时间：2022-11-22 19:48:08来源：法律常识
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离婚纠纷中通常会涉及到房产分割问题，其中夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的情况较为普遍，这种情况的房产应该怎么分呢？
一、处理原则：
《民法典婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
1、双方协商。
根据列举出来的司法解释的内容，这种情况首先把处理权交给当事人双方，和为贵嘛，能协商下来定分止争最好不过。如果不能协商处理怎么办呢？
2、协商不能。
第二款说了：人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
那么问题来了，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额怎么确定？法律没有规定明确的计算方法，在审判实践中不同法院的法官观点也不尽相同，计算结果存在较大差异。
针对这种情况，最高人民法院民一庭给出了一个计算公式，为各地人民法院提供了可以借鉴的方法。
涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额=夫妻共同还贷部分×不动产升值率。
不动产增值率=不动产现价÷不动产成本。
不动产成本=购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用（契税、印花税、营业税、评估费等）
需要特别说明的是：
结婚时购买不动产的不动产成本=购买时不动产价格+共同还贷的利息+其他费用
结婚前购买不动产的不动产成本=结婚时不动产价格+共同还贷的利息+其他费用
举例说明：
甲男2004年购房一套，当时价格18万元，甲男首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲男还贷本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚，房屋价值41万元，产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。
计算步骤：
第一步先计算诉争房产的升值率（不动产增值率=不动产现价÷（结婚时不动产价格+共同还贷的利息+其他费用）＝90÷（41＋3＋1）＝200％；
第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分×不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。10×200％＝20万元。非产权登记一方所得补偿款为10万元。一审法院判决诉争房产归甲男所有，甲男应支付给乙女10万元补偿款。
二、其他考量因素
1、照顾原则：照顾子女、女方和无过错方
《民法典》第1087条规定：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
2、补偿原则：补偿对抚育子女、照料老年人、协助另一方工作等付出较多一方
《民法典》第1088条规定：夫妻一方因抚育子女、照料老年人、协助另一方工作等负担较多义务的，离婚时有权向另一方请求补偿，另一方应当给予补偿。具体办法由双方协议；协议不成的，由人民法院判决。
3、赔偿原则：因法定重大故错向无过错方进行赔偿
《民法典》第1091条规定：有下列情形之一，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿：（一）重婚；（二）与他人同居；（三）实施家庭暴力；（四）虐待、遗弃家庭成员；（五）有其他重大过错。
离婚财产分割需要考量的因素非常多，具体怎么分割共同财产往往不是通过一个公式就能直接计算出结果的，法官在审理案件过程中，既要以法律为准绳，又要根据案件实际情况运用自由裁量，相对公平合理的去处理双方发生的纠纷，最大程度的维护双方当事人的合法权益。
离婚时房产增值部分应计算出婚姻存续期间的房产升值数额然后一方可分得此数额的一半。一方支付的首付款以后，并且按揭付完全部的购房款，婚后双方一起还房贷，但是夫妻双方离婚时未取得房屋产权证的，房屋的增值部分也是归夫妻二人所有。
一、离婚时房产增值部分怎么分割?
整个房产增值部分要划分为个人财产和夫妻共同财产两个部分。在婚姻当事人双方没有约定的情况下，婚前一方用个人财产购置房屋的房款部分属于个人婚前财产，这部分房款应享受的房产增值收益也应归个人所有;在双方婚姻关系存续期间，夫妻共同还贷部分收益的房产增值数额则属于夫妻共同财产。双方可以先计算出夫妻共同还贷额占房屋已支出总额的比例，再乘以房价升值数额，从而计算出婚姻存续期间的房产升值数额，一方可分得此数额的一半。
目前比较倾向的做法是：在明确首付款、按揭贷款总额、利息总额、共同还贷的总额、房屋现值等数据的基础上，用婚后共同还贷款÷房屋总价款(房价款 总利息)×房屋现值÷，即得出另一方补偿的数额。
二、房屋增值部分是个人财产还是夫妻共同财产?
1、一方在婚前支付了全部房款，并且将房屋的产权登记在一方的名下的，而且婚前已经取得了房屋的产权证。那么，离婚以后，这套房产的增值部分如果是因为市场的行情而自然增值的，就应该属于“自然的增值”，房产的增值部分可以认定为房产方的个人财产。
2、一方在婚前支付了首付款并且按揭贷款付完了全部的购房款，房屋的产权也是登记在自己名下的。婚后却以夫妻共同财产还房贷，以共同的还贷额占全部房款的比例计算。
3、一方在婚前签订了购房合同，支付完首付款项并且按揭付完了全部的房款，婚后取得房产证以后，房产只登记在支付首付款的那方名下，并且婚后夫妻会以共同财产来还房贷。房产的增值应该归两个人所有。
4、一方在婚前买的房屋，但是另一方在婚前或者婚后在房产证上加了名字，房产的增值部分就是夫妻的共同财产。
5、一方支付的首付款以后，并且按揭付完全部的购房款，婚后双方一起还房贷，但是夫妻双方离婚时未取得房屋产权证的，房屋的增值部分也是归夫妻二人所有。
综上所述，房子是一个家庭生活的基本条件，一般来说，夫妻在买好房子后过一段时间可能会增值。如果双方因为感情纠葛闹离婚，对房子的分割是件大事。属于共同房产的话，不仅要分割房产的原值，增值部分按照一定公式计算出来后，也要一人一半。
自从从事法律工作，七大姑八大姨的各种咨询就接踵而至。这不远房的表哥要离婚了，有一套婚前公积金买的房子女方要求分割增值的部分，现在易法君把相关聊天记录公布给大家，供需要的人参考使用：
我们有十几年没见了吧？
易法君
嗯，姑妈说你和表嫂要离婚，表嫂要求分割房子增值的部分？
表哥
是啊，房子是我婚前买的，贷款是我用公积金还的，有时候我爹妈也帮还一部分，她在家带小孩凭什么分割？
易法君
依据法律规定，公积金也是夫妻共同财产，在家带小孩不影响共同财产的认定。《最高人民法院关于〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十一条的规定：
在婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条所规定的“其他应当归共同所有的财产”：
（一）一方以个人财产投资取得的收益；
（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；
（三）男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。
表哥
那我要给她多少？
易法君
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。
双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
《婚姻法》第三十九条第一款规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
表哥
看不懂，你直接帮我算吧？
易法君
这个需要具体数据，我给你公式你自己算吧：
房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价+全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%
表哥
夫妻共同支付款项指的是什么？为什么乘以50%？全部应付利息我怎么知道？
易法君
就是你们婚后共同还了多少贷款本息，可以从银行调取还款记录计算出总额。乘以50%也就是增值的部分一个人一半。全部应付利息在贷款合同中有。另外，如果不想支付房屋评估现值的钱可以去中介问问市场价，双方认可一个价格也是可以的。
表哥
我爹妈帮我还的那一部分怎么办？
易法君
可以进行扣减，但需要证据证明姑妈姑父帮你还贷款。
具体操作：去银行调取银行记录，证明他们帮你转账和银行扣还贷款情况，上述公式变形为：
房屋补偿款=（全部支付银行贷款款项—父母代还款项）<包括本息>÷（房屋购买价+全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%
来源：易法通
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