费，除非双方约定，否则应当由原告自行承担。
经审理查明，2019年7月8日，余杰（甲方）、刘福强（乙方）、友佳房产（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方将位于浦口区房屋出售给乙方。房屋价格2120000元。乙方支付丙方中介服务费50880元，于签订本合同时一次性付清。乙方于2019年7月8日支付房屋定金100000元；9月6日前支付房款1650000元，甲方用于此房南京市溧水区苏垦农村小额贷款解押；解押完毕三日内，甲乙双方办理产权过户手续，乙方支付购房款350000元；出件当天，乙方支付房屋款20000元。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条第1、2、3条款违约责任，均由违约方向守约方支付房屋实际成交价的5%数额的违约金，用于支付守约方所发生的律师费、交通费等等。同时，违约方应向丙方支付总房价2.4%的中介服务费。合同签订后，刘福强分三次通过友佳房产工作人员共计支付购房款1880000元，余杰均出具收条。
2019年7月24日，余杰（甲方）与刘福强（乙方）签订《补充协议》，约定：1.乙方保证于2019年12月31日前必须将购房首付款支付给甲方解押，解押完毕三日内，甲乙双方办理产权过户手续，乙方支付甲方购房款，如超过此日期视为乙方违约。2.乙方于2019年7月24日支付甲方首付款100000元，于解押当日支付甲方解押款1550000元。3.甲乙双方商定，如乙方在2019年10月31日未能支付甲方购房款解押，甲方每月还款利息由乙方承担，乙方将甲方还款利息按天支付给甲方。
2019年9月6日，余杰（甲方）、刘福强（乙方）、友佳房产（丙方）签订《南京市存量房买卖合同》。当日，余杰（甲方）与刘福强（乙方）还签订《补充协议》一份，约定：因甲方出售此房时，承诺房产证满五年去名，没有告知此房中途过户，现按照国家政策属于三年限售，甲、乙双方2019年9月6日到房产局未能办理过户，现经甲、乙双方友好协商，达成以下协议：甲、乙双方办理此房强过，强过费用及不满两年税费由甲方承担，其他税费甲方净得，由乙方承担，办理强制过户，甲、乙双方全力配合，提供相关材料……。
2019年10月6日，余杰（甲方）与刘福强（乙方）签订《补充协议》一份，约定：……1.甲方于2019年9月11日将此房设押到乙方名下。2.甲、乙双方商定，2019年11月30日前，甲方如果可以将定金、首付款及购房款1880000元退还给乙方，并认违约金100000元给乙方，甲、乙双方解除合同，甲方承担丙方中介费总房款的2.4%给丙方。3.如甲方不能在2019年11月30日前履行第二条款，甲、乙双方于2019年12月1日办理此房强过手续，强过费用及不满两年税费由甲方承担，其它税费由甲方净得，由乙方承担，办理强制过户，甲、乙双方全力配合，提供相关材料。
另查明，刘福强与江苏张院生律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费60000元。
庭审中，刘福强陈述2019年9月5日，以现金方式向中介公司支付中介费36000元。为此，提交了：1.收条一份，载明收到刘福强中介费36000元。2.证人徐某,4证言，证人陈述其是友佳房产工作人员，自签合同至过户都是其负责。合同签订后，刘福强将房款1880000元转入其个人网银，并由其转给余杰。其从中扣留余杰应当支付的25440元中介费，是余杰让其直接扣除的。合同约定，刘福强应支付中介费50880元，但最终收取了36000元，中介费是与房款同时通过银行转账至其个人帐户的。证人提供了余杰与友佳房产签订的《房屋销售委托代理协议》一份，其中约定余杰自愿支付总房价1.2%的中介费。
经质证，余杰对收条的真实性不认可，认为不能证明刘福强实际支付该款，也不符合法律规定的形式要求，按正常财务规定应当是由单位开具发票。证人陈述其同意支付1.2%的中介费不属实。对《房屋销售委托代理协议》的真实性认可，但只有其签字，没有友佳房产盖章，协议未生效。这仅是其单方委托的时候签订的，后被三方签订的中介合同覆盖。其未同意支付中介费用，只是证人直接从房款中扣除的。购房款均是刘福强通过徐某,4转账支付，其实际仅收到1854560元。由于没有太在意，转账也不及时，就先写了收条。
又查明，本院于2020年6月17日向徐某,4调查，徐某,4陈述9月5日，刘福强要付房款，但其仅有农业银行存折，无法转账，遂由店长赵士海陪同刘福强到银行打房款，当时赵士海没有带农行卡，就要了自己的农行卡，将房款打入自己的农行卡账户中。打完房款，赵士海要刘福强付中介费，刘福强付了36000元现金，由赵士海通过ATM机存入赵士海的工行卡内，但有三张100元无法存在ATM机，就没存了。因其认为公司收到中介费了就代表自己收到了该款，所以自己在出庭作证时作了不同的表述，但公司确实收到了上述的中介费，公司也向刘福强出具了收条。为此，提供了徐某,4的农业银行流水明细及赵士海的工商银行流水明细。
2017年5月14日，南京市人民政府办公厅发布《南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，……6.购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。
以上事实，有当事人的当庭陈述、不动产权证、房地产买卖中介合同、南京市存量房买卖合同、补充协议、收条、证人证言、委托代理合同、发票、回单等证据在卷证实。
本院认为,原、被告签订的买卖合同是是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。根据现行的购房政策，涉案房屋无法办理过户手续，原告的合同目的不能实现，原告诉请解除买卖合同于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方合同解除，原告已支付购房款1880000元，被告应当返还给原告。原告主张违约金106000元，本院认为，双方于2019年10月6日签订《补充协议》，约定被告给付原告违约金100000元，双方均应按约履行，被告应支付原告违约金100000元。原告主张利息，本院认为该项诉请于法无据，本院不予支持。原告主张中介费36000元，原告提供了证人证言和收条，被告认为原告提供的证据不能证明已经实际支付中介费，且证人与原告对中介费的支付方式陈述不一致，本院认为证人的两次陈述虽有不一致的地方，但根据原告提供的收条，结合银行流水明细，能够证明原告已支付36000元中介费，故对该项诉请本院予以支持。原告主张律师费60000元，根据双方签订的房地产买卖中介合同，违约方应向守约方支付违约金，用于支付守约方所发生的律师费、交通费等等。现原告主张的违约金已获得支持，原告不应再另外主张律师费，对此诉请本院不予支持。被告辩称实际收到购房款1854560元，本院认为，根据证人证言、《房屋销售委托代理协议》以及收条可以证实原告向被告支付了购房款1880000元，但被告已使用原告支付的购房款中的25440元支付了中介费，本院对被告的该项辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告刘福强与被告余杰签订的《房地产买卖中介合同》以及《南京市存量房买卖合同》。
二、被告余杰于本判决生效之日起五日内返还原告刘福强购房款1880000元。
三、被告余杰于本判决生效之日起五日内给付原告刘福强违约金100000元。
四、驳回原告刘福强的其他诉讼请求。
