买房找律师收费,买房中介费,明星也嫌贵吗

时间:2022-11-25 19:29:00来源:法律常识

撰文 / 李逗

编辑 / 董雨晴

房屋交易中介费到底该如何支付,支付多少,这个古老的问题一直备受争议。中介费看似明码标价,又存在着一定变动空间。它既公开,又隐秘;既简单,又复杂。在看似由中介公司执掌的背后,充斥着一个动静结合、多方博弈的调节过程。

买房中介费,明星也嫌贵

明星买豪宅也想绕道中介费?不久前,有关谢娜张杰夫妇被指控故意绕道中介费的消息,曾在网络上引发热议。

2022年1月,中介霍某委托朋友在社交平台发布了一系列视频、图片等资料,直指谢娜张杰夫妇“跳单”,违反房屋交易规定。对于这个突如其来的指控,夫妇二人随即否认此事并准备起诉对方造谣,而面对律师函警告,该爆料中介却选择硬扛到底。

真相水落石出前,人们已经不再仅仅好奇事件本身,引起他们更大关注的,是那笔一单即高达110万元的天价中介费。要知道,这是无数个普通人辛苦劳作几年都未必赚得的数目。

对于高达百万甚至千万的房屋总价来说,哪怕中介费率只是微小变动,都会触动着不同市场主体的神经。对于许多购房者而言,动辄2%-3%的中介费,也是一笔不小的负担。

房屋交易中介费到底该如何支付,支付多少,这个古老的问题一直备受争议。中介费看似明码标价,又存在着一定变动空间。它既公开,又隐秘;既简单,又复杂。在看似由中介公司执掌的背后,充斥着一个动静结合、多方博弈的调节过程。

动辄几十万的中介费该花吗?

即便是花了上千万元买房,面对几十万元的中介费,还是会有人有“跳单”的冲动。即使是年薪数百万元的互联网精英人士张明,也不免为此叹息。

2022年初,经历了前期3个月的选房历程后,张明终于来到了房屋交易的最后关卡,谈判中介费。这之前,他好不容易选中了一套心仪的房子——一套位于北京海淀区知春里附近,总价2000万元的二手房,按照中介提供的2.5%费率计算,张明仅中介费就要缴纳50万元。

张明多番思量后,还是谨慎地给2.5%中介费率打了个叉,“如果用50万元去银行按揭贷款,再稍微加点杠杆我都能买一个洗手间了,但现在要把这么一大笔费用花在中介费上,我觉得很不值当。”

北京的二手房市场中,2.7%的中介费率是长期存在的交易价码,不少人甚至以2.7%作为评判线,将中介公司分为两大阵营,一种是以2.7%为代表的中介,如链家、麦田、中原、我爱我家、丽兹行等大型中介,不过经内部优惠活动后,大多可在2.5%左右浮动,另一个则是费率最低可达1%的中小中介阵营,多是以中小经纪公司,或者夫妻店的形式存在。

不过,具体到实际交易过程中,交易费率也有着十分灵活的谈判空间。根据不同区位、不同房源、不同市场行情,中介费价格均有调整。

以房源为例,一位中介行业从业人士说道,“中介的房源分为独家房源和非独家房源。如果是独家房源,就只能在该中介交易,但其实如果多走访一下线下门店,也会有一些相对优惠的价格。而对于非独家房源,因为中介间的竞争比较激烈,价格差异就会大很多。”

好在,张明的房源并非是独家房源,而在北京二手房交易最活跃的海淀区,这套房子有着多个中介费的价码,高至2.5%,低至1%不等,这给了他很大的自由选择空间。综合多方考量,张明选中了一个给出2%中介费率的中介方。

对于买房人而言,掏多少中介费,就享受多少服务与保障。

“一些小中介公司或者夫妻店可以做到1%的中介费,但这种交易风险很难控制,很容易踩坑,比如首付款未进入监管账号,公司跑路等,而大型中介公司的中介服务体验和规范体验相对好一些。”前述业内人士表示。不过在其看来,中介费的服务溢价依旧存在过高的问题,“明明一样的服务内容,为什么单价越高的房屋,收费却要高出数倍?”

一个典型的现象是,二手房交易市场中,高总价的房屋交易,跳单率越发凸显。这主要源于人们普遍认为,高房价和高佣金带来的服务不相匹配。以北京2.7%的费率标准为例,一套1000万元的房子,中介费需支付27万元。而如果交易标的是一个高达2000万元的房子,服务内容实际并无太大区别,但收费标准依旧采取2.7%,相对应的支付金额也大大提升,这才是让买房人感到纠结的症结所在。

和张明有所不同的是,同样购买了一套1500万元高总价房屋的李阳,仍旧选择了高费率的中介公司。在他看来,房屋交易涉及到的交易链条很长,且交易复杂性很高,又需要支付如此高昂的金额,更加需要交给专业的人来做更有保障。

另一位刚需购房者刘冰也告诉《财经天下》周刊,其曾在2019年买入北京北五环外一套总价在400万元的二手房,即便凑200万元的首付已经相对困难,但她依旧咬牙选择了链家,以2.6%的费率交了9.8万元的中介费,“和卖家谈判的时候才砍了8000块钱下去,结果中介费一下子交了这么多,真的心疼”。但她也表示,虽然舍不得,但一想到可以免去其他风险,对于自己来说,这笔钱花的也算值得。

在房屋交易中,可能踩坑的点又有哪些?“二手房市场每个房屋信息都不一样,比如房子产权不清晰,抵押贷款严重,涉及违法交易等等,靠谱的中介都会先帮客户核查,保证客户买到的房子是产权真实没有问题的,这些如果不找靠谱的中介,自己很难操作。其次,买哪里的房子比较划算,哪些是业主着急出售低于市场价的,自己买不知道市场信息很容易吃亏。”前述业内人士表示。

如今的房屋交易市场里,很少有人能摆脱中介单独完成交易。毕竟,房地产交易涉及到的链条太长,且涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务,中介这一角色不可或缺。但这并不意味着高房价下多重博弈的高佣金收费模式是合理的。

在亚豪机构市场总监郭毅看来,这类高总价的房地产买卖交易中,中介公司提供的服务与收费并不对等。中介费应该根据房屋总价进行调整,按照房屋总价进行梯度收费是相对合理的。

李阳对此也有相同的想法,“专业的中介服务肯定是满足了市场需求,但其背后不合理的高中介费问题没有得到足够的重视。”

买房中介费,明星也嫌贵

中介为什么可以强势?

尽管很多购房者对高中介费有诸多不满,但却并没有影响到它们的市场占有率。直至如今,中介费最高的北京链家,依旧稳坐北京二手房交易第一的位置。

在二手房交易向来活跃的北京市场。根据北京市房地产交易管理网的数据统计,2022年1月份,北京存量房的签约中,链家达到了8626套,排名第一,我爱我家紧随其后,也有2444套的网签。而包括居理新房、搜房网等互联网平台的总签约仅有不到1000套,远远达不到撼动传统中介地位的程度。

也曾有不少中介公司,高举颠覆者的大旗,利用低廉的佣金打响价格战,试图从传统中介公司手中抢夺“蛋糕”。还有不少互联网势力,试图通过技术创新优势,倒逼传统中介下调中介服务费,在这个领域内早先的58集团与后进入的字节跳动都是个中代表。

2015年,收购安居客后,58同城发起对传统中介行业的攻势。甚至,拉起了“反贝壳联盟”。

2018年,由58集团CEO姚劲波攒局,在一场名为“全行业真房源誓约大会”的大会上,包括我爱我家董事长兼CEO谢勇、中原地产大陆区主席黎明楷、21世纪不动产中国副总裁吴起、麦田房产副总裁吴存胜在内的各大公司领导均到场,在演讲后签下合作合约。在姚劲波的鼓动下,几大公司同仇敌忾,势要将业内第一拉下神坛。

尽管大会本身没有点名,但当时,链家刚刚破釜沉舟成立新平台贝壳找房,却瞬即招致行业内的抵制。不过,有碍于链家在线下门店布局中的先发优势。这一联盟最终还是没有动摇链家与贝壳找房的地位,甚至在此后几年间,联盟内成员纷纷倒戈相向,选择入驻贝壳找房。至2022年1月,随着我爱我家披露公告称,大股东58集团将大规模减持后,预示着这一联盟的彻底瓦解。

当然,这也在一定程度上稳定了中介市场的价格局势。直到现在,多数房屋中介的服务费仍维持在总房款2%到2.5%的水平,与链家看齐。

链家和我爱我家们对于北京二手房的统治似乎牢不可破。那么,为何低中介费没能打赢这场战役呢?一位中介行业的资深人士表示,“关键还在于房源,谁控制了房源,谁就控制了定价权。”

在二手房交易中占有绝对强势地位的链家和我爱我家们,其“魔术”奥秘就在于,往往能在最短的时间里,以最高的价格找到买房人,以赢得房主的信任,形成了滚雪球般的优势,掌握了越来越多的房源。

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示,“之所以有那么多的投资机构,包括万科、融创看中链家,就是看中链家通过海量的中介、门店,把房源基本信息都掌握在手里,这是其他中介没办法比的。”

意识到房源重要性的经纪公司们,早就提前参与到这场房源的规模竞逐中。越来越多的企业,开始重视编织房源网络这张大网。他们铺设了庞大的门店、经纪人规模,密密麻麻地覆盖到几乎所有热点的小区。一旦有新房源出现,能够第一时间掌握并推送给购房人,以保证其对于房源的控制。

其中,好的房源更是作为稀缺品被中介们争抢,并被打上了“独家房源”、“VIP服务”等标签后,在市场上广为存在。但某种程度上,这也直接造成了房源的恶性竞争。为了签“独家房源”,中介们就向业主承诺高价售出,很多房源的价格被这样哄抬了起来。

从本质上来讲,与服务费价格战相比,房源才是真正的核心竞争力,获得了房源也就获得了市场的定价权。但,这终归还是一场由资本推动的商业模式。中介公司只有不断扩大房源数量,占有规模话语权,才能获得市场先机。而这一切,只有在高昂中介费的支撑下才能生存。

一位中介行业人士对《财经天下》周刊分析道,如果一家中介的费率低于1.5%,那么这套房子肯定是赔钱的。因为要算上房子的维护成本,加上房源端、客户端、人才端的利润分成,最后就赚不到什么钱了,这就是中介行业的生存成本。

买房中介费,明星也嫌贵

关键是服务体验

高中介费的模式,有可能被彻底打破么?

早在2021年时,有关中介费将调整的消息,就在市场广为流传。讨论中的中介费改革有三种方案:降低中介费收取比例,从2.7%降至1%;中介费根据房屋总价分档次收费,总价越高收费标准越低;按照固定费用收取,无论房屋总价高低,均收取固定的中介费,即“一口价”。

这些方案无一例外地瞄准了高费率难题,但试图通过打击高费率建立一套新的秩序,又谈何容易。

空白研究院院长杨现领直击要害称,实际上,消费者真正关注的不是中介费用有多高,而是服务有没有价值。在服务价值不能确认、不能得到消费者认可的情况下,中介费怎么降都没用,哪怕降低到1%以下,消费者都不满意。

中介生意,长期以往赚的都是“信息不对称”的钱。

如今的二手房交易亦如是。中介实行双边居间委托,赚的是撮合交易的利润。而经纪人受托于买卖双方,要代表双方进行谈判,立场很难确定。

但双边代理,意味着中介不代表任何一方,不为任何一方创造价值。这造成一个典型的交易现象,买卖双方严重的利益博弈。

刘冰称,她在进行房屋买卖谈判时就拉满了戒备心,“这套房源敲定得特别临时,一开始都没打算看,就是中介突然告诉我说卖家有时间”,当时,由于家里人不方便到场,她又着急敲定,只得单刀赴会。“房源在北五环,中介开上车拉着我就直奔卖家的单位附近,开了一个小时才到,那气势就感觉,为了促成交易不惜一切手段。”刘冰能明显感觉到,在这场利益博弈中,中介实际就是在“两边搅合”,谁的心理防线弱,谁就是最终的弱势方。好在自己足够坚持,她因为坚决不让步,击破了卖家的防线,愣是给她又让出了一定价格空间。

但刘冰还属个例,在还算大热的行情里坚持住了自己的底线。通常当房价进入快速上涨通道时,经纪人为了促成交易,大都会选择偏向持有房源的一方,帮着卖家抬高房价,极力劝说买家出高价。而处于买方市场供过于求时,中介则偏向于购房者,会帮着买家向卖家压价。

不过,随着房屋交易市场特征的演变与发展,一些新的格局也正在形成。

2021年底,深圳市住建局主办的深圳市房地产信息平台,又正式上线新版二手房交易网签系统,将二手房交易涉及的挂牌、委托代理、产权核验、购房资格查验、网签备案等环节纳入政府监管。

这三个动作,直指中介行业的三大原罪:双边代理、高中介费及假房源。而独家代理,正在作为中介行业发展与演变的最大变数,但从目前来看,实操性难度依旧很大。

杨现领认为,“独家委托制度在理论上是一个理想的机制,但在实际操作层面需要大量的基础设施与基础规则的制定,在我国目前这种情况下,还需要更多的探索与尝试。”

十年前, 中介市场还是野蛮生长的初始状态,行业缺乏监管,运营机构良莠不齐,导致消费投诉量大,满意度较低。十年后,二手房中介交易,成为了国内交易量最活跃的市场。可以预见的是,在“房住不炒”的新形势下,行业将走上更加注重民生体验的发展轨道。

随便看看
本类推荐
本类排行
热门标签

劳动者 交通事故 用人单位 劳动合同 债务人 协议 自诉 房屋 土地 补偿费 案件 债务 离婚协议书 公司 债权人 合同 甲方 最低工资标准 交通 车祸 债权 伤残 条件 鉴定 工资 程序 补助费 刑事案件 拆迁人 兵法 期限 标准 交通肇事 解除劳动合同 财产 补偿金 客户 当事人 企业 法院