玉溪找财产纠纷律师，居住权 以房养老

来源：玉溪网

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2020年5月，民法典颁布，在土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权之外，增加了居住权这一项全新的用益物权，居住权入法。那么，这项权益定义为何、入法有何意义、适用何种情况？记者走进玉溪滇兴律师事务所，采访了在民事诉讼领域拥有丰富经验的张凯律师。

“从专业角度来讲，居住权指的是居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有的占有、使用的权利。若通俗而论，居住权则指房屋所有人通过书面合同或者遗嘱方式对居住权人设立居住权（并经登记机构依法登记），让居住权人在不取得该房屋‘所有权’（不过户）的情况下，对该房屋合法‘占有、使用’。”张凯首先阐释了居住权的含义，继而介绍，“在民法典第二编物权第二分编所有权中第十四章，下设六项条款，对居住权的权益作出了基本界定与厘清。”

那么，为何要新增这项权益，有何意义？张凯结合目前社会发展现状与自身办案经历告诉记者，近年来，离婚率上升、赡养老人等社会问题凸显，妇女、老人、未成年子女等在经济上多处于弱势地位的群体，在面对房产这一经济价值较大的生存必需品处置时，权益容易受到侵害。“民法典以法律形式确定居住权的设立、期限、条件等，能有效保障后者的居住权益，它从立法的角度解决了这些弱势群体的安居问题。”张凯说。

居住权入法，影响重大，以房养老、婚姻财产约定、公租房、子女继承纠纷、离婚后居无定所等领域，都是其可以应用的场景。张凯还进行了详细说明：“之前，在实践当中涉及分家析产、遗嘱、附条件的赠予等情况中约定的居住权，到底属于物权还是债权、期限可以设立多长时间、是否受房屋买卖的影响、是否参照无偿租赁规定，这些问题均属于不明晰状态。如今，居住权入法，明确了居住权的具体性质和设立，让问题的解决有法可依。”

有鉴于民法典规定的一般条款只是列举，张凯对此作出提醒：“要慎重设立居住权。”他说，应根据设立居住权当事人的情况、双方身份关系、房屋状况等因素，对具体细节进行充分约定。譬如，居住权的解除或撤销条件、是否有偿、居住人应尽配合义务等。此外，因为居住权系用益物权，可以对抗房屋所有人，所以他还建议今后在房屋买卖过程中，买房者不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还必须查明房屋是否登记有居住权，防止得房而不能入的情况发生。

以案说法

【案例一】已进入花甲之年的老王膝下无子，且无稳定生活来源，为了保障老年生活的衣食，他想将名下唯一一套房产抵押给保险公司或者金融公司，由后者一次性或者按月支付自己一笔固定的养老金，自己继续拥有房产所有权并居住，待百年归寿后再将所有权移交给相关公司，但是无论保险公司还是金融公司，对于房屋价值认定均较低，不足以保障其生活所需。老王也考虑与其亲属签订遗赠扶养协议，约定在世期间由其承担扶养义务，去世后房产由该亲属继承，但他又担心对方不履行义务，于是非常苦恼。

【律师说法】在居住权入法之前，老王的苦恼确实愁煞人，但居住权入法后，问题可得到有效解决。居住权广泛运用于新婚夫妻之间、出资为子女买房的父母、老年再婚的无房一方、老年人的保姆、“以房养老”的老人等领域，因此，老王可以将房屋一次性出售给个人或其他组织，并为自己设定永久居住权。此举对于双方而言，既保障了买方的权利，也保障了老人的权益，并且其得到的对价也是公平合理的。

【案例二】老李丧偶多年后再婚，对方提出房产证上必须加上自己的名字，遭到老李子女的强烈反对。老李虽然认同子女的意见，但是也担心自己去世后，妻子可能会流落街头，因此左右为难。

【律师说法】根据民法典的居住权设立，该老年人可以以合同或者遗嘱的方式为妻子设立终生居住权，既保障了妻子晚年的居住权，也保障了儿女的房产继承权。居住权的用益特权属性意味着居住权人依法可以对抗继承人的所有权，排除生效法律文书的强制执行，无特殊情况下可以排除所有权人对房屋的出租权限。这在保障弱势群体的居住问题、子女配偶居住、防范“以房养老”风险等问题上将起到十分积极的作用。