时间：2023-01-01 08:52:41来源：法律常识
最近处理的一个房产买卖纠纷，找到我的是卖家。
我在认真分析案件材料后，建议卖家继续与对方协商解决问题并预判了双方各自的处境可能面临的选择。后来对方主动起诉到法院，我仍然建议卖家不贸然应诉对抗，在诉讼中寻求调解，他也按照我提供的思路最终解决了问题。
虽然没有形成委托，但是这个案件中律师的价值还是体现的非常充分，尤其是看到买家的诉讼材料、诉讼策略后，更觉得有必要和大家分享一下这个案件。
2022年5月，王某与张某通过房产中介签订《房地产买卖定金协议书》。双方约定，王某将名下一处房产作价1800万元出卖给张某，张某为此支付了定金100万元。双方一致同意在签署定金协议书之日起90日内办理签署《存量房买卖合同》，如任何一方反悔（不按约定签署《存量房买卖合同》），另一方有权没收定金或要求双倍返还定金。另外，双方在同日签署补充协议：出卖方已经知晓买受方在签订本协议当日不满足政府限购限贷政策要求，并同意买受方于签署补充协议书之日起90日内处理两套房产以满足现行限购限贷政策。2022年7月，卖家王某因故反悔，决定不再出卖房产并书面通知买家张某，协商解约事宜。张某执意购房拒绝协商，将卖家王某诉至法院。
双方签订的《房地产买卖定金协议书》是为了后续签订签订《房屋买卖合同》而订立的合同，在法律层面只能叫做“预约”。该份预约只是初步说明双方打算协商买卖某处房产，价款暂定多少，具体事宜另行签订房屋买卖合同确定，而且附带交付一笔保证金。这样约定以后，即使任何一方反悔，一般只需要赔偿对方一倍的保证金。买卖双方之后要签署的《房屋买卖合同》才是本约。
最高人民法院关于预约与本约的区分标准，最初是根据合同主要内容和购房款的支付情况进行客观解释，之后倾向于以当事人的意思表示为标准判断双方是否存在以未来的合同代替该预约合同的合意。本案承办法官在审查《房地产买卖定金协议书》的主要内容及买家诉请的基础上结合双方后续的磋商情况很容易认定定金协议为预约合同。
《民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”
张某要求王某签订本约即《房屋买卖合同》的诉请为什么“法律上或者事实上不能履行，也不适于强制履行。”很简单，法律讲究诚实信用原则，同时也不会强人所难。
《民法典》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”
双方是否依据预约订立本约，如何确定本约的具体条款，这都要遵循自愿原则。在卖家王某明确表示不愿意继续签订《房屋买卖合同》的情况下，张某不得强买强卖要求王某签订房屋买卖合同，法院更不可能支持该项诉请。
在购房目的不能实现的情况下，是否值得诉讼是要通过诉讼成本和可得利益进行衡量的。
可得利益即买家可以要求卖家承担的违约责任，《房地产买卖定金协议书》明确约定了违约责任。具体有两点，第一，要求买家双倍返还定金即200万元，第二，因任何一方违约导致逾期签约，每日按照房屋总价款的万分之五计算逾期签约违约金，逾期超过10日可以解除合同。最终法院可能会根据条款约定、履行情况、主观过错，是否赔偿机会损失、损失赔偿比例等因素减少赔偿数额。极端乐观的情况下，粗略计算可以预期的损失赔偿金额为110万余元，尽管这个可能性微乎其微（考虑买方的购房资格限制、卖家反悔后双方后续沟通情况、买家房产处置情况）。
诉讼成本包含多方面，仅就经济层面而言主要是诉讼费、律师费。本案中买家要求继续履行《房地产买卖定金协议书》继续签订《房屋买卖合同》，按照全额购房款的标准支付了13.9万余元的诉讼费。律师费部分个性化极强，按照上海市司法局制定的律师收费标准律师费在7.9万到11.8万元之间，本案中买家支付了13万律师费。相对于最高110万的预期利益，在诉讼程序启动之初，买家已经累计付出27万元费用，诉累显而易见，是否值得相信大家自有判断。
认真研究案件材料，紧紧抓住案件的核心事实，双方发生争议的是预约合同，不是本约。因此，买家可以诉请解除预约合同，双倍返还定金。
首先，如上文所述，让客户充分明白，在卖家拒绝签订《房屋买卖合同》的情况下，只能依据《房地产买卖定金协议书》要求对方承担违约责任，强制签约违反法律规定的自愿原则，不可能得到法院支持。
其次，坦诚合作，善待客户，合理确定律师费的收费依据。不同与法官、检察官有国家财政保障，律师要提供专业服务获取必要的报酬，具有一定的商业性。依靠客户的不合理预期或者信息差获取报酬，显然有悖于律师行业以及社会发展的历史潮流，不可能长久。在这个案件中，客户最大预期利益也就仅仅110万元，但是却按照1800余万元的标准计算收取固定金额的律师费。综合全案的情况，该收费对于买家来说是否合理，是否充分知情后的自愿给付，我们不做过多评论。
第一，律师应积极向法官释明，双方发生争议的是房屋买卖预约合同，不是正式的房屋买卖合同。最高院(2019)最高法民辖终85号民事裁定书，无论是要求解除合同的诉讼请求，还是要求继续履行合同的诉讼请求，均应视为对合同内容相关财产的处分，属于财产性诉求，应以合同金额确定案件标的额。我认为，该份裁判文书中的“合同”应限于本约，不适用于本案的预约合同。预约合同是为了签订正式的本约合同而订立的，是为了后续的签约行为，预约合同内容本身不直接涉及财产，只涉及后续是否签订本约这一行为。《房地产买卖定金协议书》虽然约定了房产价款，但价款本身是签订后续的《房屋买卖合同》必然涉及到的基本条款，这不改变预约合同以订立本约为主要合同目的的性质。
第二，律师立案时，在缴费前要询问清楚法院收取诉讼费的实际操作。如果发现法院立案庭均是“既主张解除合同又主张违约金等财产性请求的，把合同价款也列入诉讼标的计算诉讼费”但是“仅主张解除合同无其他财产性请求的，按件收费”的，担心争论会引起矛盾影响立案，可以调整诉讼请求迂回立案。立案时仅主张解除合同，按件交纳诉讼费后，再在法定期限内联系案件经办人补充诉讼请求并补交增加诉讼请求部分的诉讼费。本案中，补充诉请的金额仅210万元，补交诉讼费在2万余元，仅诉讼费就可能节省12万元。
第三，全程保持沟通的开放状态，诉讼只是解决争议的手段，不是最终的目的。在拿到立案通知书后暂时不缴纳诉讼费，先行与卖家沟通谈判。如谈判不顺利，在法定期限内缴费继续诉讼流程即可，同时不放弃协商调解的机会。
最后写给普通老百姓
第一，与人为善，和为贵。我是一名律师，从不主动建议普通老百姓打官司。之所以有法官、检察官、律师等专业法律人士的不同分工，就是因为法律和老百姓朴素的生活愿望不总是一致的，很多时候是赢了官司输了生活。商人逐利，能承担一定的交易成本，尚且讲究和气生财，普通百姓一方面难以承担高额的诉讼成本以及消耗的大量时间、精力，另一方面对案件往往存在不合理的预期，打官司最终也达不到最初的目的。
第二，如果需要法律服务，尽量寻求专业人士的帮助，最好多询问不同知识背景、不同资历、不同年龄的专业人士。对于接受过四年甚至七年法学院科班教育的专业人士来说，大多数老百姓遇到的案件纠纷就像是医院门诊的感冒发烧，都有能力处理，关键是看谁更敬业、更有责任心。再复杂一些的问题，更看中律师的能力资质、实践经验、个人品质、执业道德等综合素养。
第三，如果有条件，尽量事先提前征求专业人员的意见，相信专业的人做专业的事情，把自己的时间精力用在更有价值的地方。
