时间:2022-11-25 19:29:00来源:法律常识
撰文 / 李逗
编辑 / 董雨晴
房屋交易中介费到底该如何支付,支付多少,这个古老的问题一直备受争议。中介费看似明码标价,又存在着一定变动空间。它既公开,又隐秘;既简单,又复杂。在看似由中介公司执掌的背后,充斥着一个动静结合、多方博弈的调节过程。
明星买豪宅也想绕道中介费?不久前,有关谢娜张杰夫妇被指控故意绕道中介费的消息,曾在网络上引发热议。
2022年1月,中介霍某委托朋友在社交平台发布了一系列视频、图片等资料,直指谢娜张杰夫妇“跳单”,违反房屋交易规定。对于这个突如其来的指控,夫妇二人随即否认此事并准备起诉对方造谣,而面对律师函警告,该爆料中介却选择硬扛到底。
真相水落石出前,人们已经不再仅仅好奇事件本身,引起他们更大关注的,是那笔一单即高达110万元的天价中介费。要知道,这是无数个普通人辛苦劳作几年都未必赚得的数目。
对于高达百万甚至千万的房屋总价来说,哪怕中介费率只是微小变动,都会触动着不同市场主体的神经。对于许多购房者而言,动辄2%-3%的中介费,也是一笔不小的负担。
房屋交易中介费到底该如何支付,支付多少,这个古老的问题一直备受争议。中介费看似明码标价,又存在着一定变动空间。它既公开,又隐秘;既简单,又复杂。在看似由中介公司执掌的背后,充斥着一个动静结合、多方博弈的调节过程。
即便是花了上千万元买房,面对几十万元的中介费,还是会有人有“跳单”的冲动。即使是年薪数百万元的互联网精英人士张明,也不免为此叹息。
2022年初,经历了前期3个月的选房历程后,张明终于来到了房屋交易的最后关卡,谈判中介费。这之前,他好不容易选中了一套心仪的房子——一套位于北京海淀区知春里附近,总价2000万元的二手房,按照中介提供的2.5%费率计算,张明仅中介费就要缴纳50万元。
张明多番思量后,还是谨慎地给2.5%中介费率打了个叉,“如果用50万元去银行按揭贷款,再稍微加点杠杆我都能买一个洗手间了,但现在要把这么一大笔费用花在中介费上,我觉得很不值当。”
北京的二手房市场中,2.7%的中介费率是长期存在的交易价码,不少人甚至以2.7%作为评判线,将中介公司分为两大阵营,一种是以2.7%为代表的中介,如链家、麦田、中原、我爱我家、丽兹行等大型中介,不过经内部优惠活动后,大多可在2.5%左右浮动,另一个则是费率最低可达1%的中小中介阵营,多是以中小经纪公司,或者夫妻店的形式存在。
不过,具体到实际交易过程中,交易费率也有着十分灵活的谈判空间。根据不同区位、不同房源、不同市场行情,中介费价格均有调整。
以房源为例,一位中介行业从业人士说道,“中介的房源分为独家房源和非独家房源。如果是独家房源,就只能在该中介交易,但其实如果多走访一下线下门店,也会有一些相对优惠的价格。而对于非独家房源,因为中介间的竞争比较激烈,价格差异就会大很多。”
好在,张明的房源并非是独家房源,而在北京二手房交易最活跃的海淀区,这套房子有着多个中介费的价码,高至2.5%,低至1%不等,这给了他很大的自由选择空间。综合多方考量,张明选中了一个给出2%中介费率的中介方。
对于买房人而言,掏多少中介费,就享受多少服务与保障。
“一些小中介公司或者夫妻店可以做到1%的中介费,但这种交易风险很难控制,很容易踩坑,比如首付款未进入监管账号,公司跑路等,而大型中介公司的中介服务体验和规范体验相对好一些。”前述业内人士表示。不过在其看来,中介费的服务溢价依旧存在过高的问题,“明明一样的服务内容,为什么单价越高的房屋,收费却要高出数倍?”
一个典型的现象是,二手房交易市场中,高总价的房屋交易,跳单率越发凸显。这主要源于人们普遍认为,高房价和高佣金带来的服务不相匹配。以北京2.7%的费率标准为例,一套1000万元的房子,中介费需支付27万元。而如果交易标的是一个高达2000万元的房子,服务内容实际并无太大区别,但收费标准依旧采取2.7%,相对应的支付金额也大大提升,这才是让买房人感到纠结的症结所在。
和张明有所不同的是,同样购买了一套1500万元高总价房屋的李阳,仍旧选择了高费率的中介公司。在他看来,房屋交易涉及到的交易链条很长,且交易复杂性很高,又需要支付如此高昂的金额,更加需要交给专业的人来做更有保障。
另一位刚需购房者刘冰也告诉《财经天下》周刊,其曾在2019年买入北京北五环外一套总价在400万元的二手房,即便凑200万元的首付已经相对困难,但她依旧咬牙选择了链家,以2.6%的费率交了9.8万元的中介费,“和卖家谈判的时候才砍了8000块钱下去,结果中介费一下子交了这么多,真的心疼”。但她也表示,虽然舍不得,但一想到可以免去其他风险,对于自己来说,这笔钱花的也算值得。
在房屋交易中,可能踩坑的点又有哪些?“二手房市场每个房屋信息都不一样,比如房子产权不清晰,抵押贷款严重,涉及违法交易等等,靠谱的中介都会先帮客户核查,保证客户买到的房子是产权真实没有问题的,这些如果不找靠谱的中介,自己很难操作。其次,买哪里的房子比较划算,哪些是业主着急出售低于市场价的,自己买不知道市场信息很容易吃亏。”前述业内人士表示。
如今的房屋交易市场里,很少有人能摆脱中介单独完成交易。毕竟,房地产交易涉及到的链条太长,且涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务,中介这一角色不可或缺。但这并不意味着高房价下多重博弈的高佣金收费模式是合理的。
在亚豪机构市场总监郭毅看来,这类高总价的房地产买卖交易中,中介公司提供的服务与收费并不对等。中介费应该根据房屋总价进行调整,按照房屋总价进行梯度收费是相对合理的。
李阳对此也有相同的想法,“专业的中介服务肯定是满足了市场需求,但其背后不合理的高中介费问题没有得到足够的重视。”
尽管很多购房者对高中介费有诸多不满,但却并没有影响到它们的市场占有率。直至如今,中介费最高的北京链家,依旧稳坐北京二手房交易第一的位置。
在二手房交易向来活跃的北京市场。根据北京市房地产交易管理网的数据统计,2022年1月份,北京存量房的签约中,链家达到了8626套,排名第一,我爱我家紧随其后,也有2444套的网签。而包括居理新房、搜房网等互联网平台的总签约仅有不到1000套,远远达不到撼动传统中介地位的程度。
也曾有不少中介公司,高举颠覆者的大旗,利用低廉的佣金打响价格战,试图从传统中介公司手中抢夺“蛋糕”。还有不少互联网势力,试图通过技术创新优势,倒逼传统中介下调中介服务费,在这个领域内早先的58集团与后进入的字节跳动都是个中代表。
2015年,收购安居客后,58同城发起对传统中介行业的攻势。甚至,拉起了“反贝壳联盟”。
2018年,由58集团CEO姚劲波攒局,在一场名为“全行业真房源誓约大会”的大会上,包括我爱我家董事长兼CEO谢勇、中原地产大陆区主席黎明楷、21世纪不动产中国副总裁吴起、麦田房产副总裁吴存胜在内的各大公司领导均到场,在演讲后签下合作合约。在姚劲波的鼓动下,几大公司同仇敌忾,势要将业内第一拉下神坛。
尽管大会本身没有点名,但当时,链家刚刚破釜沉舟成立新平台贝壳找房,却瞬即招致行业内的抵制。不过,有碍于链家在线下门店布局中的先发优势。这一联盟最终还是没有动摇链家与贝壳找房的地位,甚至在此后几年间,联盟内成员纷纷倒戈相向,选择入驻贝壳找房。至2022年1月,随着我爱我家披露公告称,大股东58集团将大规模减持后,预示着这一联盟的彻底瓦解。
当然,这也在一定程度上稳定了中介市场的价格局势。直到现在,多数房屋中介的服务费仍维持在总房款2%到2.5%的水平,与链家看齐。
链家和我爱我家们对于北京二手房的统治似乎牢不可破。那么,为何低中介费没能打赢这场战役呢?一位中介行业的资深人士表示,“关键还在于房源,谁控制了房源,谁就控制了定价权。”
在二手房交易中占有绝对强势地位的链家和我爱我家们,其“魔术”奥秘就在于,往往能在最短的时间里,以最高的价格找到买房人,以赢得房主的信任,形成了滚雪球般的优势,掌握了越来越多的房源。
深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示,“之所以有那么多的投资机构,包括万科、融创看中链家,就是看中链家通过海量的中介、门店,把房源基本信息都掌握在手里,这是其他中介没办法比的。”
意识到房源重要性的经纪公司们,早就提前参与到这场房源的规模竞逐中。越来越多的企业,开始重视编织房源网络这张大网。他们铺设了庞大的门店、经纪人规模,密密麻麻地覆盖到几乎所有热点的小区。一旦有新房源出现,能够第一时间掌握并推送给购房人,以保证其对于房源的控制。
其中,好的房源更是作为稀缺品被中介们争抢,并被打上了“独家房源”、“VIP服务”等标签后,在市场上广为存在。但某种程度上,这也直接造成了房源的恶性竞争。为了签“独家房源”,中介们就向业主承诺高价售出,很多房源的价格被这样哄抬了起来。
从本质上来讲,与服务费价格战相比,房源才是真正的核心竞争力,获得了房源也就获得了市场的定价权。但,这终归还是一场由资本推动的商业模式。中介公司只有不断扩大房源数量,占有规模话语权,才能获得市场先机。而这一切,只有在高昂中介费的支撑下才能生存。
一位中介行业人士对《财经天下》周刊分析道,如果一家中介的费率低于1.5%,那么这套房子肯定是赔钱的。因为要算上房子的维护成本,加上房源端、客户端、人才端的利润分成,最后就赚不到什么钱了,这就是中介行业的生存成本。
高中介费的模式,有可能被彻底打破么?
早在2021年时,有关中介费将调整的消息,就在市场广为流传。讨论中的中介费改革有三种方案:降低中介费收取比例,从2.7%降至1%;中介费根据房屋总价分档次收费,总价越高收费标准越低;按照固定费用收取,无论房屋总价高低,均收取固定的中介费,即“一口价”。
这些方案无一例外地瞄准了高费率难题,但试图通过打击高费率建立一套新的秩序,又谈何容易。
空白研究院院长杨现领直击要害称,实际上,消费者真正关注的不是中介费用有多高,而是服务有没有价值。在服务价值不能确认、不能得到消费者认可的情况下,中介费怎么降都没用,哪怕降低到1%以下,消费者都不满意。
中介生意,长期以往赚的都是“信息不对称”的钱。
如今的二手房交易亦如是。中介实行双边居间委托,赚的是撮合交易的利润。而经纪人受托于买卖双方,要代表双方进行谈判,立场很难确定。
但双边代理,意味着中介不代表任何一方,不为任何一方创造价值。这造成一个典型的交易现象,买卖双方严重的利益博弈。
刘冰称,她在进行房屋买卖谈判时就拉满了戒备心,“这套房源敲定得特别临时,一开始都没打算看,就是中介突然告诉我说卖家有时间”,当时,由于家里人不方便到场,她又着急敲定,只得单刀赴会。“房源在北五环,中介开上车拉着我就直奔卖家的单位附近,开了一个小时才到,那气势就感觉,为了促成交易不惜一切手段。”刘冰能明显感觉到,在这场利益博弈中,中介实际就是在“两边搅合”,谁的心理防线弱,谁就是最终的弱势方。好在自己足够坚持,她因为坚决不让步,击破了卖家的防线,愣是给她又让出了一定价格空间。
但刘冰还属个例,在还算大热的行情里坚持住了自己的底线。通常当房价进入快速上涨通道时,经纪人为了促成交易,大都会选择偏向持有房源的一方,帮着卖家抬高房价,极力劝说买家出高价。而处于买方市场供过于求时,中介则偏向于购房者,会帮着买家向卖家压价。
不过,随着房屋交易市场特征的演变与发展,一些新的格局也正在形成。
2021年底,深圳市住建局主办的深圳市房地产信息平台,又正式上线新版二手房交易网签系统,将二手房交易涉及的挂牌、委托代理、产权核验、购房资格查验、网签备案等环节纳入政府监管。
这三个动作,直指中介行业的三大原罪:双边代理、高中介费及假房源。而独家代理,正在作为中介行业发展与演变的最大变数,但从目前来看,实操性难度依旧很大。
杨现领认为,“独家委托制度在理论上是一个理想的机制,但在实际操作层面需要大量的基础设施与基础规则的制定,在我国目前这种情况下,还需要更多的探索与尝试。”
十年前, 中介市场还是野蛮生长的初始状态,行业缺乏监管,运营机构良莠不齐,导致消费投诉量大,满意度较低。十年后,二手房中介交易,成为了国内交易量最活跃的市场。可以预见的是,在“房住不炒”的新形势下,行业将走上更加注重民生体验的发展轨道。