时间：2023-01-20 07:17:24来源：法律常识
文丨孟律师
编辑丨阿王
近日，郑州华强城市广场的多名业主向本所反映，他们已经交房两年了，可是房产证迟迟没有办下来。
买了两年多的房子一直不给办房产证
据业主介绍，他们是郑州华强城市广场二期二号楼的业主，2016年8月28日交的房。二期总共有5栋楼，有的楼房产证已经下来了，有的已经签过二次面签了，唯独他们二号楼一次面签都没有。
开发商在购房合同上承诺的是交房后180个工作日办证，也就是2017年二三月之前。但是拖了这么久房产证还未办下来，开发商也一直未作出原因说明。
老百姓花几十万甚至上百万买套房，结果却迟迟拿不到房产证，以至于买卖房屋、孩子入学等都受到极大限制，自己花钱买的房子，确没有权利凭证证明它属于自己，这真是一件让人糟心的事情。
为什么房产证会无法及时办理？
首先要分析一下房产证无法及时办理的原因，房产证有诸多作用，需要经过很多程序才能办理下来。然而在实践中，总会因为各种原因导致房产证的逾期办理。常见的“开发商原因”大致有以下几种：
1、房地产企业开发的违章建筑。从严格意义上讲，是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《房屋登记办法》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。其违反法律法规的规定，未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记或者未经过政府部门的许可，无法取得房屋的产权证。例如某开发项目报请建造20层高的住宅楼，实际竣工时偷偷加盖3层，那么未经审批的剩余3楼则无法办理产证。
2、开发商具备销售条件，但未取得房屋的验收合格证。房屋因存在质量问题和其他问题而未取得验收合格证，《城市房地产管理办法》第二十七条明确规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用.有的房地产项目会因工程竣工后无法通过环保验收或者消防验收等，造成无法实际交房而导致影响后续的办理产证。
3、开发商不具备商品房销售条件。例如开发商未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等，则商品房无法办理相应的房屋产权证。开发商符合商品房销售条件并验收合格后，方可办理房屋产权证。
4、其他原因。如开发商将房屋抵押用于融资或一房多卖，将会可能导致购房者失去居住权，更不用说办理不动产权证；或者由于开发商涉诉导致的房屋被法院查封等，也不能办理房屋权属证书。
拿不到房产证，很多事情业主做不了
前些天看到一个新闻，现在上个学还和是否有房产挂上了钩：没有房产证、户口本，不能上学！只有户口本，没有房产证，还是不能上学！
在此我们需要强调一下房产证的重要性，很多人单纯的把它理解为只是一份权利凭证，用来证明房子是自己的而已，却忽略了房产证的其他重要作用。
房产证是房产的买卖、交换、租赁和抵押时出具的重要法律文件。没有办好房产证的房产不能进行买卖交易。任何房产交易行为的第一个步骤就是验证房产证的真实和有效性，可以这样说，房产证是一切买卖交易的基础法定文件。
1、没有办好房产证的房产不能进行转让、赠与和继承。在没有拿到房产证之前，购房者还不能算是该房产的法律意义上的拥有者。
2、置换与出租等形式的房产交易行为无法进行，即使签定了相关合同或协议也会被视为无效，不能受到法律保护。
3、在没有拿到房产证之前该房产无法进行质押、典当等行为。无法通过房产的质押、典当来获得贷款或承担其它民事责任。
4、在该房产所处土地被征用或房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。 现在房产市场上的所谓“小产权住房”就会因没有房产证存在这些问题。
5、在没有拿到房产证之前该房产的所有权仍然属于开发商，如果开发商存在将房产抵押借贷的行为或因债务问题被强制执行时，该房产可以被债权人（如银行）依法拍卖还贷。
在土地使用权期限到期时无法对继续使用该土地进行申请。
遇到逾期办证，应走法律途径维权
正如前文所述，房产证很重要，导致逾期办证的原因很多，但开发商总是不说实话，并且一拖再拖。如果多次协商未果，此时就应该走法律程序维权了。
律师介入涉案楼盘后，首先会进行调查取证，查清到底是哪个环节出了问题，才能针对问题给出具体、详尽，具备可操作性的方案。
通常，我们所办理逾期办证案件是通过民事诉讼和行政诉讼相结合的方式。因为开发商办不下房产证，政府在之前的审批过程中通常有不可推卸的责任，必须要把政府的责任明确，拉入到法律程序中，才能标本兼治的解决问题。
开发商逾期办理房产证需要承担违约责任
而对于逾期办理房屋权属证书的违约责任，合同有约定的，按约定处理。合同中如无约定，在合理的宽限期内，仍不能办理完毕或就违约责任承担问题协商不成的，此时则适用法定的违约责任。
购房合同上约定的违约金过低怎么办？
购房合同上的约定的逾期办证违约金经常会出现过低的现象，比如上述商品房买卖合同中关于开发商逾期办证违约责任的条款，系为了重复使用而预先拟定的格式条款。而逾期办证的违约行为具有持续性，如果开发商无论何时办理甚至不履行该义务都只需支付已付房款0.1%的违约金，则其违约责任并不会随违约时间的长短、违约给对方造成损失大小和履行义务与否发生变化，该条款不能起到督促开发商尽快履行办证义务的作用，也未能体现出违约责任应有的补偿性和惩罚性。根据法律规定，该条款应为无效的格式条款。
根据《中华人民共和国合同法》第114条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条规定当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
如果约定的违约金过低，低于造成的损失，购房者可以要求按照银行相应利息的标准进行计算，具体计算方式和数额的确定建议咨询专业律师。
为什么一定要走法律途径维权？
在我们之前的工作中经常会预见这样的情况，业主自行组建了一个几百人的维权大群，各路业主在这个群里发表观点，但是始终难以形成统一意见。有的业主建议和开发商继续协商，但多次协商过后，房产证就是办不下来，违约金也一直谈不拢；有的业主建议走信访，获得的答复通常是，你们反映的问题不属于信访受理范围，建议走诉讼程序；有的业主建议找媒体报导，但没有达到一石激起千层浪的效果，问题还是无从解决；还有些极端的业主建议，建议到政府门前去坐一坐、给官员写信、一起去北京等等，这些都是无法解决问题的。
我们律师能够理解各位业主的做法和心情，非常佩服各位业主能够团结起来维权的魄力和决心，但无数的例子让我们觉得只有团结起来依法维权才是解决问题效能最高的办法。集体的力量是强大的，但若不能统一思想，选择正确的道路，这样的集体就容易瓦解。
业主们要做是将悬而未决的争议提交人民法院，集体聘请律师，和律所签合同，每人出一份授权委托书，每人出一点维权资金，就会有最专业的人为了你们的利益兢兢业业地四处奔走，努力做到业主利益最大化，使得每一项主张都于法有据，合情合理。
在所有诉求合理的情况下，法院会依法判决开发商为业主办理房产证，会判决开发商支付合理的逾期办证违约金。业主们最终拿到的是人民法院盖章的，具备可执行保障的法院的判决书。国家强制力的保障胜过无数的争吵推诿，口舌之争。
文/孟律师（个人微信：18321736187） 申云律师事务所实习律师，擅长解答：商品房买卖合同纠纷、二手房买卖合同纠纷，房屋征收拆迁纠纷。
申云房产维权律师团，专注个人、集团房产诉讼案件十余年。
