时间：2022-12-23 16:55:54来源：法律常识
导语：当监管者成为决策者，很难保证其所做决策有绝对的公平和正义。
预售制在英美和亚洲发达国家和地区是比较普遍的一种商品房销售模式，并非我们所独有。从他山之石，来看看我们的哪个环节出了问题。
香港
香港的预售制已经存在半个多世纪，我们的预售制也是借鉴的香港，但香港从未出现过真正意义的烂尾楼，是如何做到的？
香港购房者的定金和首付，由律师作为托管人代开发商持有。开发商需要先支付完建筑商款项，取得证明书后才可申请取得建筑费。
在期房建造阶段，购房者根据建造工程节点或时间节点分期支付房款，如果选择贷款买房，后续的房款则由银行按照购房合同分期支付给开发商。银行为了保证房子这个抵押品的价值，也没有理由在建筑没有达到对应进度时提前支付款项给开发商，增加自身的风险。不管是哪种支付方式，都不会一次性支付给开发商。
一旦开发商遇到资金困难导致延迟收楼，买家还可以选择取消购房合约，取回已付款部分以及利息，真正从制度上保障了购房者权益。
所以香港开发商正常情况都不会延迟交楼，一旦延迟将会处于非常被动的局面，最后损失最大的往往是开发商自己。而分阶段付款的模式，也最大化保障了购房者的利益，不至于满盘皆输。
香港期房建设过程中，房款由购房者、银行、律所付给开发商，不是政府机构。
英美
在美国购买期房，购房者需要先支付总价10%左右的定金，定金放在第三方监管账户或者银行托管账户直至房屋建成，开发商在交房前都无法得到定金。
如果不贷款买期房，开发商和购房者可以单独约定分期支付的时间和金额，施工到不同阶段交付一定金额直至完工后最后清算。这点和香港买期房类似，看进度给钱。
如果贷款买期房，购房者可以向银行申请抵押贷款。银行为了保证抵押品的实际价值，按揭贷款要等到房屋建造完取得入住证后发放。也就是说，如果购房者在美国选择贷款买房，开发商在交房前都拿不到贷款部分的金额。
英国的定金和首付放在律师代管的第三方账户内，剩余款项可以约定按照工程节点，由购房者分期支付或者最后交房时统一支付，这点和美国类似。如果购房者向银行申请贷款，英国银行会把贷款资金直接给购房者，并非给开发商。
英美期房建设过程中，房款由购房者付给开发商，不是政府机构。
日本
日本也有预售制，不过要求更严格，开发商需要为购房者的定金买保险或者提供担保，在做完预收房屋定金保全措施后，才可以启动期房销售。购房者的定金一般在10%左右，放在监管账户中。剩余的购房款在交房时支付，银行按揭也是在支付余款时再确定。
所以如果在日本买期房，碰到开发商违约，最大的损失就是10%的定金，但因为定金有担保和保险，损失的风险也非常小。
开发商在日本预售卖房，在交房前除了10%定金外，不能获得购房者的购房资金，只是取得了购房意向，知道房子建出来后能卖出去多少，提前锁定客户而已。并没有实际享受到预售制的融资便利。
日本期房建设过程中，开发商最多只能拿10%的定金。
内地
香港和美国的按照建筑进度向开发商支付房款的模式，和我们更加类似，按照建筑进度付款，台湾和新加坡也是类似的预售制度。
政府在这中间只需要保证开发商的建房资格和交房时的验收，如果中间出现了支付问题或者建造延期问题，再根据合同约定进入法律程序。不管是购房者、开发商还是银行，都可以通过法律找到明确的责任人。
所以同样是预售卖房，为何我们的购房者寻求权益保障之路举步维艰。我们损失的公平，真的是因为预售制本身造成的吗？关键问题来了，就是如果出事，该找谁的问题。
内地购房者购买期房，除了支付给开发商的1%定金外，首付和余款都是放在银行的监管账户中的。而开发商想要获取监管账户的资金，根据各地的商品房预售资金管理办法，需要取得地方房产主管部门的许可。
内地期房建造过程中，房款由政府做决策支付给开发商。
对比下来，英美、香港与我们内地最大的差异就是，内地买期房的人们，手里并不掌握付款权，内地的银行只是付款命令的执行人，实际也不掌握付款权。
付款权掌握在地方房地产主管部门手中，而这些部门同时也是付款决策的是否合理公正的监督者。资金的监管由人民银行和银监会负责，也就是向开发商付款的执行和监督以及资金的监管，都是政府机构。
而这些政府机构并不承担烂尾的损失，少量楼盘出问题也并不影响相关机构管理人员的管理地位，而预售资金往往数额庞大，巨额诱惑下，很难保证这些主管部门会一直站在购房者的利益上。
即使这些政府机构出现了付款决策错误导致开发商挪用资金，也很难作为主体被问责。因为政府不是盈利机构，没法赔钱。即使责任落实，就算找到了相关决策责任人，房款资金金额巨大，个人很难补上这个坑。
所以一旦发生烂尾，购房者即使诉诸法律，也很难通过法律手段追回购房款。开发商在这趟浑水里，再卖卖惨，哭穷还不上钱，加上要完成保交楼的任务，极力逃脱追责，这是我们购房者们面临的极其不利的现状。
截至2021年末，房地产项目交付风险面积占比，呈现出了较大的地域差异。郑州有交付风险的面积占比高达29%，长沙25%。而北京是3%，成都和深圳都是2%。预售标准更高，监管更严格的地方，烂尾的占比更低。也印证了，造成我们当前局面的症结不在预售制上，而是在监管制度、在地方房产主管部门的良心上。
要解除当前我们预售制的困局，不是取消预售制。而是要把向开发商付款的权利从政府手中拿回来，只有付款权由地方政府转移到购房者、购房者委托的律所、资金监管的银行手中（个人认为银行最适合，出了事有钱可以赔），并且执行分期付款或者按照工程进度付款。
只有这些可以明确责任市场化主体，作为决策者，其决策行为才能真正被监管，而不是政府机构自己监管自己。人民银行和银监会才能真正放开手脚执行资金监管任务，不会因为监管对象是政府机构而畏首畏尾。开发商不能按时交房的时候，购房者通过法律手段也能找到清晰的责任人，法律才能真正发挥其效力。
