时间：2022-11-27 12:06:57来源：法律常识
法拍物业是很多人比较关注的一类资产，抓住机会很可能会捡个漏。但这类物业也可能存在各种问题。“有家中山”邀请了广东国融律师事务所的刘小燕律师和中山本土地产人阿潮介绍法拍物业的业务问题。将分三期，这一期讲的是报名竞拍前需要排查的问题。
一、明确是否能过户。法院和拍卖单位只负责拍卖，并不能确保物业能正常过户。阿潮在多年前接触过一个法拍物业过户手续。土地证是手绘图，分为多宗小地块，其中有的地块和现场的地形地貌对不上，导致办不了过户。
二、独立占地的物业，需要了解该地块能否报建。有的买家想拍得自建房、厂房等独立占地的物业后拆除重建或加改建。这需要提前了解该地块是否存在规划等限制情况，确保地块能按需要报建。
三、税费问题。司法拍卖一般会要求竞得人全包所有税费。意向人要提前了解需要缴纳的税费。例如要特别关系法拍房的权利来源是否赠与、继承等特殊情况，这些情况可能需要缴纳更高的税费。除了二手交易的税费外，法拍房还可能存在原来业主欠缴的物业管理费，水电费等。
四、是否已腾空，是否存在租户等的问题。最高法院规定在确权裁定书送达后15天内清空房屋，但并未规定在拍卖之前就要腾空。司法实践中有两种执行模式：先腾空再拍卖和拍卖后再腾空。如果是拍卖时未腾空的，由于现实情形比较复杂，有可能“清场移交”无法落实，比如签订了长租合同。因此有必要了解法拍房是否已经腾空。关于签订了长租合同的法拍房的处理方式，之后我们会有一期专门讲解。
五、厂房用地生产限制。如果标的物是工业地或者厂房，意向人需要提前了解该位置是否有对产业的限制。比如涉及环保问题的产业。
六、是否限购。根据2022年1月1日起施行《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，法拍房也受房产所在地限购政策约束。中山市目前对一手房交易存在限购，二手房交易未限购，具体要了解当时、当地的政策。
八、是否“凶”宅。这个问题其实可以从物业公司了解。当然，也有极个别的买家不太在意这一点，只要价格够低他们就会考虑。
九、能否“落户”。如果买受人主要就是奔着户口或者“学区房”而来的，需要关注将户口迁入“法拍房”的问题。由于户口迁移属于公安机关的业务范围，法院无权管辖，也不会处理此事。因此如果原业主未将户口迁出“法拍房”，则可能存在买受人过户了房屋所有权证书但是却无法落户。
除了这些，当然也可能存在其他的常规问题，比如装修损坏、结构问题、屋顶漏水、不能贷款等。
以上的问题，有的是能解决的，有的是不能解决或者短期内难以解决的。意向人在参与竞拍前需充分了解物业的情况，以免深陷其中。若没有能力全面了解情况的，建议放弃竞拍，也可以找专业的机构提前做风险排查。
作者：
刘小燕（广东国融律师事务所所）
阿潮（本土地产人）