房产税征收范围，关于房地产税的全面解读有哪些

昨晚，关于房地产税的最新消息，刷屏了。重点就一句话：稳妥推进房地产税立法。

财联社：上海报业集团主管主办

意见指出，加快建立现代财税制度。清理规范地方融资平台公司，剥离政府融资职能。深化税收制度改革，完善直接税制度并逐步提高其比重。研究将部分品目消费税征收环节后移。建立和完善综合与分类相结合的个人所得税制度。稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系，调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源，稳步扩大地方税管理权。什么是房地产税？有不少人将之与房产税混淆

房地产税比房产税

范围更大

房产税

属于财产税范畴，以房产为征税对象在持有环节进行征税。

房地产税

是一个综合性的税收体系而非单一税种，涉及开发阶段、保有阶段和交易阶段。一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税，即房产税也是房地产税环节之一。

▼NO. 1｜壹

为什么要征收房地产税

中国的房地产改革的转折点是从1994年开始的，1994年我们实行分税制改革，强化中央的财政收入，导致的结果是中央政府税收占比过高，而地方政府开支过大，地方政府赤字严重。

为了弥补地方财政，各个地方发现一条财政增收的方法：土地财政。这埋下了地方政府高度依赖房地产的种子。

1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，确定中国商品房改革，真正的将房地产交给市场化。2003年国务院18号文件提出房地产业已经成为国民经济支柱产业。房地产能够带动上下游产业的发展，国家开始大力发展房地产业。从1994年税改，到1998年房地产改革，再到2003年确定房地产为支柱产业，房地产的三级跳为接下来房地产长达15年的增长埋下伏笔。

从2018年开始，我们的城市化推进的率就达到50%以上，房子成为居民财富的主要组成部分，当时我们的城镇房屋户均拥有量为1.1套每户，房地产的供需关系出现结构性的变化，房地产的增长开始出现迟缓，甚至出现鄂尔多斯和鹤岗这样的房地产失衡的现象，由此，我们的房地产在25年间由增量市场转变为存量市场。

▼NO. 2｜贰

征收房地产税的方式

房地产税是一个地方性税种，它的征收标准因城而定：每个城市房子的价值是不一样的，空置率也不一样，不同城市同一平米的居住感受也不同——北京上海的80平和五线城市的80平感受是不一样的。

现在国际主流的房地产税征收是按照房子的价值来进行征税，纳税的基础是依照当地房子的价值来征收，这种征收方式也符合我们国家的现状。

我预测我们的征收方式可能有三种：

一、按照增量交税。首套房子不交税，从第二套开始缴纳房地产税。这样的弊端是在不同城市拥有房产的人会有交税的不公平性，比如我同时在上海和鹤岗各有一套房，我肯定将上海的房子设立为首套，这样第二套纳税的基数就会小很多。

二、按照存量交税。纳税的标准可能是人均居住面积，或者人均套数。产生的问题跟第一种一样，同时会延伸到家庭结构差异与交税成本变化关系。

三、混合交税。因地制宜按照当地的实际税收环境来交税。目前国内上海、重庆试点房地产税就是混合交税模式的雏形，预计将来大概率会推行混合交税。

▼NO. 3｜叁

房地产税是否会“上会”？

答案是：大概率不会！

房地产税征收是需要一个适合纳税的环境，今年的环境明显不适合，原因有三：

首先，房地产税的征收必须在一个经济稳定的环境中进行，这样增加的税收不会对老百姓和社会产生明显的影响，征收的阻力也会小很多。但是今年由于新冠疫情的影响，我们的经济受冲击很大，一季度的GDP增长为-6.8%，经济下行压力巨大。而现在国外疫情的爆发让我们的制造业受损，国家发展的基础受到影响，加上国际环境并不友好，在这样的情况下增加人们的赋税负担显然不合理。

其次，房地产税的征收必须要有一个稳定的房地产市场。如果房价处于一个平稳上涨的态势，至少可以覆盖税收，那么纳税是很顺畅的。如果房价处于下跌的态势，这样的情况下大多数人的选择可能是忍痛割肉，而不是纳税。

房地产早已触及房价的天花板，受疫情影响，人们的收入锐减，我们的房地产市场支撑有难度，现在征收房地产税，可能会引发抛售潮，后果将不堪设想。

第三，今年大概有1.46万亿房地产开发商债务到期，7月份达到偿还的峰值1460亿。按照今年的行情，有人估计会有超过8000家房企破产。而根据已经纰漏出来的数据，截止3月25日，已经有98家房企宣布破产。

受到疫情影响，负债与收入呈现巨大反差，中小型房企面临因资金回流不如预期而形成融资渠道变窄、成本猛增的困局。而龙头房企也并不乐观，恒大、万科、龙湖等房企曾明确表示“从目前来看，想要完成年度计划，有一定压力”。

最重要一点，房子可能还没有卖完，大家对买房还有很高的热情，所以收税就没那么紧迫。能多卖一年房子，未来就能多收一点税。目前肯定是不具备房产税改革条件的，所以按照我的分析来看，今年房地产税“上会”是一个小概率的事件。但是很可能在本届人大任期内，预计未来3年内出台房地产税，遗产税也会。

▼NO. 4｜肆

房地产税对房价的影响

最后我们来说一下房地产税对房价的影响是什么？

首先房地产税会增加房子的使用成本，按照美国的房产税征收标准，房产税大概为房子价值的1.5%-3%，一百万的房子一年的成本在2万左右，而我们目前的房屋租金回报不到2%，这说明房价在不涨的情况下是一个负资产。

其次，房地产税的征收会影响市场情绪，尤其是拥有多套房的“房哥房姐”，手中持有几十套房。如果房产税是按照持有比例阶段征收的，越多的房子税收的比例越高，那么很可能会引发房地产的抛售潮。

最后，房地产税可能会削弱中国房地产的投资属性。近些年，由于银行人员的违规操作和我们立法方面的漏洞，让很多炒房团可以加高杠杆买房，这样形成了一人名下几栋楼的不正常现象，房地产税的征收会大大遏制房产的投机行为。

总结：

大家要学会领会：稳妥推进（不急慢慢来，别出事），稳步推进（不急慢慢来，但要有进展），进一步推进（要有进展），积极推进（要有实际进展），进一步探索（不用想了，大家先讨论），积极探索（多组织一些研讨会），审慎推进（先别搞了）等这些词组的区别。-End-

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