时间：2023-01-14 22:23:33来源：法律常识
4600万签约购买别墅，履约过程中购房人却发现别墅墙外趴着好几个“坟头”，清明节还有人来上坟。购房人将卖房人诉至法院，要求解除合同，且双倍返还定金100万元。这起案件近日在北京市朝阳区法院开庭审理。哪些情形卖房人必须要主动告知？“凶宅”如何定义？记者对近几年的司法判例进行了梳理，当中可以照见一些“裁判规则”。
4600万买别墅发现临“坟头”引发诉讼
诸葛女士要购买的别墅位于北京市朝阳区霄云桥附近，约定的房屋总价款为4600万元。今年4月6日，诸葛女士和房主闫女士签订了《房屋买卖合同》，并为此支付了50万元定金。
履约过程正好赶上清明节。诸葛女士意外发现，别墅院墙外的小树林间竟然趴着好几个“坟头”。她走访邻居和物业得知，此处坟头存在已久，每逢民间祭奠，都会有人前来祭扫，包括焚纸、摆花、摆供品等。
房屋外围有“坟头”是否属于卖房人应当告知的重要事实？这一问题成为双方在法庭上争论的焦点。诸葛女士认为，她在补充协议中明确约定，出卖人承诺房屋无重大瑕疵，亦不是“凶宅”，该条款正是表达了她对传统忌讳行为的抵触。被告对坟头之事应当如实告知，但被告却隐瞒了这一重要因素，违反了合同法规定的诚实信用原则，属于违约行为。
然而闫女士却表示，涉案房屋是从前房东手中购得，购房后她未实际居住使用，在原告发现并告知她小区外围存在“坟墓”之前，她对此并不知情。闫女士认为，涉案房屋确实无重大瑕疵，不属于“凶宅”，房屋内也未发生过非正常死亡事件。小区的外部环境不属于房屋的构成部分，也不属于其卖房应当承诺的范围，亦不影响房屋的购买和使用。一般人对传统忌讳的认识并不包含小区外围的不利因素。因此，闫女士认为自己并无违约行为，原告无权要求解除合同和返还定金。
这起案件在网上也引发了讨论。“谁的房子旁边有坟墓不介意啊？”有网友感同身受，认为卖房人应当如实告知；但也有网友认为，法院如果支持原告的请求那就乱套了，全国太多地方楼盘都是平坟修建的，比这个还严重。“谁又知道自己的房子下面以前是什么呢，从古至今，生了多少人，死了多少人，只是没看见而已。”还有观点认为，买房是大事，若在意的话买房人需深入考究，比如楼盘是否坟地或有垃圾场等等。
“坟景房”常现媒体报道 但业主败诉居多
这些年，关于房屋买卖引发了不少话题，到底哪些属于卖房时必须告知的信息，网友们也感到困惑。据记者了解，我国法律对此没有具体的规定，但通过梳理近几年的法院判决可以照见一些“裁判规则”。
最近两年，媒体上出现不少关于“坟景房”的报道，大多是新房。今年6月，广东江门鹤山时代倾城业主向媒体反映，辛苦买来的“山景房”推窗而见的却是墓园和山坟。去年，大连中山区景山街附近某高档小区在交房时部分业主推窗发现，北侧山上放眼望去满是“野坟”。
有关“坟景房”的买卖纠纷在全国多地上演，但记者注意到，诉至法院的结果往往是购房者败诉。败诉的主要原因之一，就是因为墓地不在红线（商品房开发规划范围）范围内，开发商不需要告知购房者，购房者需要尽到谨慎注意义务。
中国裁判文书网公布的判决显示，今年4月，山东省济南市历城区人民法院一审宣判了一起“风景山”变“坟景房”的案例。法院判决称，原告刘某作为购房人，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务，应当对超出开发规划范围以外的周边环境进行查勘，以确定是否购买涉案房屋。
根据法院查明的事实，西山坡在双方签订商品房买卖合同之前就已存在多处墓地，刘某在签订商品房买卖合同时应当充分评估，以确定是否购买涉案房屋，对此，被告公司并无法定告知义务。鉴于此，法院判决驳回了刘某要求解除商品房买卖合同并返还购房款及利息的诉讼请求。
“凶宅”信息必须告知 故意隐瞒构成欺诈
除了这两年比较多见的“坟景房”纠纷，“凶宅”则一直是房屋买卖中的流量话题。尽管我国法律并没有“凶宅”这一概念，但通过这些年的司法判例可以看出，房屋内发生的非正常死亡事件，如自杀、他杀等，基本可以被列入“凶宅”的范围。
北京法院审判信息网公布的裁判文书显示，去年，北京市丰台区人民法院审理了一起“凶宅”案。袁女士以308万的价格购买了丰台区的一套房屋，在装修时得知，房屋内曾发生跳楼事件，因而将卖房人柴女士诉至法院。
柴女士表示，该房屋是她从前房主李先生手中购买，并不知道是“凶宅”，此次因要改善居住条件才将房屋出售。前房主李先生以第三人身份参与诉讼。李先生否认房屋内发生过非正常死亡事件，但案件审理期间，法院到当地公安机关进行调查，发现2015年8月确有人从涉案房屋内坠楼死亡。
法院审理认为，涉案房屋发生过坠亡事件，符合社会普遍接受的意外死亡观念，属于“凶宅”，袁女士在签订房屋买卖合同时存在“重大误解”，据此法院判决撤销房屋买卖合同，被告柴女士全额返还袁女士购房款并将房屋过户回自己名下。但由于没有证据证明柴女士在缔约时已经知情，存在过错，因此法院在这起案件中没有支持袁女士要求柴女士赔偿的请求。
可见，一旦被法院认定为“凶宅”，卖房人即具有信息披露的义务。在更多的判例中，卖房人因故意隐瞒“凶宅”信息，被法院认定为欺诈。江苏省靖江市人民法院去年就判决了这样一起案例，卖房人因缔约时故意隐瞒房屋内曾发生上吊自杀死亡事件，法院认定其构成欺诈，不仅判决撤销双方房屋买卖合同，卖房人全额返还购房款，还判决其赔偿买房人已经支付的契税、贷款评估费等，并承担相关利息损失。
有些“擦边”情形未被认定“凶宅”
楼上有人跳楼，楼下的房子算不算“凶宅”？房屋外的公共露台有人坠亡于此算不算“凶宅”？记者注意到，对于网友问及的这些“擦边”情形在司法实践中也有判例，结论则是不属于“凶宅”。
在长沙的王先生出售房屋时遇到买家反悔，不肯付定金。原来，住在王先生楼上的住户曾因产后抑郁跳楼，买家姚女士夫妇以此认定王先生的房子属于 “凶宅”，认为他在卖房时故意隐瞒。因双方僵持不下，去年王先生将姚女士夫妇诉至当地法院索要违约金。法院审理后未采信姚女士夫妇关于“凶宅”的意见，并认为夫妇二人的行为已构成违约，判决其支付原告违约金5万元。
去年，一位沈女士在绍兴购买了一套二手房，房子过户后，沈女士才得知，曾有人跳楼死在了屋外的平台上。法院调查确认，该栋楼曾于2012年10月发生过一起跳楼死亡案件。死亡人员并非涉案房屋的居住使用人，坠亡地点在涉案房屋外的公共露台上，从房屋厨房及朝北部分窗户可望见该坠亡点。
浙江省绍兴市越城区人民法院今年7月作出判决认为，案外人坠亡地点系在房产主体结构之外，涉案房屋并非“凶宅”，因此卖房人不构成欺诈，原告沈女士亦不构成重大误解。据此法院判决驳回了沈女士要求撤销房屋买卖合同的诉讼请求。
记者注意到，在上述判决中越城区法院明确了一个问题，即如何判断“凶宅”。法院判决称，判断是否为“凶宅”不能仅以个体主观感受为依据，而是应以公序良俗大原则下的社会公众一般认识为判断基准。其标准大致有三：一是死亡形式，需为人为非正常死亡事件，自然的生老病死不在此列；二是死亡地点，需发生在房屋主体结构内，应是一相对独立、封闭、专有的空间场所，至于电梯、楼梯间及车位等公共区域不应在此范畴内；三是若交易双方对“凶宅”范围、情形有特别约定，则应在不违反善良风俗的情况下尊重其约定。
律师解读：哪些信息卖房时应当主动告知
除“凶宅”外，还有哪些信息属于“与订立合同有关的重要事实”，卖房人应当在缔约时进行告知？北京市盈科律师事务所合伙人律师李娜表示，本着诚实信用和尊重社会公德的原则，凡影响购房者购买目的，对居住的安全性、便利性造成影响的，都属于重要事实，应当主动告知。“首先，房屋权属一定要向购房者如实告知，否则有可能会构成欺诈。比如房屋是否被查封，是否属于夫妻共同财产，是否存在抵押等情况；其次，房屋质量问题也应如实告知，例如墙体是否存在开裂、主要管道有没有漏水等，这类情况卖房人如果不告知，不仅给购房者修缮带来额外支出，还极易给邻居造成损失。”
此外，李娜认为，对于房屋周边的情况卖房人如果了解也应尽可能地告知购房者，如是否存在洪涝风险，周边是否有垃圾场、污水厂等等，以免后续引发不必要的麻烦。
李娜表示，明年1月1日起即将施行的民法典对于诚信原则也有明确的规定。如第7条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第148条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第500条规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。此外民法典第147条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
同时，李娜提醒购房者也应尽到注意义务。如在签约前，到房屋所在的小区多转转，拜访一下物业公司、周围邻居，了解一下房屋的具体信息，再到相关部门查询一下房屋内的户口情况等。必要时应与售卖方签订补充合同，可以用列举的方式要求卖房人如实提供相关信息，对卖房人进行约束以降低未知风险。（记者 张蕾）
