在英国怎么找律师咨询，英国买房后悔

这里简单聊聊英国买房程序和烂尾房的处理。

在服务业发达的英国买房，大部分操作主要由各种代理和律师来处理。一般来说，买家首先会确定自己的预算。自己有多少资金可以付首付，咨询银行等贷款机构了解最高贷款额度，还要留出印花税和各项金融法律服务费用的预算。根据申请人的工资、工作性质、家庭构成、消费方式和首付可能达到的房产贷款比例等，一般银行会同意贷给购房者年薪4倍左右的贷款，这样就能大体计算出自己能承担的最高的房价。

有了预算，就能看房；看到了合适的房产，通过房产中介接受或者协商卖方的要价，待双方同意价格后，就可以开始购买程序。这个时候，有三方服务人士开始参与，下属三个方面可以同时开始进行。

其一是确定贷款，申请贷款保证书，就是得到银行发函，承诺同意贷款及确定金额。这一步如果自己直接和贷款机构（比如自己的开户银行）谈到合适的金额和利率，自然很好；如果觉得可能有更好的机构和利率，那么也可以通过贷款中介来做。贷款中介往往和更多的贷款机构有联系，知道哪里有更划算的利率，甚至可以争取到更高的贷款额。这些代理服务常常是免费的，他们自然会从最后的交易额中抽取佣金，由贷款机构支付。

此外，银行会派自己的房价评估师来评估你想要买的房子的价格，如果评估下来和房产交易商的估价大致相当，就不会有什么节外生枝了。这些贷款承诺都是有期限的，如果交易拖沓，超出比如60-90天的期限，就要重新申请。对于期房来说，必须是期房即将完工前，银行才可能给贷款承诺书；如果完工期拖延，银行会自动收回或者延期承诺。

其二是进行房屋质量检查，这个要找英国注册建筑结构工程师进行，这些工程师有专业机构导航名单可供参考，也可以由房产中介或银行推荐。质检工程师的工作，是检查房产有没有结构上的质量问题，比如漏水、倾斜、地基、烟囱，都会被全面考察。根据最后质检报告的结果，买家可以决定下一步行动。如果问题很大，那么自然就不买了；如果是比较简单的修理，那么可以用这个报告和卖家再次协商价格，比如从房价中减去修理的预算，或者卖家立刻进行修补。因为这个程序对大部分买家来说是肯定会严格进行的，所以其实卖家在把房子放入市场前，往往自己已经做过功课，该修补的都尽量修补好了，未雨绸缪，也减少耽搁。

其三是指定交易律师，之后将由律师来进行一切程序操作和资金运转。这类专业律师非常多，可以根据地区律师手册网站评估来找，房产中介和银行也可以推荐。律师会对交易的房产进行全方位的勘查，包括其历史、周边地理地质，对各处潜在问题向卖方提问。律师也必须调查买家的资金来源，认证买方的身份，并确定资金来源合法。各种房产地契的合同审查和注册自不必说，此外包括所有的定金，也都是通过有保险的律师管理的第三方账户来周转的。在交易结束之前，那些资金都作为保证金放在第三方账户中，如果交易夭折，资金就被退还。

房贷保证书到手，质量检查过关，律师按部就班走法律交易过户程序，最后过户那天完成首付从第三方账户进入卖家账户，产权过户合同完成；之后就是搬家入住开始还贷款。

期房交易流程基本相同，但也有其特别之处。首先英国期房是非常少的，能被开发的商用土地早就几乎没有了，出于历史保护和环境保护的各种政策，很少会有全新的土地被批准造房。像伦敦市区所谓期房，绝大部分都是有历史的老房子被发展商重新在内部进行改建，比如旧仓库改民居，旧工厂改套房等等，都是受到严格的风格和质量管控的。与其说是等期房，不如说是等装修。其次传统上英国人不喜欢新房子，而更喜欢维多利亚和乔治时期建造的老房子，觉得更有特色，更有韵味。所以英国的期房，绝大多数是海外投资者买的。最后，因为期房在传统英国人群体卖不掉，房产商常常一开始就针对海外买家远程销售，欺负海外买家不知道市场情况，容易获得滥价。

期房的金融风险也略大于现房，英国偶尔也有烂尾房，这时怎么办呢？第一，如前所述，英国的房贷，无论期房现房，都是房子通过银行和律师所派代理专业人士进行所有审核验收，产权正式过户后才开始偿还的，所以烂尾房和房贷无关。第二，期房的保证金，相当于现房的首付，惯例要由法定第三方账户托管，而不是进入开发商账户。为了平衡风险，一些发展商还同时对保证金进行保险，如此房价10%之内（封顶10万英镑）的保证金，在烂尾的情况下由保险公司承担。

（作者系法律学者）

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陆倩