时间：2023-01-06 05:55:12来源：法律常识
在房屋买卖中，不论是买方还是卖方，最担心的就是遇到不诚信的就交易对象，明明谈好了价格，定好了买卖时间，自己也按照约定办好了一切手续，可对方却临时变卦，跟别人签约了，简直是竹篮打水一场空！
于是为了避免这种不诚信的交易状况出现，买卖双方通常会找一个比较靠谱的第三方中介，来做担保。并且还会通过交定金、签订“违约赔偿合同”等方法，来通过法律约束双方的买卖行为。但即便如此，仍有人为了贪利，不惜违约。那么，咱们今天就来看一则卖家违约导致房屋买卖合同解除的案件，来了解一下，违约的一方需要承担哪些法律责任。
【案情经过】
2007年5月8日，徐某、陈某及xx房产中介公司签订了《居间服务合同》，约定由xx房产中介公司为徐某、陈某就房屋买卖事宜提供居间服务。同日，徐某与陈某签订《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：徐某购买陈某所有的涉案房屋，房屋价款（陈某净得款）为625000元；徐某支付购房定金20000元；徐某为商业银行贷款客户，应在评估报告出具后三个工作日内，支付除徐某贷款申请额之外的剩余房款，徐某首付款应为除其贷款额度之外的其他购房款项总和，银行贷款部分的房款按银行规定支付。
双方交易资金划转结算方式以双方签署的《居间服务合同》或补充协议约定为准；双方应在贷款机构签发的徐某贷款审批通过之日起五个工作日内共同配合办理完毕产权过户登记手续；陈某反悔应当双倍返还徐某定金，徐某悔约定金不予返还，同时，双方如未按照约定履行义务的，导致合同履行迟延或者无法履行，违约方应当承担违约责任，赔偿给他方造成的损失。
当天，徐某通过xx房产中介公司向陈某支付购房定金20000元。
2007年5月21日，徐某委托房地产评估公司就房屋出具《房地产抵押评估报告》。
2007年5月30日，xx房产中介公司向中国银行股份有限公司北京阜成门支行发出《交易结算资金子账户开户通知》，载明徐某、陈某及xx房产中介公司三方共同委托该行在xx房产中介公司结算资金专用存款账户下为徐某开立子账户。
2007年6月1日，徐某将115000元房款存入上述子账户。此后，xx房产中介公司出具“存量房交易结算资金托管凭证”，载明涉案房屋总价款625000元，其中115000元已存入专用账户，定金20000元已直接支付给陈某，其余490000元，中国银行已出具批贷证明。
2007年7月3日，中国银行股份有限公司北京阜成门支行出具《贷款通知单》载明，经该行调查与评估，决定受理徐某的借款申请，给予其所购二手房产总价78.4％的贷款额，共计490000元，贷款年限为20年，该行将在徐某办理完毕相关手续后履行放款义务。
然而就在徐某的贷款手续申请完毕后，他才得知，陈某已经于2007年7月25日与案外人焦某就房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，并办理完毕房屋过户手续。
不久，徐某将违约方陈某和xx房产中介公司告上法庭。徐某向一审法院起诉称：陈某将房屋出卖给案外人，严重违背诚实信用原则，构成违约，应承担相应赔偿责任。故诉至法院，要求陈某赔偿房屋差价损失415100元（根据房屋现值与2007年5月18日评估报告书中房屋价值的差价计算所得）；双倍返还徐某定金40000元。
但陈某辩称：徐某违反合同约定，没有在评估报告出具后三个工作日及时交纳房款并向银行提交相关文件，导致银行贷款拖延近二个月，因此徐某违约在先。现我已将房屋过户给案外人，不同意徐某全部诉讼请求。
对于陈某陈述的意见，徐某则称陈某委托xx房产中介公司提供居间服务，xx房产中介公司于2007年5月30日向中国银行股份有限公司北京阜成门支行出具《交易结算资金子账户开户通知书》后，于2007年5月31日通知其交纳115000元首付款，在未得到xx房产中介公司通知前，其无法知晓首付款数额及应支付至哪个账户。经查明，xx房产中介公司系陈某委托出售房屋的受托人。
【审理结果】
一审法院认为，徐某、陈某及xx房产中介公司签订的《居间服务合同》、徐某与陈某签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。
虽然徐某确实存在迟延支付首付款的行为，但其陈述的未在三日内支付首付款的理由符合常理。徐某于2007年6月1日将首付款存入专用账户，于2007年7月3日获得银行贷款，该迟延履行行为并未严重到致使合同目的无法实现，也不属于双方约定的解除合同情形。因此陈某在未与徐某解除合同的情况下直接将房屋另行出售并办理完毕房屋过户手续的行为构成严重违约，陈某应当就此对给徐某造成的损失承担赔偿责任。
关于徐某主张的房屋差价损失，根据徐某与陈某订立的《北京市房屋买卖合同》及补充协议中约定的房屋价款、房屋2007年5月21日的《房地产抵押评估报告》及2009年9月15日的《报告书》，可以确定房屋确实存在差价损失。由于该损失系由于陈某违背诚实信用原则，将涉案房屋“一房两卖”所致，因此陈某应就该差价损失给予合理赔偿。
就具体赔偿数额，考虑到徐某在履行合同中确实有迟延履行情况及合同其他具体履行情况、参考上述评估报告，酌情予以判处。
关于双倍返还定金，根据徐某与陈某签订的《北京市房屋买卖合同》的约定，该定金性质为履约定金。在已经判令陈某赔偿损失的情况下，不再判令其承担双倍返还定金责任，仅判令其承担返还责任。
据此，一审法院判决：一、被告陈某于本判决生效后七日内返还原告徐某定金二万元。二、被告陈某于本判决生效后七日内赔偿原告徐某损失十二万元。三、驳回原告徐某的其他诉讼请求。
一审判决后，徐某、陈某不服一审判决，向二审法院提起上诉。二审法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
通过上面这桩案件的审判，我们了解到，对于房屋买卖中严重违约，“一屋两卖”的行为，是需要承担相应法律责任的，不止要退还定金，还要付给对方相应的赔偿金。
而本案争议的焦点，起诉在于房屋差价损失是否应当在赔偿范围之内。对此问题，主要有三种观点：
第一种观点认为，买卖合同解除后，应恢复原状，房屋差价不应得到赔偿。
第二种观点认为，虽然房屋买卖合同的解除不影响买受人主张损害赔偿，但房屋差价并不属于损害赔偿的范围。
第三种观点认为，房屋买卖合同的解除不影响损害赔偿，因此，房屋差价应得到赔偿。
在此案中，一审和二审法院，都采纳了第三种观点，认为房屋差价应属于赔偿范围。具体的法律依据如:
1.我国《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由此可见，在房屋买卖合同解除的情况下，合同当事人可以提出损害赔偿请求。
2.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，卖房人与数个购房者签订合同，在将房屋过户给其中一人后，应当对其他购房者承担违约责任。
综上，在本案中，卖方违约并且应当承担相应赔偿责任，已经无可争议，而是否需要对房屋差价进行补偿，以及补偿的金额应该如何判定，这才是存在争议的焦点。不过本案的审理法官认为，“在审判实践中，很多房屋买卖合同案件引发的原因均是出卖人与买受人签订合同后，由于房价上涨原因，对原来的出卖价格不满意而拒绝履行合同，并采取多种方式获得额外利润，出卖人往往首先要求买受人加价，加价不成，则可能采取串通第三人诉至法院要求确认买卖合同无效，比如由夫或妻一方主张买卖合同未经共有人同意，比如由第三人以承租人身份主张优先购买权要求确认买卖合同无效，甚至直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户手续。
在此情况下，如果违约一方只需要赔偿双倍定金，而不需要对房屋差价进行补偿，这种判罚对对违约方十分有利，也是在“变相”鼓励违约。因此，只有对买受人进行履行利益的赔偿，才能取得遏制及惩罚违约行为的效果。”
最终我们看到，对于卖方陈某违背诚信、“一房两卖”的行为，法院给予了严格判罚，因对方违约造成了财产损失的买家徐某也得到了合理赔偿。不得不说，这个案子的结果，相当于给广大民众吃了一颗“定心丸”，因为只有违约者受到高额罚款，才能有效杜绝恶意违约、从中牟利等劣行！