时间：2022-11-28 01:19:39来源：法律常识
“我TM杭州买房限购，当时想着买了房安定下来了就能结婚了，而且她是杭州人有资格，就用她名义买了呗。
首付月供都是我掏的钱，哪知道现在掰了……
现在闹得挺不愉快的，房子不会要不回来吧？”
一直以为这样的狗血剧情发生在电视上、新闻中，没想到身边的朋友也遭遇此劫。
K君是我大学同学，台州人，毕业后事业与情路都较为坎坷。
3年前通过交友软件谈了一个杭州的对象。2年前疫情期间原单位不景气，K君裸辞奔赴杭州。
看他这些年社交平台晒出来小两口如漆似胶，本以为喝喜酒倒计时，哪知道最近主动联系我，直接曝出这样的一桩大瓜。
这瓜简而言之，K君出钱以女友名义买了房，现在两人闹分手，这账有点算不清……
分手应该体面，但分房时候就难说。毕竟房子的价值实在太高，我们已经见证了太多因为分房导致了亲人反目，兄弟失和……
你很难保证每个人都能在利益面前顾及往日情义。
所以，人性有时候真经不起考验。
由于K君这个案例很有代表性，在征得他同意的前提下，我以他的经历作为引子，给大家补补课。
F1.
“借名买房”，常见于“出资人”房票不足，想要绕开限购，所以借“出名人”资格来买房。
F2.
最理性的选择当然是“借名买房”前找个律师事先起草一份《借名买房协议》，写清楚谁是出资人，谁是出名人。
最好写清楚未来出资人符合购房条件后，出名人立即配合过户或者加减名等相关内容，双方在协议上签字，这是第一道保险。
F3.
当然，期房还好，如果是现房，最怕出名人拿着“名义上自己的房子”进行转卖，而出资人毫不知情。
普通人常见的杜绝办法可能是房本办出后，直接由出资人保管。但这招依然属于“防君子不防小人”。
而且在2021年开始实施《民法典》后，即便房子办理抵押给出资人，出资人摇身一变成为“抵押权人”。
但房主真的要转让这套房子，依旧可以不让抵押权人知道。
F4.
最怕的当然是以上步骤啥都没做（K君就是这样），出资人跟出名人关系又闹的很僵。
因为如果关系不错，有商有量，还能通过补签协议，协商解决。
可一旦陷入双方各执一词，甚至闹上法庭对簿公堂，这时候就要出具各种证据链了。
F5.
首要的证据链，就是出资证明。
如果刷卡记录显示买房刷的就是出资人的卡，那么胜利天平会向出资人倾斜。
但如果是贷款买房的，那么很有可能显示首付和按揭都是出名人的卡里出来的。
这时候出资人就需要准备如何把房款转账给出名人的转账记录。
但此刻的天平并不一定向出资人倾斜，因为出名人完全可以说这是出资人给自己买房的借款，大不了还你……
如果出资人每次都是自己卡里取现金出来，然后给出名人卡里存进去，再付的房款。
那出资人简直就是大冤种本尊，因为资金来源更说不清道不明了。
F6.
在出资证明不够完整，对方又死活不认账情况下。
出资人一定要保留当初原始记录作为证据，比如微信聊天记录、短信记录、通话录音等。
这一切都是为了让法官相信，这套房子真的是你的，且你有足够多的证据证明这一切。
F7.
如果上述一套组合拳中，出资人还是有纰漏。
比如确实某个月没打钱，出名人用自己的钱还了按揭，甚至交房、办产证时候税费都是出资人来承担的。
那建议出资人还是跟出名人友好协商，因为真打官司，谁都不可能完胜。
F8.
如果打官司，出资人真的胜诉了，且出资人已经满足购房条件了，就应该及时过户。
如果依然没有满足购房条件，那么这套房子风险依然存在。
出名人如果在外头欠钱了、债主起诉他，到了强制执行的阶段，房子变成了法拍房了。
这时候出资人拿出证据证明这套房子其实是自己的，都不一定能排除强制执行。届时关于房子的争端就会变成三方的博弈。
F9.
最后还是那句话，借名买房有风险。
其本质属于耍小聪明绕开地方限购政策。但如果小聪明每次都有用的话，调控政策的严肃性又在哪儿呢？
笔者：@鲁提辖
