时间：2022-11-21 07:09:04来源：法律常识
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自建房离婚时怎么分？
20世纪70年代末，石先生和周女士经人介绍结婚。婚后，周女士一直和石先生居住在西城区某胡同的私产平房内。2008年，石先生觉得居住空间太小，向房屋管理和城市规划部门申请扩建平房。但因平房属于文保单位，其要求未获得批准。于是，石先生便私自加盖了两层房屋。
几年后石先生认识了康女士，便坚持与周女士离婚。周女士不同意，石先生便起诉至法院。周女士要求分割二人共同所有的房屋，包括共同扩建的两层房屋。
律师解析
城镇房屋的建设和管理由城镇房屋和城市规划管理部门统一管理。未获得行政管理部门的许可，擅自拆除原房屋、新建房屋、改扩建房屋的，事后也未补办相应手续的，新建改建房屋将无法获得行政确认和取得合法所有权，属于违法违章建筑。
根据《民法典》物权编的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记才能发生效力。没有取得物权登记的违法建筑，不能认定为当事人享有的合法房屋所有权。离婚时，双方对此类房屋归属产生争议要求分割的，法院不能超越审判权限，代替行政机关确认房屋的所有权并予以分割。
根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第七十七条：“ 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”法院据此规定没有支持周女士要求分割违法新建的两层房屋所有权的主张，只分割了原房本记载的房屋面积。
但考虑到周女士离婚后生活困难，无房居住，新建房屋确属二人使用夫妻共同财产建造并具备分开居住的条件，法院判令新建两层房屋中的其中一层由周女士居住使用。
违法建筑虽然被国家房屋产权管理部门登记于房产证中，但是因其破坏国家行政机关对于房屋产权管理秩序的非法属性并未发生变化，其不能作为夫妻关系存续期间的合法共同财产，由人民法院用判决的方式予以分割。否则，人民法院就会陷入以合法判决书的方式，确认违法建筑为合法财产的矛盾境地，损害司法的权威性。
律师提示：未经规划审批的自建房本质上属于违法建筑，所以这种违法的自建房只有在房屋被政府依法拆迁获得补偿后，因拆迁获得的补偿金才属于夫妻关系存续期间的合法共同财产。所以这种自建房在离婚诉讼中不能由法院判决权属，只能判决由谁居住使用；待房屋被拆迁后，可以就自建房的补偿款另行协商或提出分割的诉讼。
毕竟违法建筑因其非法性而无法正常进入房产市场合法流转，其作为不动产的市场价值难以获得法律层面的肯定性评价。
李洪云律师
最高法发布的《婚姻法司法解释（三）》已开始实施
8月13日，最高法正式发布的《婚姻法司法解释（三）》开始实施，重点针对婚前贷款买房、婚后父母为子女买房等争议较大的问题做出解释，引起公众极大关注。近年来，随着房价的快速上涨，住房已成为生活中最为重要的财产，因此一旦离婚，涉及房产分割的问题和纷争日渐凸显。现实中常见的离婚引起的房产纠纷主要有哪些类型？应该如何处理？
情况1
婚前买房婚后共同还贷
【案例】2005年5月，太原市民小张购置了一套商品房。小张付了10万元首付款后，又向银行贷了36万元。2006年12月，小张与妻子结婚。婚后，二人共同偿还月供。
今年年初，小张和妻子的婚姻亮起红灯。虽然对离婚这件事没有异议，但却在房产分割问题上产生争执。小张的妻子认为这套房屋她也有份，要求小张按房屋目前市值的一半给她补偿。小张则认为首付是他付的，还贷的大部分钱也是他挣的，妻子的要求不公平。
【法条援引】《婚姻法司法解释（三）》第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
【律师解释】关于“婚前买房，婚后共同还贷”这一点，其实在《物权法》中已经能找到答案。由于购房合同是小张婚前与开发商签订的，首付也是在婚前交的，依照《物权法》的相关规定，小张婚前签订的转让房屋物权的合同已生效，虽然未拿到房产证，但房产证的颁发也是依据这一合同，所以小张是房屋的实质权利人，房屋是小张婚前的个人财产。
也就是说，关于房屋到底判给谁的问题，在双方不能协商一致的情况下，法院会将房产判给小张，但小张需要给妻子进行补偿。那补偿如何计算呢？第十条的第二款中明确提出，婚后用夫妻共同财产还贷部分，应当由房屋产权人给予配偶一定补偿，而且还要考虑房产升值利益。
情况2
婚后买房 一方父母资助
【案例】2006年，太原市民高女士的儿子与相恋多年的女友登记结婚。结婚后，儿子和儿媳一直住在高女士家。2008年，高女士给儿子在省城小店区买了一套商品房，房屋登记在高女士的儿子名下。这两天，小两口正闹离婚，对于房子的归属，高女士来到律师事务所进行咨询。
【法条援引】《婚姻法司法解释（三）》第七条第一款：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，应认定为夫妻一方的个人财产。
【律师解释】在实际生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄，一般也不会与子女签署书面协议，如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，实际上也侵害了出资购房父母的利益。
这一规定从我国的实际出发，将产权登记主体与明确表示赠与一方联系起来，可以使父母出资购房真实意图的判断依据更为客观，便于司法认定及统一裁量尺度，也有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益。
当然，根据婚姻法第十九条，“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”。将个人财产约定为共同财产，实际是一种赠与。但仅一个约定并不足以保障非产权方真正享受到房子的权益。根据最新的司法解释第六条，赠与约定在房产变更登记之前可以撤销。
所以，夫妻双方在产权证上的名字非常重要，没有加上名字，即使有证据证明是共同房产，也容易被登记一方单方处置。
情况3
一方买房 一方装修
【案例】2008年3月，男孩小谷和小李登记结婚。婚后，小谷的父母出资在太原市购买了一套价值50万元的商品房。产权归在小谷名下。房屋购买后，小李家出钱对房子进行了装修并购买了家电。今年年初，两人因感情破裂准备离婚。小李提出房子的装修费用全部是她承担的，房子应算夫妻共同财产，应该平均分割。
【法条援引】《民事诉讼法》第64条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”
【律师解释】在许多地方，传统的观念仍然是结婚时男方承担买房责任，女方一般出装修费或购买其他生活用品。婚后父母出资购房，产权登记在出资者自己子女名下的情况，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，这部分出资应认定为受赠子女个人所有。装修是对房屋的添附，不能作为房屋的份额进行分割。也就是说，离婚时，小谷应返还对方这项费用。
需要指出的是，我国法律实行“谁主张，谁举证原则”。也就是说，想要得到补偿，小李要有能够证明自己曾支付过装修费用及具体的花费数额的证据才行。比如装修材料的收据或者发票等。
情况4
小两口和双方父母共同出资购房
【案例】2005年3月，女孩小秦与男友小梁步入婚姻的殿堂。由于双方家庭都没有足够的能力给两人买房，结婚后，二人一直租房居住。2008年，两人有了5万元的积蓄。于是，两人用5万元积蓄，再加上小秦父母给的5万元和小梁家里给的5万元作为首付款，又贷款30万元买了一套商品房。今年5月，两人感情出现危机要离婚，房子的分割成了问题。
【法条援引】《婚姻法司法解释（三）》第七条第二款：由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
【律师解释】在不同的个例中，房产应该按照各自父母出资的比例进行分割。在这一具体案件中，按照法律规定，两人婚后的积蓄5万元，属于夫妻共同财产。而双方父母对他们的资助，也恰好相同。小两口的贷款月供也出自共同的家庭收入。所以，离婚时，可按各自一半份额分割，同时对银行的债务也应对半承担。
结婚买房是人生大事，为此，很多人不仅自己拼尽全力去挣钱，而且，很多情况下，也会倾尽自己父母毕生的积累。
有些夫妻，在婚后购房时按照双方的出资比例，在房产证上明确了各自所占的份额，即按份共有。这种按份共有的房子，离婚时该如何分割？到底是按照房产证登记的份额分割，还是平分呢？
张某、范某婚后购买了一处房屋，首付款是张某父母出资，剩余贷款由夫妻两人共同偿还。该房屋登记在张某、范某两人名下，其中房产证载明张某享有70%的份额，范某享有30%的份额。
后来双方感情破裂决定离婚，但是对于如何分割房产有争议。
张某认为，应按照房产证载明的份额予以分配。
而范某则认为，婚后购买的房产属于夫妻共同财产，婚后双方并没有明确的书面财产约定，故应该将其作为夫妻共同财产予以平分。
根据法律规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得财产的所有权归属，但婚内财产约定必须采取书面形式。
我认为，本案中的房屋系张某、范某在婚姻关系存续期间购买，属于双方夫妻共同财产，双方虽然对房屋没有明确的书面财产约定，但是房产证中双方份额的确定，亦是双方权衡利益充分考虑后达成的一种合意，在一定程度上亦可视为夫妻间的婚内财产约定。
因此，该约定对夫妻双方具有约束力。
当然，在离婚财产分割时，除了房屋的登记状况外，法官通常还会考虑房屋的实际出资情况、实际使用情况、双方是否存在过错以及保护妇女儿童权益等多种因素，在此基础上做出一个公平的裁判。
借这个案例提示一下大家，虽说离婚是每一对伴侣最不愿面对的结局，但与其事后争个面红耳赤、还无法达成共识，不如未雨绸缪，事先对财产作出约定。
此时，一份专业的婚前财产协议或者婚内财产协议就显得尤为必要，它可以避免将来不必要的财产纠纷，即使双方最终还是对簿公堂，也可以将其作为财产分割的证据。
《民法典》第一千零六十五条??男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。
约定应当采用书面形式。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或者妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或者妻一方的个人财产清偿。
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