时间:2023-01-07 05:11:02来源:法律常识
文 | 影中纪实
编辑 | 影中纪实
对于我们中国人来说,买房自古以来就是十分高兴的一件事,我们从司马迁的《史记·货殖列传》中的一篇就能看出:
“此其章章尤异者也。皆非有爵邑奉禄弄法犯奸而富,尽椎埋去就,与时俯仰,获其赢利,以末致财,用本守之,以武一切,用文持之,变化有概,故足术也。”
这一篇的意思很明显,从我们老祖宗开始,这些有钱人就会将赚来的钱换做土地,目的就是从事农业守财。
我们的老祖先对于房子的情感,就像是树根对于土地的感情,并且如今深深的印在了我们每一个人的基因里。
虽然买房对于中国人来说,是一件很重要、很开心的事,但在买房合同中的各种条约,却让一大波人吃了亏。
这不,在2020年,上海一女子就花费了745万首付买房,可当她给完钱之后不仅钱没了,居然还要赔卖家490万,而这一切就与合同有关系!
2020年,上海一位伍女士准备斥巨资,在上海寸土寸金的黄浦区买一套商用房,虽然伍女士年纪不大,1996年出生的,但她靠着自己的努力,已经独自打下了一片天。
不过上海这么大,平时伍女士又很忙,所以找房子这个事她就交给了中介,一般房产交易的中介费是2%左右,最多不超过3%。
按照上海黄浦区的房价,光是中介费估计就是几十万,看来伍女士也是一个不拘小节的人。
然而也正是她的这一性格,导致伍女士最终赔了夫人又折兵,被网友称为“最惨购房者”。
2020年5月初,中介这边通知伍女士,他们在黄浦江找到了一个合适她要求的房子,面积180.09平方米,总价1550万,可伍女士这边的流动资金有限,她一下子拿不出这么多钱买房子,并且伍女士手头还必须留着钱以备公司的不时之需。
于是伍女士就与中介协商,看卖家是否接受分期付款。
当中介把这一消息告诉卖主范先生后,他虽然答应了,但却要求自己这边拟定购房合同才放心,毕竟这么贵的房子,一旦出事范先生可不想自己承担损失,中介听着也有道理,只要合同合理符合法律法规,什么问题。
随后范先生就找当地的一家律师所,拟定了一份购房合同,合同上的要求很简单,伍女士这边只要打过来首付,范先生就把房子的钥匙交给她,让其先装修,其他的钱可以慢慢还。
就这样,在2020年5月17日,看过合同的伍女士来到中介这边,与卖方范先生一起签订了房屋转让合同,伍女士这边当天支付了100万元的定金和400万元的购房款。
按道理来说她当天就应该吧首付745万给齐,但由于伍女士公司出了点状况,她只能拿出这么多钱先给范先生。
到了5月30日,由于伍女士想要装修,但又有245万没有给对方,所以就和范先生商讨,看能否对方能把钥匙给她,让她先装修,至于首付伍女士保证,在一个月内肯定就补上那245万。
要知道在上海那个地方,一天的房租价格都不菲,而伍女士既然都花了这么多钱买房子了,她想赶快装修搬到新房子里,范先生也是个通情达理之人,所以就与伍女士签订了一个补充条款。
那就是在6月30日之前付清剩下的245万首付,而范先生这边则直接把钥匙给了伍女士,让她先找人装修。
然而让伍女士想不到的是,当她付清收款后,房子不仅没了,居然还要倒赔490万,这是为何呢?
原来由于伍女士公司资金流转的问题,一时间她手里没那么多钱,所以才会与范先生签订此计划,但让她没想到的是,本以为伍女士会在6月30日之前,把公司的事情处理好。
可随着还款日期越来越靠近,直到6月30日,伍女士依旧是没凑够245万,由于房子伍女士这边已经开始装修,所以范先生只能与伍女士再次签订了一个补充条款。
而此次的条款,范先生为了避免自己这边再次受到违约行为,他决定增加一项惩罚条款:
“从2020年7月1日起至付清之日止,以245万元为本金,按每日万分之2.73支付给利息损失。伍某某须在2020年7月31日前一次性支付上述费用。
如未按期支付,则房屋买卖合同自动解除,伍某某应偿付违约金(合同总价的20%),且赔偿范某等原有的装修损失180万元。”
双方签订完此次协议之后,伍女士终于在7月13日,把房子首付的尾款和逾期利息结清了,剩余805万尾款,按照协议上的时间,她将在8月30日过户之前全部付清。
可让人万万没想到的是,伍女士的首付风波刚过去,尾款的钱因为银行的审批再次逾期!
我们刚才也说了,伍女士一下子拿不出那么多钱,所以尾款选择贷款,可银行对于伍女士的审批却迟迟没有下来,到了协议约定的时间依然如此,这可急坏了伍女士!
要知道按照他与范先生签订的协议,一旦违约,伍女士不仅要搬离并且归还房屋,甚至还要赔付房款总价20%的违约金,以及房屋装修损失费180万!
这些加起来伍女士将会赔付490万元,并且房子还不是她的。
所以为了这笔贷款,伍女士天天往银行跑,可要知道银行审批贷款的流程相当麻烦。
银行毕竟是要赚钱的,他们每放一笔贷款都是有风险的,所以银行对于贷款审批来说非常严格,尤其是大额贷款!
为了避免银行受到损失,他们首先会查贷款人的征信报告,征信能直接查到这个人以前有没有拖欠过贷款什么的,影响个人征信的有以下大概几点:
逾期、负债、查询次数、信用卡使用频率、有没有法院执行等多个问题,贷款者能否向银行成功“借钱”,征信有着高达50%的作用。
个人征信就是通向银行贷款的入场卷,如果你曾经因为违约、逾期等问题将它弄丢,那么之后不管跟谁贷款都会非常困难!
所以还是希望大家平时能够遵守约定!
第二银行还会审查贷款人的职业和收入是否稳定,还是那句话,银行虽然有钱,但他们并不是慈善机构,银行把钱贷给你主要是为了赚利息,他们并不想承担过多的风险。
大家试想下,如果100个人贷款给银行,到头来所有人都无力偿还,那么银行最终面临的只有倒闭,所以贷款机构一般都会调查贷款人,是否拥有稳定的收入和工作。
若是一些经常跳槽或者低收入人群,银行就会判定这个人的还款能力,从而无法办理房贷。
第三银行会查看购房合同的真实性,要知道贷款人一般拿这笔钱都是去买房的,即使贷款人还不上钱,至少还有房子这个固定资产做抵押。
可如果贷款人拿这笔钱去做了其他投资,一旦赔了银行这边将损失极大,所以一般银行都会认真地审查合同的真实性,以免给自己造成更大的损失。
第四银行会查看贷款人的个人流水,这可以直接反映贷款人的消费能力、薪资状况、纳税金额等,所以银行一般会查看贷款人近半年的银行流水。
一旦发现贷款申请者,根本没有能力去偿还未来的房贷,银行极有可能拒绝这笔贷款申请。
而伍女士在申请贷款时,银行查到她在与范先生的交易中,首付有逾期的行为,并且近期伍女士公司资金短缺,银行发现这两个风险之后,他们更加仔细的对伍女士这次贷款进行了一次估算和调查。
因为按照协议上的时间,伍女士必须在8月30日房子过户之前全部付清,范先生见状可不答应了,于是在9月15日,范先生向伍女士以律师函的方式告知。
合同约定在2020年8月30日之前,伍女士就应当向范先生支付房子的尾款,805万元,可现在伍女士并未支付。
所以范先生提出,伍女士必须在3日内将尾款付清,不然就让伍女士归还其房产,并赔付协议中应有的490万元。
但伍女士这边一时间确实没有那么多钱,所以就找到范先生:
“我确实诚信买你的房子,尾款现在再走手续,银行审批还没下来,等钱到我这我第一时间打给你行吗?”
可范先生与妻子拒绝了这一请求。
要知道在首付的时候,伍女士已经有过一次违约了,可能是范先生一家人害怕中间出岔子,所以这次态度非常坚决,不能在和以前一样了,不过范先生还是给了伍女士3天时间。
但结局依旧没有改变!
9月30日,伍女士的尾款迟迟没有给到范先生,于是他找到律师,拟定了一份房屋合同解除通知书,上面明确的写到:
“伍亭颖在收到上述律师函后,仍未按照约定期限付款,因此范俊、应爱萍(范先生妻子)行使合同约定解除权,并要求伍亭颖搬离并归还系争房屋,偿付房款总价的20%的违约金,和房屋装修损失180万元等。”
这封律师函伍女士在2020年10月7日,确定有收到,但她也没办法,自己银行卡里真的没有这么多钱付尾款,银行贷款也没下来。
直到2020年10月29日,伍女士在上海某银行申请的贷款才审批成功,随后她立即请求范先生履行之前的购房合同,可这时范先生已经不愿意将其出售,并且坚持要将伍女士告上法庭,履行之前签署的购房合同。
到了2021年6月25日,上海市黄浦区人民法院作出一审判决,结果让伍女士晴天霹雳!
一审判决的结果是伍女士的房屋转让协议被解除,她必须要在10天内,搬出范先生的房子,如果逾期将按照1000元一天的标准,向范先生支付房屋的使用费。
并且伍女士还要赔偿违约金300万元,房屋装修损失费180万元。
伍女士看到这样的结果很不服,因为她想的是虽然购房协议是这么写的,但自己是真心实意地要买这个房子,并且逾期的原因主要是因为银行的贷款没有及时审批下来,所以在一审之后,伍女士进行了上诉!
但在2021年12月1日,上海市第二中级人民法院驳回了伍女士的上诉,并维持原判。
现在伍女士的处境很倒霉,她不仅要赔付范先生一笔巨额,并且大家想想,伍女士的房贷银行已经批了,就是说她房子没了,接下来还要偿还房贷。
此事一经曝出,很多网友对伍女士的遭遇感到同情,不过也有网友表示,如果伍女士没有违约,那么这件事没有这么复杂,可世上没有如果。
正是因为伍女士违约在先,所以最终才导致了这个后果,但要我来说,范先生的做法确实从道德上面来看,这样做确实不地道,但从法律上来说,范先生这样做也什么错。
了解完此次事件的来龙去脉之后,我们看到卖家范先生也多次给她延期时间了,可以说双方都些许有些问题,伍女士的巨大损失确实让人同情,但确实也有她这边的问题。
那么在日常生活中,我们该如何避免此类事件发生呢?
首先,这种巨额的交易,比如说买房、买车的合同,一定要请专业的律师把关,从上面这件事我们就能发现,范先生是去找了律师拟订合同,所以上面的各种条款,把卖方的风险值几乎降到了最低。
并且当时范先生卖房的整个过程,他都找了这个律师全程参与。
可伍女士这边可能是因为年轻的原因,她在这方面的意识就比较欠缺,而这也为她最终赔款埋下了很大的伏笔!
而今我们这个社会,不管干什么奉劝大家都要签合同,俗话说亲兄弟还明算账呢,所以大家不要觉得不好意思,只有黑纸白字,才能保护双方的利益。
不过在签合同之前,大家一定要请专业的律师把把关,就算邀请他们全程参与,对于这种大金额的交易来说,是花不了几个钱的。千万不能为了省这笔钱或者嫌麻烦,而不请律师,如果合同上有不利于你的条款,一旦签下那就是法庭上的证据!
所以说大家在涉及到这种大金额交易时,一定要做好万全之策,公平、公正、合理地保护自己的利益,这才是我们应当注意的!
大家看完这篇文章后,别忘了转发给周围的朋友,也让从这件事中长长记性,千万不要重蹈伍女士的路啊!