引 言

小区会所的产权归属和占有使用问题，关系广大业主的切身利益，一直困扰着很多小区，是当前立法亟待进一步明确的重大法律问题。会所系指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所，关于会所的权利归属，《物权法》未予以规定，开发商未承诺属全体业主共有的，则开发商为会所的所有权人，但是，其使用权受到会所性质和用途的制约。本文试结合笔者代理之案件，或可以为当事人处理小区会所问题时提供一些经验参考。

• 案情概要

上海某小区的业主们最近被会所的事困扰着。该小区1号楼是一幢会所房屋，建筑面积919.34平方米，本应是小区公共配套设施，然而，会所的地上一层、二层实际上却由被告长年霸占，用于房产中介、少儿艺术培训等商业经营活动。为了搞清楚被告占用会所的合法依据，业主委员会曾自行联系被告，却屡被拒之门外。为了维护全体业主的公共权益，业主委员会遂寻求律师协助，通过诉讼帮业主们取回应有业主共同使用的会所。

原告主张：

会所房屋是小区公共配套设施，由全体业主共同使用。开发商方面对此书面予以确认。小区全体业主是涉案会所房屋的合法占有权利人，业主委员会有权作为原告提起诉讼。被告应当立即搬离会所，并支付占有使用费。

被告抗辩：

原告非本案适格主体，未经房产过户手续，应由开发商提起诉讼。否认侵占事实。先后声称取得开发商口头、书面授权管理会所，后声称系从前任物业取得租赁权。不同意支付使用费。

裁判观点

1 业委会是否为适格主体

本案占有标的为不动产，适格主体应当享有对不动产的正当权源。开发商方面明确承认会所是小区公共配套设施，可属全体业主共同使用，并作为委托方与受托方小区业主大会、业主委员会签订授权委托书，将房屋的管理使用权一次性全部委托给受托方，为其真实意思表示，未违反法律行政法规等强制性规定，应属合法有效。故原告对会所房屋的占有属于有权占有。同时，小区亦召开业主大会表决通过授权起诉事项，为此，原告主体适格。

2 会所是否由被告实际侵占

（1）被告就会所房屋向物业公司缴清全年物业管理费，物业费签购单上分别有被告法定代表人的落款。

（2）被告在58同城网站上发布的职位信息和工作地点与会所各经营单位的职务相符。

（3）有经营者承认系从被告处承租。原告提供的证据形成证据链，达到高度盖然性，能够证明会所房屋实为被告控制并自用或提供他人使用。

裁判结果

判决支持原告的诉讼请求。

执行结果

被告搬离会所房屋，并支付房屋占有费。

律师解析

在涉及小区全体业主利益的法律纠纷的处理过程中，必须在细节上谨慎小心，确保实施方案的合法性和可行性。

首先，优先通过协商协调解决，协商不成的再考虑诉讼途径。本案中，业委会为了能使会所平稳交接过渡、降低不必要的负面影响和冲突，首先考虑到的就是和被告协商解决，并寻求了居委会、派出所、街道办等多个平台，可惜被告没有诚意配合，甚至干扰、阻挠业委会的正常维权；

其次，注重程序依法合规。要依法选择合适的起诉主体和委托流程，考虑到程序的合法性以及业委会作为起诉主体的特殊性，业委会应在起诉前召开业主大会履行议事表决程序，取得业主大会决议授权。同时，根据上海地区司法实践，决议中还应当包括诉讼费的承担。

最后，要事先收集好相应的证据，针对法庭上可能的争议焦点做好相应的准备，例如本案是占有保护类案件，需要收集的证据包括以下几个方面：不动产的权属状态和功能属性、实际使用情况、实际使用人的身份确定等。

随着居民法治观念的提升和业委会的职责意识加强，很多利用法律漏洞或者信息不对称侵犯业主权益的行为逐渐被暴露在阳光下，但是具体如何维权？此案中我们明显看出，引入法治参与社区居民的自治和共治，能够充分发挥律师的专业优势和职业优势，为业主和业主委员会依法维护权益提供法律意见，确保整个维权过程合法有序、和谐理性，确保居民权益得到保护。同时，业主参与维权的过程就是以案说法、开展普法教育的过程，进一步提升业主的法治观念，有利于防范和制止侵犯业主权益的不法行为，为业主们创建更加和谐有序的居住环境。

子兵律师，咨询热线：15026729981