时间：2023-01-24 20:23:00来源：法律常识
来源:新京报
以房养老骗局高发，背后套路何在？
防范此类骗局，应提高风险和法律意识，规避投资陷阱
此类公司的伎俩是利用小恩小惠把老人忽悠过去，然后步步为营，套路老人的房产。非法集资机构瞄准老人房产，主要是因为房屋价值高，通过抵押等方式套取资金比较便捷，而且金额较大。
近年来，伴随着老龄化社会的来临，传统的养老方式亟待创新，从而产生了“以房养老”等新需求，而一些不法人员也闻风而至，瞄上了老人们安身立命的房产，让“以房养老”的美好愿景，变成了揽财的借口。
2月24日，最高人民法院发布了人民法院老年人权益保护十大典型案例，其中就包括“以房养老”、打击“套路贷”的案例，现实生活中类似案例也屡见不鲜。“以房养老”骗局高发的背后，有着怎样的套路，老人们该如何防范？谁又该为这类骗局埋单？
“这套房子是我们几十年工龄换来的，全家人仅有的一套住房，不能被人‘骗走’。”近日，年近六旬的赵红(化名)等多位老人向新京报记者反映称，他们所委托的以房产进行“理财”的公司疑似爆雷，目前该公司已经关门“跑路”，自己的房子很可能因此被收走。
是怎样的骗局，让上述老人陷入或将房财两空的境地？事实真相究竟如何，老人们接下来又该何去何从？
当事人：理财后收息仅仨月，房子或“易主”
“我们除了这套房子，就没有多少现金可用了，为了让家人过得更好一些，才想进行所谓的‘以房养老’理财。”2月25日，赵红向新京报记者反映称，2018年11月，她突然接到一家名为和谐众生(中国)投资控股集团有限公司(以下简称“和谐众生公司”)的电话，对方称有“以房养老”类的理财产品，不用出租房子也能赚钱，还能生出一部分钱借给小微企业。
赵红表示，上述和谐众生公司推广人员进一步向她介绍称，“操作模式特别安全，客户全程参与。你不用出钱，只要把房子拿出来，做个担保即可，不影响住，也不影响出租，每月还能按时拿到一些零花钱，公司不会触碰房主资金，只赚中间的差额利息。”
“本来我不想参与这个理财的，可和谐众生公司的工作人员每周每月都会给我发一些材料，劝说我参与。”赵红告诉记者，一年后的2019年11月，她才正式与该公司签订理财合同(具体名称为“投资咨询服务协议”)。
另一位年近七旬的老人李广益(化名)告诉新京报记者，“当初，和谐众生公司服务人员给我打电话时，声称这叫‘无本金理财’，我们获得的收益，是房子评估价百分之五的年息，让房子生钱。”
“2019年11月，和谐众生公司的人上门通知，我家的房子评估价为340余万元，下一步需要去不动产交易中心等部门走程序。”李广益回忆称，“走完程序”没多久，他就收到了第一笔利息，“当时，全家都很高兴，一万多元的利息就这么到账了，房子还照常住着，我们顿时对这家公司信任感倍增。”
“可是，好景不长，签订完合同第三个月，本应该到账的利息迟迟未到。该公司人员称，受疫情影响，要晚到账一段时间。”李广益告诉记者，随后在2020年6月，该公司工作人员又称，由于二次疫情，再次延期打款。
“接下来不久，让人意想不到的事情发生了，和谐众生公司董事长失联。然后，我们就接到了仲裁方面的通知，如果不按期还款，就会将我们的房子强制收走。眼看着我们的房子很可能就这样成为别人的了。”李广益如是称。
得知此消息后，2020年9月20日，李广益与类似遭遇的当事人来到和谐众生公司讨要说法，但是该公司已经人去楼空。
骗局起底：房子被抵押贷款，负债由谁来背？
对于赵红、李广益等人的不幸遭遇，令人疑惑的是，和谐众生公司开展的所谓“以房养老”，究竟是如何操作的？这背后有着怎样的套路，当事人的房子为何就已“危在旦夕”？
赵红向新京报记者介绍称，“收到仲裁申请书后，我们仔细查看才明白，和谐众生公司将我们的房产抵押后，从第三方获取了借款，现在无法还款了，第三方就向仲裁委提起申请执行我们的房产。”
事实上，房产抵押一事在办理手续的过程中就可见端倪。“当时，和谐众生公司的工作人员让我去不动产交易中心等部门，嘱咐我‘到时候让签字就签字，就是走个程序’。最终，我也是稀里糊涂就把程序走完了。”李广益告诉记者，“现在回想起来，和谐众生公司那时就将我们的房子进行了抵押贷款。”
但是，从合同约定层面来看，将房子进行抵押的“贷款人”，并非是和谐众生公司，而是赵红、李广益等当事人。新京报记者在赵红提供的一份与和谐众生公司签订的合同中看到，双方约定，甲方(即赵红一方)，通过乙方(和谐众生公司一方)的评估、推荐，与出借人达成“借款协议”，赵红一方向出借人借取资金。同时，赵红一方在获得借款后，再将该笔借款存入和谐众生指定的银行账户，委托和谐众生公司为其提供理财服务，和谐众生公司按照预期年化5%(即0.416%月收益)向赵红一方支付理财收益。
据赵红介绍，她的房产70多平方米，评估价约为600万元，按照评估价七成放款420万元，按照约定，和谐众生每月支付给她的理财收益约为17000元。
而值得注意的是，对于违约责任，协议中有一项对应条款，“借款人不能如期按约定偿还借款本息时，以抵押物优先受偿”。这也为后来当事人的房子面临“易主”危机埋下了伏笔。
“复盘来看，和谐众生公司操作的整个过程，其实就是一个闭环。”当事人王芳(化名)称，“我们听从和谐众生的安排，将自己的房子抵押给第三方出借人，从而获取出借人的借款。然后按照和谐众生的操作，我们将这笔借款交由和谐众生去处置，随后和谐众生按约定给我们打‘息’”。
王芳进一步介绍称，“如今，我们与所谓的出借人约定的还款时间已到，但和谐众生公司已没有支付能力，不可能把本金还给我们，我们自己也根本拿不出钱还款。其实，我们并不是真正的借款人，但所谓的出借人却拿着理财合同去申请仲裁，要实现抵押权，也就是要收走我们的房子。”
新京报记者通过天眼查获悉，和谐众生公司成立时间为2013年6月4日，目前经营状态为“存续”，经营范围包括项目投资、资产管理等方面，在经营范围一栏中特别规定，不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益等。2021年1月，该公司个别人员已经被限制消费。
另据上述多位当事人称，部分出借人与和谐众生公司有“串通”嫌疑，其中一些出借人是和谐众生公司的工作人员或公司负责人的亲属。3月2日，新京报记者针对此事试图与多名出借人取得联系，但均未获得回应。
律师：警惕“以房养老”演变成诈骗套路
事实上，上述赵红、李广益等人遭遇的“抵押房产理财”骗局并非个案。新京报记者注意到，2月19日，北京市打击非法集资工作领导小组办公室就曾发文，对“以房养老”为名的非法集资骗局与陷阱进行了揭底，多起类似案例浮出水面。
北京市民卢女士被熟识的朋友带到一家名为“北京中安民生资产管理有限公司”的宣讲会，被告知只需签订协议，允许将名下的房产抵押给小贷公司，就可以每月领取高额养老金作为回报。同意后，卢女士被对方安排签署了各种协议，也确实收到了“养老金”。但不料几个月后，贷款公司开始上门催债，她被逼卖房还高利贷。
卢女士被骗的套路与赵红、李广益等人如出一辙，此外也还有其他不同方式的骗局，比如，北京的徐女士将抵押房产的钱款交给位于朝阳区的某理财公司进行投资，其业务员曹某、孟某带着徐女士签署了各种文件材料。然而，在徐女士不知情的情况下，曹某、孟某将大笔贷款转入自己和同伙的个人账户。
对于种种乱象，北京秦兵律师团队负责人秦兵称，真正意义上的“以房养老”，是由老年人将拥有产权的住房抵押给银行或特定的金融机构，并获取收益用于养老。但在“以房养老”发展初期，许多不法分子利用老年人普遍存在的“养老恐慌”心理和金融风险防范意识薄弱的问题，将“以房养老”演变成诈骗套路，成为了非法集资重灾区。
秦兵认为，上述赵红、李广益等人的遭遇，疑似是一起典型的以房养老诈骗案件，这些老年人为投资“以房养老”理财项目，将自有房产进行抵押，背负巨额债务，又在不法分子的恶意串通之下失去自有房产，导致房财两失，建议相关当事人及时向公安部门报案。在秦兵看来，如果部分出借人涉嫌与和谐众生串通“设套”故意损害第三人权益，那么此类合同属于无效合同，应当撤销，建议仲裁委慎重裁决。
■ 防骗贴士
该如何防范“房财两空”的以房养老骗局？
当前，我国养老市场方兴未艾，打着“高收益”旗号的诈骗陷阱也层出不穷。在业务员的推销洗脑、高利息的利诱和不法分子的恶意串通之下，不少老人防不胜防，最后甚至房财两空。
那么，对于打着“以房养老”幌子的各种骗局，作为弱势群体的老人们，该如何防骗？
避免被高利息等忽悠，提高风险和法律意识
2月19日，北京市打击非法集资工作领导小组办公室(简称“北京打非办”)对“以房养老”为名的非法集资骗局与陷阱揭底，其将“以房养老”非法集资的作案形式归结为三大特点：一是假借国家“以房养老”政策名义，诈骗手段具有诱惑性；二是诈骗过程复杂，呈现出分工化、链条化的特点；三是以公证的方式规避法律，以合法形式掩盖非法目的。
对于骗局模式，北京打非办介绍称，“此类公司和团伙通常以某理财公司代理人或业务员的身份向老年人介绍理财产品，说服老人通过抵押房产获得抵押款进而投资所谓的理财产品，承诺老人4%-6%的年化收益；而另一面，此类公司和团伙又会将老人的房产抵押给第三方，并许给第三方12%-24%的高额利息，最后在收取足够抵押款后携款跑路。”
据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，一些机构用“以房养老”“养老公寓”等名目设置的陷阱，让很多老年人单纯地以为将房产抵押，就可以获得不错的养老收入，于是被套入了陷阱，须对此进行提防。
事实上，“以房养老”骗局，折射出老人们风险意识和法律意识的匮乏。老年人须彻底打消“天上掉馅饼”的幻想，正如北京打非办提示，“应谨记高回报伴随高风险，切勿为了追求高收益轻信各类营销话术。”
慎选投、融资渠道，警惕“请君入瓮”套路
“一些老人被骗后，因为对方做的手续很完整，而且本身就是设计好的一个骗局，打官司都很难赢。有不少人最后都拿不回被骗的房钱。”北京金诉律师事务所主任王玉臣律师如是表示。
对于已成事实的受骗人，王玉臣律师认为，最好的方法就是报案，交由司法机关去处理。
李宇嘉也表示，除了第一时间向公安机关及时报案外，还要到社区居委会反映情况，看社区内的老人是否也有类似的经历，找一些线索来追溯不法机构。不过，李宇嘉认为，最关键的是预防，因为诈骗事实一旦形成，追溯确实很难。
对于老年群体，北京打非办提示，如有投资需求，请及时同家人或其他专业人士商量请教，尤其是面对大额投资，切不可一意孤行进了圈套。对于所投资的项目要谨慎挑选，选择正规的投资渠道，并竭尽所能对项目进行调查。
最高人民法院也提醒老年人，还需时刻保持理性和冷静，审慎选择投、融资渠道，以免落入“请君入瓮”的“套路”之中。
■ 行业建议
业内：加速推进保险版“以房养老”
值得注意的是，在以房养老理财骗局事件频频发生的同时，真正的以房养老保险产品却籍籍无名。
作为“以房养老”创新型金融产品的“住房反向抵押养老保险”，与靠出租房屋拿租金、或卖掉房子拿房款养老不同，老人将自己的产权房屋抵押给保险公司，可以继续住在房子里。在世时，定期领取一定数额的养老金；去世后，房子归保险公司处置。这给“名下有房产、手中无现金”的老年人的养老，提供了一种全新思路。
2014年，老年人住房反向抵押养老保险开始试点。2015年3月份，全国首款“以房养老保险”产品由幸福人寿推出。然而，截至2020年底，参保保险版以房养老的老人未超过200位，而参与试点、推出产品的保险公司，只有幸福人寿、中保人寿等。
事实上，在政策层面，国家在积极推动相关制度的落地。2020年1月23日，中国银保监会等13部门联合发布《关于促进社会服务领域商业保险发展的意见》指出，优化老年人住房反向抵押养老保险支持政策；建立完善支持老年人住房反向抵押养老保险业务发展的合同赋予强制执行效力、房产差异化处置等制度，促进相关业务规范发展。
在业内看来，保险版“以房养老”如果想要快速推进，须尽快完善顶层制度设计，以减少参与主体的担忧与风险。此外，相关部门此前对“以房养老”的宣传力度不够，导致大家对其认识不足，现在也应加快这方面的工作。
汇力基金董事长孟晓苏曾任幸福人寿董事长，在他看来，“保险行业对住房反向抵押养老保险业务成果宣传不够，应在适当的时候将幸福人寿的试点经验，包括近期收益平稳与远期潜在价值巨大的情况，向其他保险公司介绍，让这个成功产品能得到快速推广，以适应中央要求‘规范发展第三支柱养老保险’的需要。”
采写/新京报记者 张建 袁秀丽 段文平
