律师提示：

大部分法院认为降雨、高温等恶劣天气只要未达到灾害性天气的程度就不能构成不可抗力的免责事由。其理由是，天气原因并不属于施工合同签订时不可预见的情况，对于有资质有经验的房地产开发企业来说，应当对其开发项目所处地区的气候条件及其可能对工程施工及交付造成的影响有所预见，并且应当据此安排施工工期，避免影响，确保按期交房。

本期分享一例福建省高级人民法院作出的生效判决，供读者学习。

基本案情：

2012年8月10日，出卖人鼎辉公司与买受人沈霞端签订《商品房买卖合同》，约定出卖人将其开发的位于东山县商品房以价款290942元出售给买受人。合同第八条约定，出卖人应当在2013年8月25日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况包括自然因素和社会因素。附件六合同补充协议第三条约定：合同第八条所述“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括但不限于如下情形：（一）施工中遭遇到设计变更、异常困难或重大技术问题不能及时解决。发生本项所述情况以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准；（二）政府及相关单位（含垄断性行业）的行为造成的延误，包括但不限于政府原因导致竣工验收延误；（三）出现中雨、大雨、暴雨或六级以上的台风（大风）（以东山气象台提供的资料为准）等气象原因导致施工延误的；（四）停水或停电（以东山县自来水公司，市供电局提供的资料为准），或者为配合政府的规章、命令或市政建设而引起的延误；（五）非出卖人原因导致工人停工，以及其它非出卖人原因造成的延误。发生合同第八条第二款第一项不可抗力事件延期情形，如果该不可抗力事件为众所周知或者已经相关媒介予以报道，则出卖人无需承担本合同第八条第二款第一项的告知义务，发生本条所述的“特殊原因”的，出卖人在交房时告知买受人。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.05％向买受人支付违约金。合同签订后，买受人支付购房款290942元，但出卖人未能按合同约定的时间履行交房义务，买受人因此诉至原审法院请求支持其诉讼请求。在案件审理过程中，买受人向原审法院申请诉讼保全，原审法院依法查封了出卖人名下价值相当于79245.2元的房产。

一审另查明，1.沈霞端于2015年8月11日签署交房确认书，确认鼎辉公司于2015年1月22日将商品房交付给买受人使用。2.2015年1月22日讼争工程取得《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。

一审法院认定：双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，出卖人应于2013年8月25日前将商品房交付给买受人使用，但出卖人直至2015年8月11日才交房，已构成逾期交房天数503天，扣除可延期天数163天，出卖人逾期交房的实际天数为340天。合同约定逾期超过90天，出卖人应当按合同第九条的约定承担相应的违约责任，买受人要求出卖人以已付购房款290942元支付逾期交房违约金，于法有据，予以支持。因双方约定的违约金过高，应予调整。出卖人请求予以调整有理，予以支持，根据公平原则和诚实信用原则，可将双方合同约定的违约金调整为日万分之三，即290942X0.0003X340﹦29676元。

高院观点：

鼎辉公司申请再审认为本案诉争鼎辉华苑项目工程因存在设计变更、恶劣天气、施工单位闹事等情形导致逾期交房，依据《商品房买卖合同》及合同附件补充协议的约定，应予顺延交房时间。根据鼎辉公司提供的工程联系单、延长工期报审表、延长工期证明载明的内容，设计变更系“经建设单位要求”，导致工期延长,属于出卖人原因导致的延误，同时也不属于《商品房买卖合同》第八条约定的“不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况”，依约不能成为顺延交房期限的事由。鼎辉公司提供的东山经济技术开发区政府出具的《证明》，证明工程竣工后，因施工单位与鼎辉公司发生纠纷，拒绝交付钥匙，导致鼎辉公司无法按时交付房屋，即便该证明内容属实，亦系鼎辉公司与施工单位之间的纠纷，系鼎辉公司自身原因所导致，不符合补充协议约定的“非出卖人原因导致工人停工，以及其它非出卖人原因造成的延误”的顺延条件。关于鼎辉公司主张在合理延长的交房期限中所遭遇的恶劣天气，可以顺延履行期间。由于鼎辉公司提供的证据尚不足以证明其在合理延长的期间所遭遇的恶劣天气再次导致施工延误，故其要求予以顺延，缺乏依据，本院不予采信。一审法院认定出卖人已构成逾期交房天数为503天，系从2013年8月25日计算至2015年1月10日，判决书中载明的计算截止日“2015年8月11日”实为笔误，即生效判决以鼎辉公司实际交房时间2015年1月10日作为计算逾期交房违约金的截止日，早于鼎辉公司主张的2015年2月1日，故鼎辉公司主张一、二审判决以实际交房时间作为计算逾期交房违约金的时间节点错误，理由不能成立。关于违约金的标准问题，一、二审法院结合双方当事人的诉辩主张，综合判断双方当事人违约损失的举证情况，将违约金标准调整为日万分之三，已臻合理，鼎辉公司主张原判决确定的违约金标准过高，缺乏依据，不予采信。