时间：2022-12-29 14:27:15来源：法律常识
近日，“以房养老” 广某某集资诈骗案多名受害者及家属向新京报记者反映称，自2018年该案罪魁广某某判处无期徒刑至今，案件所牵连的部分受害者陆续收到法院开庭、强制执行等类文书，涉案的第三方出借人要求法院对部分老年人的房子等财产进行强制执行。
8月15日，该案中的当事人张侠慧、吴涛两位老人家属称，老人于近期收到了北京市海淀区人民法院发来的公告，要求五日内将其位于北京市海淀区明光村小区的房屋腾空交付法院评估拍卖。
新京报记者梳理发现，近年来，以“养老”为噱头的诈骗案件花样百出，让一些老年人防不胜防。对此，多位业内人士就“以房养老”诈骗套路模式、如何防范等多个方面进行了解读剖析。
澳洲投资项目实为诈骗“陷阱”
“因为2015年的一起诈骗案件，父母仅有的一套老房子将要被强制执行。”8月15日，张侠慧、吴涛两位老人之子吴某告诉新京报记者，“诈骗案的主犯广某某已经被判刑，时隔三年多，又有债主找上门来要钱，海淀法院于近期发布公告要求父亲搬出房子。”
吴某称，法院于近日发布公告，要求其父亲腾空房子。 受访者供图
据吴某回忆，2000年5月，张侠慧、吴涛两位老人购得北京市海淀区明光村小区一处58.8平方米的房屋。2015年10月，广某某公司的工作人员向两位老人推荐了一个“高回报”的澳洲投资项目——既不需动用存款，也不用偿还贷款，只需要用现有房产证抵押做理财，6个月为期，就可以获得本金和高额利息（其中每月“利息”为房屋价值3%）。当时，该套房屋的市场总价约为500万元。
随后不久，张侠慧、吴涛两位老人便将自己上述房产以190万元的价格抵押给了纪某以向其借款，并到北京市国立公证处进行了公证。2015年10月9日，两位老人在广某某一方的安排下，将扣除预付利息及中间人劳务费后剩余的177万元转手给其做“养老理财”。其后两个月内，两位老人收到共约15.2万元的“利息”，之后再无任何消息。
然而，6个月到期后，广某某一方称理财项目没有赚钱，无法归还本金，出借人纪某一方又在催债。吴涛夫妇这才意识到，当初所签文书中，包含借款合同、债权文书公证书等，这意味着，如果他们逾期不能还款，出借人有权向公证处申请执行证书，直接向人民法院申请强制执行。
8月17日，新京报记者就上述事情发生的经过、处理进展等问题与吴某所述钱款出借方纪某取得联系，其回复称，“我也是受害者，这件事不要再问我了。”
吴涛、张侠慧两位老人的房子位于北京海淀区明光村小区。 受访者供图
另有多位牵涉此案之中老人家属向记者介绍，牵涉此案的其他多名老人与吴涛的遭遇大同小异。目前已经有老人无奈将抵押房产卖掉进行所谓的还款，还有当事老人的房子正处于被法院查封阶段，另有当事老人已经以小贷公司诈骗向有关部门报案，目前已经立案，因此法院执行暂停。
根据该“以房养老”诈骗案广某某的一审刑事判决书显示，2014年8月到2017年1月，广某某虚构澳大利亚悉尼国际娱乐城投资项目、投资理财等事实，唆使包括上述张侠慧、吴涛等在内的48名老人抵押房产进行民间借贷，用于所谓“投资”，最终导致老人钱房两空。 而广某某将所骗的7500余万元巨额资金，用于网络赌博、个人挥霍及归还个人债务等。北京市第二中级人民法院于2018年11月判处广某某无期徒刑，剥夺政治权利终身，没收个人全部财产。
广某某已受到了法律严惩，但很多受骗老人更关注的是仍在进行中的民事诉讼程序——关心自己受到的损失能否得到赔偿，也担心自己被赶出家门。
新京报记者了解到，从2017年至今，一些相关借款方曾要求老人履行借款合同等，但因法院认为该民事案件涉嫌刑事犯罪而被驳回。据不完全统计，这起“以房养老”集资诈骗案四十多名受骗老人中，仅有为数不多的几户追回了房产。
如何鉴别真假“以房养老”？
对于上述受骗老人的遭遇，北京市京师律师事务所范辰律师认为，根据目前掌握情况来看，受骗老人所签公证书等具有强制执行法律效力，从表面上看是合法的，这会让其处于非常不利的地位。首先，如果有证据证明上述第三方出借方（包括小贷公司）与广某某有诈骗的“合意”，出借方可能构成诈骗罪共犯，法院应判决借款合同无效。其次，如果出借方明知广某某的非法企图而装作不知情，依旧将钱款出借，那客观上有通过非法途径获取利益之嫌。受骗老人可以就此方面进一步向公安机关、法院等反馈问题、提交证据材料，以揭开一些所谓的“合法外衣”，追究相关人员的法律责任，保住自己的住房。
事实上，近年来在较大的养老需求面前，以“养老”为名的诈骗行为时有发生，“养老理财”“养老服务”等诈骗手段花样百出，给老年人造成财产损失和精神打击，“以房养老”诈骗是其中最为典型的代表。
2021年3月15日，新京报曾以《多位老人遭遇以房养老骗局，“房子或被收走”背后陷阱何在？》为题报道了北京多位老人遭遇和谐众生（中国）投资控股集团有限公司“以房养老”骗局。2022年8月17日，陷入该案的部分受骗者向新京报记者反馈称，案件还在进一步处理当中。
那么，到底何为“以房养老”？盈科律师事务所曹婷婷律师介绍，一般来说，“以房养老”就是老年人将拥有产权的住房反向抵押给特定的机构，抵押后老年人每月获得一定数额的养老保险金用于养老，老年人在世时仍保留房屋的所有权和居住权，去世后相关机构对房屋进行清算。
对于如何鉴别正规的“以房养老”业务和“以房养老套路贷诈骗”，曹婷婷律师解释，正规的“以房养老”是一种保险产品，全称叫“住房反向抵押养老保险”，会由专业的保险机构经营；保险机构只需要取得房子的抵押权，房屋所有权始终归老人所有，只有在老人身故后，保险公司才可以进行清算和处置。非正规的“以房养老诈骗”有一点比较容易甄别，就是在整个过程中会出现借款合同、委托合同、代为还款合同以及具有执行力的公证文书等。
“以房养老”诈骗有哪些套路？
值得关注的是，在现实生活中，“以房养老”诈骗都有哪些套路？
对此，范辰律师介绍，通过梳理近几年相关案件发现，这些“以房养老”诈骗公司工作人员抓住老年人孤独、精打细算过日子等特点，先以免费发放生活物资形式召集老年人开会，再发放奖励品、陪老人聊天、安排旅行等。随后，骗子抓住一些老年人“不愿给儿女增加负担”的心理，以理财产品回报率高、不耽误自住等说辞进行忽悠，甚至找“托儿”一同给老人洗脑。最终，骗子以高额利息为诱导，骗取老人对所谓投资理财公司的信赖，安排人员联系老人，代办房屋出售或抵押类登记，甚至自己变换角色扮演钱款出借方。
而等老人借款一到手，骗子会很快指引老人将钱打入所谓的理财账户。此后，为了稳住老人，骗子一般会先给老人打几个月高额的利息，时间一久，老人不仅收不到利息，出借方还会出场向老人追债。等到老人及其家属反应过来，骗子往往早已卷款跑路。最后，出借方便会采取低价出售老人房产或者通过法院强制执行等手段追款，甚至把老人赶出家门。
“在以房养老诈骗的具体操作中，通常会出现如借款合同、抵押合同、委托合同、养老服务协议等各式复杂的合同框架体系，从表面看合法合规，不具备相应专业判断能力的人很难分辨其中的利害关联。”范辰表示，这些“以房养老”骗局中一般都容易出现一个共性，即表面上看，钱款出借方对骗局毫不知情，主观上也没有参与，只是合法的出借人，这就会导致老年人房产很难保住，在业内被称为“合同闭环”骗局。
应该如何防范各类养老诈骗？
据最高人民法院微信公众号消息，今年8月4日上午，北京8家法院集中公开宣判15件涉养老诈骗案件，依法严惩了一批侵害老年人合法权益的犯罪分子。北京高院刑二庭负责人罗勇介绍，这次宣判的养老诈骗案件，主要涉及提供“养老服务”、投资“养老项目”、销售“养老产品”、假借“以房养老”、代办“养老保险”、开展“养老帮扶”等6种常见类型骗局。罗勇对此作出多项提示，比如，广大老年人群体须提升风险防范意识，警惕不法分子的小恩小惠、高息利诱投资以及吹嘘疗效的保健品等养老诈骗陷阱；应充分了解各类诈骗手段，面对各种公司的“画大饼”营销、业务人员的“花式”推介不轻信等。
对于如何防范以“以房养老”为代表的养老诈骗，首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，首先，老年人应多和子女进行沟通交流，作为子女也应该主动多关心老人，遇到问题要耐心开导。在生活中，老年人要提高防范诈骗的意识，警惕所有的免费活动，对于宣称低风险甚至无风险、高收益的养老投资项目，也要提高警惕。
现如今，市场上有多种养老产品纷繁复杂，对于老人来说，一定要分析清楚再签字，最好寻求专业人士帮助辨析合同的内容。平时，老年人妥善保护个人信息，不点击各类陌生链接，有条件的建议及时下载国家反诈中心APP。
此外，老人无论参与何种投资交易，都要学会整理和留存证据；一旦发现被骗，建议第一时间与子女、专业人士商量，及时向有关部门、公安机关进行举报，请求追回被骗钱财；若陷入类似“以房养老”案件中，建议求助专业人士，通过刑事报案或者民事起诉要求撤销合同或确认合同无效等手段，维护自身权益。
新京报记者 张建
编辑 杨娟娟 校对 赵琳
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