时间：2022-11-11 18:44:49来源：法律常识
近期，廉江某烂尾多年的楼盘购房者收到法院的判决，被判令向银行清偿按揭贷款本金、利息及高额违约金。楼盘烂尾多年，盘活无望，众多购房者将面临房财两空，且还要背负银行巨额债务的困境，生活几乎陷入绝境。
其实，购房者可通过法律途径免除对银行的债务，司法确认购房者对房地产开发商已支付房款的债权（包括房款本金、违约金，甚至其他损失）。
近日，记者采访北京盈科（深圳）律师事务所的蒋阳兵律师时获悉，该团队曾代理众多购房者起诉惠州某楼盘开发商案件，顺利的免除了对银行按揭贷款债务，并向开发商追回了已支付的房款和违约金及经济损失。
以下案例，或许可对湛江一些购房者维护自身权益带来些启示。
案情简介：开发商逾期未交房
2019年11月16日，原告甲某与被告A公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告A公司开发建设的一处房产，总购房款为1086545元，原告甲某系以贷款方式购房。原告依照合同约定支付了购房首期款326545元并于被告B银行签订了《个人购房按揭贷款合同》后，成功办理了购房贷款，支付了剩余购房尾款。
根据原告甲某和被告A公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定的“交付时间和手续”以及“逾期交付责任”之规定，被告A公司应当于2020年12月10日前交付案涉商品房，如逾期超过180日，则原告有权要求解除《商品房买卖合同（预售）》，并要求被告A公司退还购房款、承担违约责任。鉴于市场行情下行、长期未能交房的不确定性风险，原告甲某于2021年9月找到蒋阳兵律师团队，希望能从开发商处退回已支付的购房款，同时免除对银行的还款责任。
接受原告的委托后，代理律师在当事人双方的关系、案件相关材料和证据进行梳理后。本着以问题为导向，为了实现购房者的目的，需要通过诉讼程序实现如下目的：1.解除原告甲某与被告A公司之间的《商品房买卖合同（预售）》，被告A公司返还已支付购房款、已还按揭款及其利息，并承担违约责任和赔偿损失；2.解除原告甲某与被告B银行之间的《个人购房按揭贷款合同》，原告甲某不再需要向被告B银行承担还款责任。
争议焦点：疫情导致施工延缓是否构成根本性违约？
向惠州市大亚湾区人民法院提起诉讼。被告A公司主张未能按期交房的原因是新冠肺炎疫情导致了施工进度延缓且一度停滞，应当适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二、三条关于“不可抗力”的规定。由案涉合同第十二条和附件十一第十五条第四款约定的“因不可抗力发生的延期交付或其他违反买卖合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务，不承担违约责任”可知，原告甲某行使合同解除权及被告A公司需要承担逾期交付责任的前提是“除不可抗力外”。受疫情这一不可抗力的银行，即便被告A公司存在违约和过错，亦尚不构成根本性的违约，不应解除双方的购房合同。
被告B银行主张其与原告的金融借款合同关系已成立并合法有效，在贷款被足额清偿前，不能免除原告的还款责任。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定，买卖合同和贷款合同被解除后，出卖人的还款方式并没有明确免除借款人的还款义务，还款方式亦不能改变合同法律关系。在被告A公司未办理建筑物所有权首次登记前，B银行无法对涉案房屋享有抵押权，连带责任保证人A公司的还款能力极差，如果免除借款人原告的还款责任，将损害B银行的利益。
为此，法庭归纳本案的争议焦点问题如下：
1.原告甲某与被告A公司之间的《商品房买卖合同（预售）》是否能够解除；
2.原告甲某与被告B银行之间的《个人购房按揭贷款合同》是否能够解除；
3.被告A公司是否应当退还原告甲某购房款和原告缴纳的房屋维修基金、购房杂费、公证费以及已还贷款本息、违约金；
4.是否可由被告A公司经行向被告B银行偿还原告剩余的贷款本金余额及利息。
认为被告A公司逾期交房的行为不合约也不合法，其不能按期交房的根本原因并非根植于因新冠肺炎疫情防控措施导致的不可抗力。所以，原告应当对其主张进行有力反驳，便形成了以下办案思路：
1.充分反驳被告A公司所主张的因新冠肺炎疫情不可抗力导致施工延缓不构成根本性违约的主张。
根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理。
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。但是，案涉购房合同中约定的房屋交付时间在新冠肺炎疫情出现时间将近一年后，新冠肺炎疫情是社会众所皆知之情况，作为具有给付义务的被告A公司，应当及时调整自身的工程进度和提出有效的应对措施，而非将疫情带来的交易上的不利影响由已履行约定义务的一方来承担，从而摆脱自身本应承担的责任。而且，依照规定，“当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任”。被告A公司称其施工进度受到房屋所在地市的疫情防控措施的影响，在2020年1月至2020年4月8日期间未能施工，直至4月8日后才正式复工，但是并不能进行充分举证证明其确因相关政策措施导致施工无法进行，在4月8日后也未能调整工程进度，应当承担举证不能的不利后果。
2.被告A公司逾期远超180日，构成根本性违约，原告甲某可单方主张解除购房合同，并由开发商承担违约责任。
原告甲某与被告A公司在合同中明确约定“逾期交付房屋，逾期超过180日，买受人有权解除合同。出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付款全部房款及相应利息”。在逾期交付房屋的180日内和180日后，出卖人应按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。被告主张系因当地疫情防控措施所影响，实际系因A公司的消极态度，在疫情影响减小时未能即时调整施工计划，致使迟迟未能交房。即便客观事实上有受疫情不可抗力因素影响了施工，但被告A公司逾期也已远超出180日，构成了根本性违约，原告甲某可单方主张解除合同，被告A公司承担违约责任。
3.被告A公司逾期交房远超180日，原告方在主张解除合同的同时，还可主张A公司对甲某造成的损害进行赔偿。
根据《中华人民共和国民法典》第584条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”其中应当赔偿的损失包括返还利益和信赖利益等。
返还利益即根据《民法典》566条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”，对信赖利益损失进行赔偿的结果是使当事人达到合同未订立时状态，本案中信赖利益即包括原告购房款和原告缴纳的房屋维修基金、购房杂费、公证费以及贷款本息，原告系为了获得房屋所有权及其附带的使用权等的实现而支付了购房款、房屋维修基金、购房杂费、公证费以及签订《个人购房按揭贷款合同》而产生的贷款本息，此类缔约费用以及为购房所支付的对价，在合同解除后，为了保护当事人的合法权益，应当采取的恢复原状的救济措施，应请求法院予以支持。
4.房屋买卖合同解除后，我方可主张解除《个人购房按揭贷款合同》并且由被告A公司向被告B银行偿还该合同下尚未偿还的贷款本金、利息、罚息、复利及支付违约金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，第21条第2款的规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。
所以，我方在主张解除《商品房买卖合同（预售）》时，为了购房而签订《个人购房按揭贷款合同》的合同目的已无法实现（如买房目的、以借款人名下房产设定抵押担保均无法实现），如果要求购房者在无法取得房屋的所有权及其他相关权利的情况下，还要偿还贷款，明显加重购房者的履行责任，有违公平原则，更不利于房地产行业的良好发展。在一案中存在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的双重法律关系时，更应平衡各方的权利义务关系。如果判令由原告方偿还B银行发放的贷款和产生的利息等，则B银行既享有了房屋的抵押权，又享有A公司和甲某的债权。原告甲某在支付了首付款后，既未取得房屋，还要依约偿还贷款。被告A公司违约在先，既未交付房屋，还实际占有了甲某支付的首付款和B银行给付的按揭贷款。三方权利义务关系明显失衡，不能实现公平的履约目的，会产生不良的社会影响，打击购房者的信心，阻碍房地产行业的长远发展。
办案结果：解除合同，免除购房者清偿贷款义务
最终，法院判决支持了我方的诉讼请求，判令解除原告甲某和被告A公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，解除原告甲某和被告B银行签订的《个人购房按揭贷款合同》，被告A公司自判决生效后十日内向原告返还首期款及相应利息、支付原告已偿还的贷款本息、支付违约金、赔偿损失和返还房屋维修基金，被告A公司自判决生效后十日内向被告B银行偿还《个人购房按揭贷款合同》合同下尚未偿还的贷款本金、利息、罚息、复利及支付违约金。
我方实现了诉讼目的，代理律师很好地维护了被代理人购房者的合法权益，得到了被代理人的高度赞扬。
最高法类案速递：
在（2019）最高法民再245号王忠诚、王琪博、王琪宝（以下简称“王忠诚等三人”）因与被申请人中国建设银行股份有限公司青海省分行（以下简称“建行青海分行”）、一审第三人青海越州房地产开发有限公司（以下简称“越州公司”）金融借款合同纠纷一案中，最高院认为：“越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡”。
所以，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起施行）第25条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，最高院审委会认定，因开发商未按期交房，致使《商品房预售合同》解除，房贷由出卖人承担，购房人无需还款。该司法解释在2020年进行修改时仍然保留了该条款。
【全媒体记者】刘稳
【作者】 刘稳
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