时间：2023-01-24 22:28:33来源：法律常识
文尧律师—青岛市优秀律师事务所—山东青凯律师事务所副主任，中华全国律师协会会员。
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山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2021)鲁02民终2283号
上诉人（原审被告）：刘宝侠，女，1988年9月25日生，汉族，住辽宁省新民市。
委托诉讼代理人：文尧，山东青凯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李艳辉，山东青凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：尹博涵，男，1992年10月30日生，汉族，住山东省青岛市市北区。
上诉人刘宝侠与被上诉人尹博涵房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初10864号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘宝侠向本院提出上诉请求：1、请求撤销原判，发回重审，或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、请求依法判决一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人主张的违约金没有任何依据：1、被上诉人与上诉人之间实际上存在两个独立的法律关系，即店铺经营权转让的法律关系，与房屋租赁的法律关系，而上诉人之所以需租赁涉案房屋需以其继续经营该店铺作为基础和前提。上诉人承租涉案房屋的目的是为了开办婴幼儿游泳馆，为此双方签署了《店铺转让协议书》，通过该转让协议书的履行情况可知，上诉人已经按约交付了足额的转让费用，被上诉人也已经按约将店铺交由上诉人独立经营，因此双方转让店铺经营权的目的已经达成，《店铺转让协议书》已经履行完毕，被上诉人不能再依据该协议书的内容主张违约金；2、本案案由系房屋租赁合同纠纷，并不涉及店铺经营权转让的纠纷，在双方签署的《房屋租赁合同》中，并没有任何上诉人提前退租需向被上诉人支付违约金的约定，因此被上诉人主张的违约金没有任何依据；3、上诉人在接手店铺之后有独立经营的权利，其有权根据经营的具体情况决定是否继续经营，由于上诉人接手店铺之后一直没有大的起色，店铺收入经常入不敷出，继续经营将无疑会使上诉人持续产生更大的损失，基于该种情况，上诉人为了避免损失继续扩大，只能停止经营，并提前将房屋交还给了上诉人，因此在上诉人不再经营店铺的情况之下，也就没有必要再继续租赁涉案房屋。因此上诉人与被上诉人协商一致后提前退租的行为，完全是为了避免损失持续扩大的无奈之举，其本身并无任何恶意。二、退一步讲，即便上诉人需要向被上诉人支付违约金，被上诉人主张的违约金也明显过高，上诉人在一审期间已经依法要求法院予以调整，但一审法院未予处理。被上诉人为证明其损失金额在一审审理期间提交了一份民事调解书，根据该调解书来看，被上诉人能够证明的损失数额最多只有6000元。根据合同法及合同法解释二的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。但是一审法院在上诉人已经多次提出对违约金予以调整的情况下，却对上诉人的合理要求置若罔闻，并径行作出了高于被上诉人损失数额八倍有余的违约金，明显属于适用法律错误。上诉人再次请求以被上诉人的实际损失为参照，依法予以调整。综上所述，一审判决事实认定不清，适用法律错误，请贵院依法判决支持上诉人的上诉请求。开庭时被上诉人当庭补充事实与理由：根据当时依然有效的合同法解释第二十七条，当时通过反诉或者抗辩的方式请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款规定调整违约金的人民法院应予支持，同时该解释第二十九条也对人民法院调整的方式有明确的规定，在一审庭审中被上诉人能够证明其损失也仅是6000元，在上诉人已经依法提出调整违约金的情况下，一审法院未采纳，明显属于有法不依，请二审法院依法予以调整。
尹博涵答辩称：要求二审法院依据合同依法处理。
尹博涵向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘宝侠向我方支付拖欠水电费3600.6元；2、判令刘宝侠向我方赔偿损失15000元；3、判令刘宝侠向我方赔偿违约金55000元；4、案件诉讼费由刘宝侠承担。事实和理由：2018年5月30日，双方签订《房屋租赁合同》和《店铺转让协议》各一份，我方将其租赁的崂山区xx路xx号xx户xx户房屋转租给刘宝侠使用。租赁期限为2018年5月30日-2020年8月4日。第一年房屋租金为104400元，第二年房屋租金为107532元，共计211932元。刘宝侠于每年7月4日前支付上述租金，租赁期限内使用房屋所发生的水、电、气费、以及设备、通讯等费用由刘宝侠承担。合同约定在合同有效期内，任何一方因故导致合同提前终止或者无效的，毁约方除支付履约保证金外，还应按双方签订的转让协议赔偿对方违约金50000元，并赔偿因此给对方造成的全部损失。2019年7月，刘宝侠将房屋交还给我方，尚欠房屋租赁期限期间的水电费2600.6元，刘宝侠擅自提前终止合同给我方直接造成巨大经济损失。根据《合同法》相关规定诉至法院。
刘宝侠在一审中辩称，我方认为尹博涵的起诉没有事实和法律依据，请求依法判决驳回其诉讼请求，具体理由如下：
尹博涵尚扣押被告履约保证金5000元未予退还，尹博涵可在抵顶3600.60元水电费之后，向我方返还剩余的1399.4元；尹博涵主张的损失没有任何依据：本案尹博涵从案外人处租赁涉案房屋的目的，系用于开办婴幼儿游泳馆，即其租赁涉案房屋系自己使用。在双方签署的房屋租赁合同第一年度租赁期限到期前2个月，双方即已就合同解除事宜达成一致意见，并且我方也在第一年度租赁期限届满前1个月即将涉案房屋交还给对方（对方在诉状中也认可），因此在双方协商一致解除租赁合同且被告已经提前将房屋交还给尹博涵的情况下，尹博涵有充足的时间继续自己使用涉案房屋，不会产生任何损失，因此其主张的损失没有任何依据。尹博涵主张的违约金没有任何依据：双方之间实际上存在两个独立的法律关系，即店铺经营权转让的法律关系与房屋租赁的法律关系，而刘宝侠之所以需租赁涉案房屋需以其继续经营该店铺作为基础和前提。刘宝侠承租涉案房屋的目的是为了开办婴幼儿游泳馆，为此双方签署了《店铺转让协议书》，通过该转让协议书的履行情况可知，刘宝侠已经按约交付了足额的转让费用，尹博涵也已经按约将店铺交由被告独立经营，因此双方转让店铺经营权的目的已经达成，《店铺转让协议书》已经履行完毕，尹博涵不能再依据该协议书的内容主张违约金。本案案由系房屋租赁合同纠纷，并不涉及店铺经营权转让的纠纷，在双方签署的《房屋租赁合同》中，并没有任何我方提前退租需向对方支付违约金的约定，因此尹博涵主张的违约金没有任何依据。我方在接手店铺之后有独立经营的权利，其有权根据经营的具体情况决定是否继续经营，由于我方接手店铺之后一直没有大的起色，店铺收入经常入不敷出，继续经营将无疑会使我方持续产生更大的损失，基于该种情况，我方为了避免损失继续扩大，只能停止经营，并提前将房屋交还给了被告，因此在我方不在经营店铺的情况之下，也就没有必要再继续租赁涉案房屋。因此我方与尹博涵协商一致后提前退租的行为，完全是为了避免损失持续扩大的无奈之举，其本身并无任何恶意。退一步讲，即便我方需要向尹博涵赔偿损失，或支付违约金，则赔偿损失和赔偿违约金也仅能主张其中一项，而不能同时主张，并且即使尹博涵主张赔偿违约金的话，其主张的违约金也明显过高，我方请求法院予以调整。根据合同法及合同法解释二的相关规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金应以实际的损失为参照，通过法律进行调整，目的在于补偿实际损失，不能与损失赔偿金一并提出主张，因此尹博涵诉讼请求第二项和第三项原告仅能保留一项，并且如果尹博涵坚持主张违约金的话，我方请求法庭按照合同法第114条之规定予以调整。
一审法院认定事实如下：
尹博涵租赁刘扬位于青岛市崂山区户房屋。后尹博涵将该房屋转租给刘宝侠，2018年5月29日，尹博涵和刘宝侠双方签订《店铺转让协议书》和《房屋租赁合同》各一份。其中《店铺转让协议书》主要载明尹博涵将自己位于青岛市崂山区户海斯威婴幼儿游泳乐园转让给刘宝侠使用，建筑面积为135平方米。合同约定自转让之日起，刘宝侠必须在合同期限内提前一个月支付房租，双方签订房屋租赁合同，刘宝侠应按照约定的期限支付租金。租赁期自2018年5月30日至2020年8月4日。协议约定，在租赁期间，若刘宝侠擅自提前终止合同，应承担尹博涵的损失，并支付尹博涵违约金50000元。同日，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定尹博涵将坐落于青岛市崂山区户-xx户分割部分的房屋出租给刘宝侠作为婴儿游泳馆使用。租用建筑面积为135平方米。租赁期限为2018年5月30日至2020年8月4日。合同约定每年7月4日前缴纳租金。履约保证金5000元。租赁期间的水、电、气、暖、物业等费用均由刘宝侠承担。合同签订后，刘宝侠支付给尹博涵履约保证金5000元。2019年7月初，刘宝侠通过微信方式告知尹博涵不再租赁案涉房屋。原刘宝侠双方均认可，刘宝侠尚欠水电费3600.6元。刘宝侠支付的履约保证金尹博涵认可未退还。
又查，刘杨起诉尹博涵房屋租赁合同，青岛市崂山区人民法院于2019年12月9日作出（2019）鲁0212民初7799号民事调解书，尹博涵于2019年12月16日之前支付刘扬损失及水电费共计6000元。
一审法院认为，尹博涵与刘宝侠之间签订的转让协议及租赁合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同全面约定履行各自义务。本案中，刘宝侠因自身原因违反合同约定要求与尹博涵提前解除租赁合同，从而导致合同目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的转让协议约定在租赁期间若刘宝侠擅自提前终止合同，应承担尹博涵的损失，并支付尹博涵违约金50000元。故对于尹博涵请求刘宝侠支付其违约金50000元请求一审法院予以支持。而违约金的性质既具有补偿性，又具有赔偿性，故尹博涵请求刘宝侠另行支付其经济损失15000元的请求，一审法院不予支持。庭审中尹博涵、刘宝侠双方均认可，刘宝侠尚应支付尹博涵水电费3600.6元，而尹博涵尚有刘宝侠支付的保证金5000元尚未退还。故，刘宝侠尚应支付尹博涵违约金损失共计48600.6元[50000-（5000-3600.6）]。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十九条判决：一、刘宝侠于判决生效之日起十日内支付尹博涵违约金损失48600.6元；二、驳回尹博涵其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1640元，由尹博涵承担557元，刘宝侠承担1083元。
二审中各方未提交新证据。
二审中尹博涵陈述，刘宝侠于2019年7月将房屋交还尹博涵，尹博涵在一个星期内将房屋交还张扬。尹博涵主张因刘宝侠提前解除合同，其向张扬支付水电费6000元，扣除了5000元履约保证金，损失为11000元。后其又补充认为，当初与被上诉人签订合同时还减免了被上诉人一个月租金，但没有书面证据。
二审查明的事实与一审一致，本院依法予以认可。
本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，更加公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法规定的过分高于造成的损失。本案中依据刘宝侠陈述及相应证据，其实际损失仅为11000元，一审判决5万元违约金，明显过高，应予调整。结合本案具体案情，考虑违约情形及尹博涵为此参加诉讼支付的成本，本院依法将违约金酌减为2万元。庭审中尹博涵、刘宝侠双方均认可，刘宝侠尚应支付尹博涵水电费3600.6元，而尹博涵尚有刘宝侠支付的保证金5000元尚未退还。故，刘宝侠尚应支付尹博涵违约金损失共计[20000-（5000-3600.6）=]18600.6元。
上诉人的其他上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
上诉人的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初10864号民事判决书第二项。
二、变更山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初10864号民事判决书第一项为：刘宝侠于判决生效之日起十日内支付尹博涵违约金损失18600.6元；
三、驳回尹博涵其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1640元，由尹博涵承担1083元，刘宝侠承担410元。二审案件受理费应收1015元，刘宝侠预交1640元，其中625元退回刘宝侠，剩余1015元，由刘宝侠负担388元，由尹博涵负担627元。
本判决为终审判决。
审判长 王颖颖
审判员 谷林平
审判员 于 梦
二〇二一年三月二十二日
法官助理 徐 鹏
书记员 王若怡