合伙购房协议需要找律师见证吗，为什么要借名买房

大多数婚姻家庭案件纠纷，核心还是在于房产等核心财产的争夺；当离婚率一路高企、分居婚悄然兴起，“人人有房，天下无讼”成为了新时代的社会理想。

而总有很多主客观原因，导致真正的购房人无法购买和持有房产。所以有时候借名买房成了风险巨大，却不得不去冒险的事情——也许自己运气没这么差呢？

如果不得不借名买房，那律师能为你做的，就是告诉你风险在哪里，哪些事情你要尽量去做。

首先让我们理清称呼：凡是用自己的名义买不了房而需要依靠别人名义买的，我们叫借名人；用自己资格和名义购买房产的，我们叫出名人。

从司法实践的角度来说，法院首先会审查双方是否借名买房的关系，根据举证责任分配，一方就要拿出证据了，最主要的就是书面协议了。不得不借名买房的情况下，律师肯定会建议借名人拟好借名买房的协议（名称和内容要根据案情去研究），和出名人共同签订。我会建议我的委托人，凡是和出名人有继承关系的人都要签名以“见证并知悉”，以此，出名人的婚姻状况发生变动或者出现被继承的情形时，对于借名人的房产权益就多了一层保障。

从全国各地的司法实践来看，规避信贷政策及房产限购政策的原因去借名买房，一般不属于“违反法律、行政法规强制性规定”的情形，但是也有少数法院也判决过是属于违反这种情形而被认定无效的。而无效的后果就是房产属于出名人，借名人只是返还了购房支出的钱；房产增值及其他利益就没法得到了，当然具体也要以双方的约定和案情来论。

如果借名买房协议有效的话，借名人就可以诉请出名人协助过户。前提是借名人有购房资格，没有购房资格的话，借名人不能指望靠着一场诉讼绕过行政上的条条框框，直接确认房产归借名人所有。

回到协议的约定上，双方可以直接约定符合一定条件的时候，出名人应协助借名人在一定时限内过户，否则应承担一定的违约责任；而这个违约责任的设定一定要围绕着房产变现时的价值，确定某个比例作为违约金。如此约定对双方都是公平的。

为防止出名人在持有期间有其他损害房产权益的行为，双方可以在协议中约定房产抵押给借名人，并予以抵押登记。虽然现在抵押人转让抵押物不需要经过抵押权人同意了，但是对于交易相对方来说就要多一层顾虑了，交易的不确定性就多了很多，反过来说这对借名人当然算好事；未经抵押权人同意的转让行为，最终又会回到违约责任的设定中。

值得一提的是，在婚姻关系存续期间，有些人会把借名买房作为大额财产转移的手段，如果查实的话，无论是离婚诉讼还是离婚后财产纠纷，婚姻相对方都可以提出主张，具体诉讼请求怎么提，证据怎么去支撑，因个案而论。

也欢迎大家就实务中遇到的问题进行提问。我相信法律能解决的问题都不是问题。

我是俞燕彦律师，现执业于北京炜衡（杭州）律师事务所，邮箱地址是yuyanyan@weihenglaw.com。