时间：2022-11-25 18:47:27来源：法律常识
北京已进入“七下八上”主汛期。除了河道湖泊防汛工作要万无一失外，与居民生活息息相关的，恐怕还有房子会不会漏雨、有没有积水路段造成出行困难等“关键小事”。记者在采访中了解到，一些小区长期存在漏雨问题，但往往又因楼龄不够“老”，难以被纳入老旧小区改造的范围。想要大修，资金就成了摆在物业和业主面前最大的问题。此外，一些老楼因为要动用公共维修基金，没有达到三分之二业主同意的“硬性”要求，导致无法顺利使用这笔钱修缮房屋。老楼漏雨维修难，问题卡在哪儿？又该如何破解？记者对此展开调查。
（侯女士家门外的屋顶已被雨水泡坏。）
遭遇：刚装好的老房漏雨了
难题：缺维修金物业犯难
“房子刚装修完，人还没搬回来住，卧室的吊顶就已经被雨水泡得发黄了。再这样下去，不知道刚装修完的房子还能撑多久。”家住石景山区模式口西里小区居民侯女士焦急地向本报反映，她家的房子半个月前刚刚完成刷漆涂墙，这周去散味时，发现屋内吊顶就已被雨水渗透。
侯女士住的房子位于模式口西里小区40号楼顶层。老楼高六层，没有电梯，在盯了两个月的装修、搬进家具家电后，记者见到侯女士和她的母亲时，两个人看起来都十分疲惫。侯女士说，老房的装修从设计到施工，她都亲自参与其中，如今装修接近尾声，唯一令她烦恼的就是屋顶迟迟无法解决的漏雨问题。
侯女士家的卧室在阳面，靠近屋门一侧的房顶与墙面夹角处，刚经过粉刷并安装了石膏线的墙面，就已出现了肉眼可见的水印。其中一截石膏线都被渗入墙体的雨水泡得泛了黄。
其实，漏雨的情况已经伴随了这栋老楼多年。侯女士说，此前屋里有四五个点位经常漏雨。去年，她曾向物业进行过报修。在今年装修前，为了防止新装的房子再度出现漏雨的情况，侯女士特地找到物业，希望对方能在装修正式开始前对屋顶漏雨处进行修补。没想到的是，当装修接近尾声，侯女士家的屋顶还是漏雨了。
打开大门，来到侯女士家门外的楼道，记者发现这里漏雨的痕迹更加明显，情况也严重得多。顺着侯女士家的屋门向外，漏雨的痕迹一直漫延到了对门居民的家门口。屋顶处的墙皮在雨水的浸泡下已经脱落，周围的一些墙壁上，也被泡出了淡黄色的水痕。
让40号楼的业主们无奈的是，模式口西里小区前些年曾进行过老旧小区改造，屋顶防水也在此前的改造过程中进行了重新铺设。但是，由于40号楼建成于1992年，建成时间晚于1990年，因此并未被纳入此前的老楼改造范围内。
虽然只小了“两岁”，但40号楼的楼房整体状况却不尽如人意。通过观察记者发现，与一些经过改造的居民楼相比，40号楼楼顶的防水层已经老化泛黄，部分区域存在开裂。其他改造过的居民楼，其顶层房檐的部位已经被防水层全部包裹在内，而40号楼的顶层房檐，仍完全暴露在外。
针对40号楼顶层存在的漏雨问题，记者联系到了负责该小区管理的首华物业模式口项目部。工作人员表示，得知侯女士家的情况后，已第一时间派人入户查看，维修人员对楼顶可能存在的漏雨区域进行了紧急修补，尽可能避免后续降雨对居民造成影响。
下一步，物业项目部还计划对侯女士家的楼顶进行大修。目前，大修的计划已经上报，待后续得到批复后就可修复。不过，尽管是大修，但计划维修的范围也仅限于侯女士家及楼道公共区域所对应的楼顶位置。工作人员坦言，防水大修所需材料的成本大约在每平方米160元至170元之间，单以物业一家的能力很难进行更大规模的修缮工程。“雨季已经来临，除了侯女士家外，我们也接到了其他居民反映漏雨的报修。目前，维修人员已经全部入户查看，并做了应急维修。从12345热线等渠道反馈的相关问题我们也会在第一时间进行回访和联系。”
遭遇：漏雨困扰老人一年了
难题：公维金用不了
“办法想了很多，最终还是卡在了产权单位上！”朝阳区华威西里33号楼居民阚先生向12345市民服务热线反映，他的母亲住在该楼顶层，房屋漏雨问题已经困扰了老人至少一年。老人年事已高，每每漏雨，不管白天、半夜都要盯着清理积水，实在吃不消。为解决房屋漏雨问题，属地街道办事处和阚先生本人都付出了很多努力，想了很多办法，但目前公维基金无法动用成了一道跨不过去的“坎儿”。
“水是从厨房的墙壁上流下来的，不管大雨小雨都会漏。”阚先生告诉记者，因为厨房有吊顶，具体漏水点是哪里目前还不清楚，只是一下起雨来，厨房的墙壁都会严重渗水。
阚先生的母亲平日独自在家，每每下雨，老人都要拿着抹布在厨房守着，若半夜突然下雨没盯住，天亮时厨房就成了“水帘洞”，“水顺着灶台流得满地都是，这让老人很发愁。”阚先生说，据他了解，该楼顶层住户多家都出现过类似问题。
“我本来是想自己来修的。”为解决房屋漏雨问题，阚先生曾找过很多部门，提出过由自己出维修物料等相关费用，只要有部门能派出工人来就可以，属地街道也想方设法帮他联系有资质的施工单位。但经专业人员鉴定发现，只维修阚先生家的屋顶可能无法完全解决问题，最根本的解决办法，是要给老楼的楼顶整体重做防水。
“所以这个‘坎儿’就很难绕过去了。”阚先生无奈地说，重做防水就需要动用该楼的公共维修基金，其中就要涉及产权单位的问题。
为协调产权单位，属地街道办事处作了大量努力。记者从属地潘家园街道了解到，阚先生的母亲买房入住时，已向产权单位缴纳公共维修基金，她从2019年7月便开始反映自家厨房漏雨的问题。接到老人的诉求，社区工作人员王书华、李春成第一时间入户核实，并证实了老人所反映的情况。
针对此问题，属地街道、社区工作人员曾多次与该楼产权单位联系，其中通过电话、面谈等方式进行了多次沟通协调。但产权单位房管科负责人表示，按照相关规定，动用公共维修基金要有超过三分之二的本楼业主同意，但截至目前，居民同意比例尚未达标，所以，无法使用公共维修基金做楼顶防水修缮。产权单位也无其他资金进行修缮，造成此问题至今未能解决。
潘家园街道工作人员表示，下一步，属地街道将继续联系该楼产权单位，通过发函等多种方式进行沟通，督促其履行产权单位职责，并做好居民的解释工作。
专家支招
公维基金有“绿色通道”
居民楼房顶漏雨，需要动用公共维修基金，却需经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意，如不能获得其他业主支持，这一问题是否真的无解？北京安里律师事务所包华律师告诉记者，启用公维基金在特殊情况下是有“绿色通道”可走的。房屋专项维修资金申请使用分为一般使用程序和应急使用程序，其中以下五种紧急情况可以启用维修基金：电梯故障经有关部门确定危及人身安全的；外墙墙面有脱落危险、屋顶渗漏等严重影响房屋使用和安全的；排水管道堵塞、漏水影响正常使用的；消防设施损坏，消防部门出具整改通知书的；危及房屋使用安全、影响业主正常生活的其他紧急情况。
“能否行得通，还是在人。”包华认为，即使有“绿色通道”可走，但真正实施起来也是有着一套程序，需要相关部门、责任单位去持续推动。其中，物业服务企业或相关业主可提出使用建议；再经房屋所在地街道办事处核实；到区房屋专项维修资金管理机构办理备案；市房屋专项维修资金管理机构通知银行划拨资金。如果认为施工费用过高，可以委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本。
包华说，在最新的《北京市物业管理办法》当中有明确依据，关于公房专项维修资金归集，原产权的售房单位其实还是有责任的。公共维修基金不足的情况下，一般由原公房售房单位和业主共同补足，有了资金以后再去做维修方案，接着做具体维修工作，这个流程是可以走得通的。
