时间：2023-01-21 19:48:06来源：法律常识
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近日，有关“带押过户”的消息不断刷屏房地产从业者的朋友圈，业内一片叫好。9月27日，新华日报·交汇点记者从省自然资源厅确权登记局获悉，目前我省南京、无锡、苏州、泰州等城市均已有二手房交易中采用“带押过户”的成功案例。其中，南京市不动产登记中心宣布将全面推行该模式。
二手房交易过户环节的一个小小变化，为何会引起如此大的反响？记者进行了调查。
二手房“带押过户”方便了谁？
9月28日下午两点，南京市不动产登记中心来了一组办理二手房“带押过户”业务的客户，随行的还有建设银行南京分行的工作人员。一个小时后，“带押过户”、购房人抵押设立、新产证出件这三件事，在同一个窗口、一次性全部办理完毕，购房人带着新房本满意地离开了。
建设银行南京分行住房金融业务部客户经理黎兴亚告诉记者，该组客户是9月23日向银行提出贷款申请，9月28日完成了过户抵押、放款流程基本准备完毕，29日一早将放款，同时完成售房人还款结清。这个案例，将原还款、解押约一个月的时间压缩至5个工作日左右完成。
无需还贷、无需垫资也可实现带抵押的二手房过户，这便是二手房“带押过户”模式。江苏致邦（自贸区南京片区）律师事务所方霄杰说，二手房“带押过户”是在民法典施行后应运而生的产物，意将民法典第406条鼓励交易的立法精神落到实处。“根据原物权法规定，带押无法直接转让。而民法典第406条则规定只要及时通知抵押权人，带押可以转让，抵押权不受影响。”
南京市不动产登记中心业务运行科科长雷飞介绍说，在《中华人民共和国民法典》实施以前，二手房交易时，房子如果有抵押，必须得把贷款还完、解除抵押后才能办过户手续。现在二手房“带押过户”的模式，就是可以在房子的抵押不解除的情况下，也可以办理转移登记，过户到新的产权人名下，这是一个全新的模式。
在原来的模式中，卖方先要筹措资金把银行的抵押解除，买卖双方同步签订合同，买方申请银行贷款，贷款审批通过后到不动产登记部门办理房屋转移登记和抵押的设立登记手续后，银行才会放款，当事人买卖双方才能拿到钱。这种模式下，存在的一个问题便是，如果卖方资金比较紧张，筹集资金需要一定的时间，到银行去申请解押也需要时间，这就导致整个流程需要半个月甚至更长时间。
而新的二手房“带押过户”模式，则简化了上述流程。雷飞说，二手房“带押过户”模式，最大的优势是减少了卖房人筹钱还款的压力，同时，如果新的买房人要同步办理贷款，可以把三笔业务合并在一起，一窗受理，大大压缩了办理环节。
“过去，买卖双方资金均不足时，就要向机构借钱‘过桥’。”省自然资源厅确权登记局局长谭静给记者算了一笔账，以部分机构“过桥”费为所借金额每天万分之八来算，如果卖房者借用100万元的资金“过桥”，借用时间为30天的话，则会产生2.4万元的“过桥”费，时间越长产生的费用越多。
房产中介从业者对二手房“带押过户”模式带来的利好有更直接的感受。我爱我家南京分公司交易服务部总监许晓琦告诉记者，“南京不动产”公众号发布消息宣布“南京全面推行二手房‘带押过户’模式”的第二天，一线业务员接到了很多房东的电话咨询，纷纷询问具体的操作细节。许晓琦认为，二手房“带押过户”新模式的实施无论对二手房交易买卖双方、还是对房产中介、对整个市场，都是一件好事。对房产中介来说，简化了交易环节，提高了工作效率。从一线员工的反应来看，大家积极促成客户选择“带押过户”模式的热情很高。
全面推行二手房“带押过户”尚待时机
记者了解到，二手房“带押过户”模式在我省尚未全面开展。其中，南京、无锡、苏州、泰州等城市有成功案例。南京不动产登记机构宣布将全面推行该模式，目前已通过与建设银行、南京银行等50余家银行合作，完成了158套房屋“带押过户”的登记工作，交易价值超过5亿元；苏州张家港、常熟、太仓和市中心不动产登记部门也已试点开展二手房“带押过户”业务，截至9月底，苏州建设银行、中国银行、交通银行、苏州银行等6家金融机构已申请办理了8套住宅房屋的“带押过户”。
办理二手房“带押过户”的流程是怎样的呢？雷飞介绍了两个场景：第一种情况，原来的房子有抵押，买房人不需要办理贷款。这种情况下，只要原抵押权人的银行同意跟卖方、买方一起来办理，那么就可以到不动产登记中心申请二合一的办理模式，实现了最简洁的带押过户。第二种情况更为常见，原来卖的房子有抵押，新的购房人需要去贷款。针对这种情况，不动产登记中心提供三合一的服务模式，即转移登记（过户）、原抵押权变更登记、新抵押权设立登记，三合一同步办理，在一个窗口便可实现。对于符合条件的一般性案件，这个流程可实现当场办结。
获悉“南京全面推行二手房‘带押过户’模式”后，南京王祥房产经纪有限公司负责人王祥发布了一篇长文，细数二手房“带押过户”的利好与难点。他在文中表示，该模式发布后引来的大家的一致叫好与殷切期待。原先“先解押、再过户”模式存在较高的风险和交易成本，而二手房“带押过户”解决了这两大痛点。他也表示，“执行起来还是有难点的”。例如，卖方原贷款银行与买方新贷款不是同一个银行的，或者卖方的抵押不止一押，还有二押或三押，还有，如果卖方或买方涉及公积金贷款，这些问题如何解决？
许晓琦也向记者坦言，二手房“带押过户”对交易案例有诸多细节的要求。例如，需要卖方未还清的贷款余额大于买方要申请贷款的金额。
记者向业内相关人士了解到，目前我省二手房“带押过户”成功案例中，均不包含上述情况。也意味着，上述操作中的难点，尚需解决。二手房“带押过户”模式的全面推行尚待时机。
制度改革激发市场活力
王祥表示，“相信在不动产登记与交易环节不断优化、一直走在全国前列的南京不动产登记机构，一定能大部分解决以上我说的这些难点，让‘带押过户’的模式早日成为二手房交易的常态。”
二手房“带押过户”模式的推出，是制度改革的便民举措，有业内人士表示，该模式也将进一步激发房地产市场活力。
我爱我家南京分公司市场分析师黄守娟认为，从市场层面来看，二手房“带押过户”有助于激活二手房市场，特别是一部分刚需置业，即可简化流程、保障资金安全，也能减少一笔购房支出，对二手房交易量有一定的促进作用。
近年来，不动产登记一直在“提速”。自2016年6月28日实行不动产统一登记制度以来，南京不动产登记中心进行了很多改革。例如，在全国率先提出一窗受理、集成服务的新工作模式，将原来涉及到房产交易、税收、不动产登记等多项手续进行了集成。由一个工作人员代表三家单位，在一个窗口为群众提供服务。还提出“一键缴费，后台清分”模式，群众一次性可以把税费、登记费、房屋维修基金等多项费用一次性缴纳。如今，该中心有12类业务可以当场办结，其他一般性业务压缩到3个工作日以内。
一家国有大行江苏省分行的有关负责人告诉记者，目前省内各地市的二手房“带押过户”操作模式略有差异，办理时长各不相同，但与原有交易模式相比，“带押过户”的耗时会明显缩短。例如南京地区新模式下的交易耗时较传统模式将节约1个月以上的时间。该负责人认为，对银行来说，二手房“带押过户”业务将进一步提高服务客户的能力和效率。一方面，业务流程将更加便捷，另一方面，交易资金更加安全，是一项便民、利民、惠民的措施。
“带押过户”也要防范风险
在江苏致邦（自贸区南京片区）律师事务所方霄杰看来，二手房“带押过户”是在民法典施行后应运而生的产物，意将民法典第406条鼓励交易的立法精神落到实处。“根据原物权法规定，带押无法直接转让。而民法典第406条则规定只要及时通知抵押权人，带押可以转让，抵押权不受影响。”
不可忽视的是，二手房“带押过户”同样存在风险。方霄杰举例称，比如买卖双方确定的价格未考虑到利率差，可能就价格和手续办理阶段风险与成本分担产生争议；银行作为抵押权人的，在结束与卖方的合同后，与买方新签订贷款合同，利率如何确定问题；第三方在发挥职能的过程中，可能存在具体操作问题，比如委托公证、公证提存具体如何操作等等，都是亟待破解的问题。
金融业内人士也提出二手房“带押过户”可能存在的风险：一是交易资金的切分、拨付，要确保在结清卖方贷款、向卖方拨付剩余购房款时能够实现资金的闭环，二是在业务过程中可能会出现房产被查封等突发情况。
针对银行抵押权落空、交易最终未达成等潜在风险，谭静建议，鼓励各地引入公证或担保等第三方机构，一方面降低部分制度性成本，让利于老百姓，另一方面保障资金安全，防控银行业务风险。
我省在“带押过户”风险防控方面也已有了一定探索。比如，无锡将抵押变更、转移登记及新抵押设立三个环节“无缝衔接”，规避银行风险。今年江阴农商银行与无锡市住房置业担保有限公司合作推出二手房按揭贷款业务——“安居宝”，客户卖房时无需结清原有贷款，待银行发放的按揭贷款资金进入监管账户后，在全流程闭环操作保障资金安全性的前提下，优先偿还结清原有贷款。该产品既解决了客户在卖房时未结清贷款的融资难题，又保障了买方首付款的资金安全。
泰州泰兴在去年就创新推出了二手房“带押过户”登记新模式——不动产转移及抵押“双预告”登记。具体做法是，在存量房交易过程中，买方贷款银行可会同买卖双方共同申请办理房产转移预告登记及抵押预告登记，“双预告”登记办理完成后，银行可依据抵押预告登记结果发放贷款，实现贷款资金的到账与转移登记手续同步办理。“不动产转移预告登记，杜绝卖方‘一房二卖’行为，不动产抵押预告登记，保障买方贷款银行先行放贷。买方贷款资金直接汇入卖方贷款银行且直接自动扣款，消除卖方和卖方贷款银行疑虑，充分保证了各方利益。”泰兴市不动产登记中心有关负责人说。
新华日报·交汇点记者 刘霞 沈佳暄
编辑: 刘春
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