时间：2022-12-24 16:38:25来源：法律常识
部分司法拍卖房因远低于市场价的起拍价格而受到部分市民青睐，但其区别于二手房市场的潜在风险却常常难以看出。当你以为捡了漏，说不定会变成烫手山芋。2013年，肖女士和叶先生通过司法拍卖程序购得深圳罗湖一小区配套市场18套房产，但麻烦事接踵而来，房屋被占五年才交付，即使有法院判决，上千万占用费还未拿到，房屋消防通道至今无法收回。
法拍房冒出16年租赁合同
据了解，该处房产是位于深圳市罗湖区莲塘东片区的仙桐御景配套市场。
因前产权人无力偿还银行贷款，被抵押的房产走上拍卖程序。2013年2月26日，肖女士和叶先生通过深圳土地房产交易中心，以2000多万元的价格拍得仙桐御景家园配套市场的这18套房产，顺利办下房产证。但当工作人员前去收房时，发现该房产被深圳市聚合天地实业有限公司（下称聚合天地）占用。
顺利过户的房产为何会被他人占用？根据深圳中院终审判决显示，聚合天地辩称，2010年2月7日，他们已经与原产权人签约为期16年的租赁合同，租期从2010年2月持续至2026年7月，并耗资千万在该房产中开办幼儿园。
同时，聚合天地还提交了落款日分别为2010年2月7日、2011年6月4日的两份《房屋租赁合同书》，两份合同约定时间大部分重叠，合同期同样持续至2026年7月。
叶先生表示，当时在深圳土地房产交易中心挂牌交易时，房产确实写有租期，但不是在房产被抵押前的2010年2月，而是从2011年6月4日开始。“我们了解过，那时房产已经被抵押，被抵押后签订的租赁合同对受让人不具有约束力。”
2017年3月16日，深圳中院做出终审判决，认为落款日为2010年2月7日的《房屋租赁合同书》与其他证据相互矛盾，合同真实性法院未予确认。判决要求占有人搬离涉案房产，并从2013年6月16日算起，按每月30万元的标准支付房屋占有使用费。
股权、股东变更，法人代表更名
即使有法院判决，但至今上千万占用费还未拿到。笔者粗略估算了一下，从2013年暂计至2017年6月12日，该费用已达1437万元。叶先生和肖女士都颇感无奈。
肖女士表示，在终审判决前后，聚合天地疑似通过股权、股东变更、法人代表更名等方式逃避法院强制执行。
从天眼查可见， 2016年7月，聚合天地法定代表人发生变更。2017年4月，距离终审判决仅过去一个月时间，多位股东、出资人相继退出，公司所持部分股权也被转让。
肖小姐反映，法人代表更名也导致他们向法院申请限制高消费时因对方身份信息问题无法录入，直到今年1月，罗湖法院才成功对其法人代表采取限制高消费措施。
罗湖法院相关负责人表示，被执行人名下暂未发现可供执行的财产。执行法官已对被执行人的法定代表人采取限制高消费的措施。下一步，法院将继续加大对被执行人财产查找力度。
房屋结构被改变，消防通道内开起“小卖部”
近日，笔者来到仙桐御景家园。在现场，笔者看到这是一栋三层建筑，楼房原被聚合天地改建为“聚合东方”幼儿园，楼房内部各个铺位都被打通，无法辨别原有模样。
肖女士告诉笔者，法院终审判决后，2017年5月31日，他们向罗湖区人民法院申请强制执行，罗湖法院也多次下达《搬迁通知书》，要求对方退还占用房屋。
但聚合天地一方在撤出楼房商铺后，又有人在楼房一侧的消防通道内强行加锁，开起了“小卖部”。笔者跟随保安来到“小卖部”。“小卖部”位于楼房西侧的消防通道内，一道防盗铁门紧闭，屋内无人在场。透过玻璃往里看，可以看到面积不大的空间里堆积着杂物和零售货架，还有一堵做工粗糙的水泥墙。
2018年12月19日，罗湖法院执行局法官及多名法警再次出动，要求对方在三天内搬走杂物，撤出该区域。但保安表示，他们口头上答应着，却利用这几天时间在消防通道内砌起了水泥墙，至今不肯搬离房屋。
截至发稿前，笔者暂未联系上聚合天地工作人员。
执行标的物内存违建，律师建议由相关部门联合执法
笔者向罗湖区人民法院询问情况。工作人员表示，法院已多次采取强制执行措施，生效判决涉及的18套房产已交付完毕。而申请人提到的公共区域部分，因疑似被改建，可能属于违法建筑，不属于法院处理职权范围。法院已致函罗湖区查违办处理。
随后，笔者打通罗湖区查违办咨询电话。工作人员称，查违办曾多次派人前往现场查看情况，但因铁门紧锁，执法人员一直进不去，很难判断室内违建情况。目前，查违办已加强该区域巡逻，如果铁门被打开，他们会进入室内查看情况。而根据投诉情况“卫生间改建成房屋”，涉及防水要求的事项属于住建局管辖范围，建议叶先生等人也向罗湖区住建局反映情况。
笔者就楼房公共区域被占用问题向律师咨询。深圳知名法律评论员张兴彬律师认为，根据《消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。
占用消防通道、安全出口等公共区域，私自改变房屋原有结构，属于违法行为。这不仅侵害了商铺业主的权益，也涉及到不特定多数人的生命财产安全问题。商铺业主可以向相关部门进行举报。
同时，由于该套房产为法院执行标的物，应该由法院和相关部门联合执法，避免出现相互推诿、执行困难的问题，确保权利人的权益得到保障。
【撰文】丰雷 邓子良
【作者】 丰雷
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
