北京京坤律师事务所

实际上在民间，农村宅基地买卖是不少的，但是买卖的行为并没有得到法律的认可，但凡走到诉讼里头，基本都是无效的。

宅基地买卖需要符合严格的条件，同时限定在一定的范围之内，京坤律师将其分为 试点区域 和 非试点区域 来进行讲解。

试点区域

试点区域都有相应的宅基地流转细则，前提条件首先是需要经过村集体进行同意，然后报镇人民政府进行审核由原来的国土部门现在叫自然资源部门，还有这个农林部门进行备案这样的话你才可以进行转让流转。

然后咱们交易的是什么，不是买卖的所有权，买卖的是使用权，而且并不是谁都可以来进行买卖的，只有是在一定的范围，也就是本行政区域内的农民村民。

城镇居民能不能买呢？那么城镇居民仍然是不能在试点区域来购买宅基地，如果你购买的宅基地，仍然是被法院判决是无效的

试点区域宅基地的出让有一个年限，出让的年限也是按照国有土地上的住宅的年限，70年来进行界定的。

非试点区域

那么在非试点区域，就不可能那么自由了，哪怕符合相同的条件也不行。

在2020年，咱们新的《土地管理法》生效以后，它有一个条件，就是允许进城落户的村民，然后自愿有偿的来退出宅基地。

那么原来呢，原来我进城落户了，我在家的宅基地废弃了，那么是无偿收回的，那么现在是自愿有偿。

退出的宅基地归谁呢？根据相关规定，宅基地只能在本集体内部流转，或者退给集体组织。

有偿退出宅基地的限定条件仅仅是进城落户的，那其他的像出嫁的等等，能不能进行有偿退出呢，还没有包括在内。