时间：2022-11-29 16:07:36来源：法律常识
成都某小区业委会对物业公司管理服务严重不满，向当地法院起诉请求：1.判令物业公司退还小区业委会已支付的电梯检验、维保费199110元；2.判令物业公司支付小区业委会合同违约金100000元；3.本案诉讼费由物业公司承担。该案件一审判决驳回业委会诉讼请求，二审判决撤销一审判决，判令物业公司向业委会返回维保费，支付违约金3万元。物业公司向四川省高级人民法院申请再审。
省高院再审认为，物业公司具有提供物业管理服务的相应资质并领取了营业执照，与小区业委会签订的《小区物业服务合同》不违反相关法律规定，属有效合同，对双方均具有约束力。物业公司按照合同约定提供物业管理服务，小区业委会也应当配合物业公司对小区物业行使管理责任。本案中，物业公司向一、二审法院提交的相关材料、票据客观反映了2013年、2014年均对小区所属电梯进行了年检、维护和保养。2015年物业公司与成都世博电梯有限公司签订《小区电梯日常维护保养合同》，并支付了电梯维护费用6万元。成都世博电梯有限公司也按合同约定履行了对小区电梯的维护。据此，可以确定物业公司已向小区业委会提供了电梯维保的物业服务。2015年因该小区业主和小区业委会的配合问题导致小区所属电梯不具备年检条件，但未能年检不能归责于物业公司。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。因双方签订的《物业服务合同》中明确约定，物业服务费实行的是包干制，并未进行各项具体费用的细分，不能确定每年所需电梯年检和维保费用的标准，只能根据电梯使用年限、频率、使用是否得当等因素确定维保相关费用。故小区业委会主张退还199110元的电梯维保费和年检费金额的诉讼请求缺乏相应的事实依据。对小区业委会要求退还199110元电梯维保费和年检费的主张，不予支持。
关于物业公司是否应当承担违约责任的问题。《小区物业服务合同》第二十六条约定，物业公司管理服务质量明显低于本合同约定或者提前撤场，物业公司应承担相应的违约责任，向小区业委会及全体业主支付违约金10万元。合同同时约定，小区业委会有督促业主或物业使用人依约按时缴纳物业服务费的义务。小区业委会在合同签订期间解散一年多，没有履行自身职责，自身存在违约行为。
截止合同履行期满，小区部分业主尚欠物业管理服务费216万多元，导致物业公司经营困难，影响了物业公司对小区的正常管理，以致物业公司在物业服务后期存在服务瑕疵，但物业公司已对物业服务收费标准进行了下调，且免收了合同期间最后两个月的物业管理服务费，已承担了相应的责任。小区业委会主张物业公司违约，应承担违约责任，却并未提供物业公司管理服务质量明显低于合同约定或提前撤场的证据。
综上所述，省高院撤销二审判决，维持一审判决，即驳回业委会诉讼请求。
律师说法：本案件中业委会打官司打了个寂寞。物业公司有服务不到位的地方，但是已经免除全体业主两个月物业费。业委会没有及时督促业主交物业费，导致部分业主拖欠高额物业费，业委会自身再履行合同中也有过错。有关电梯不能年检问题，2015年因该小区业主和小区业委会的配合问题导致小区所属电梯不具备年检条件，但未能年检不能归责于物业公司。综上，再审支持一审法院判决，驳回业委会诉讼请求。提醒：根据《民事诉讼法》规定，当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后6个月内提出。如果有信心推翻生效判决，务必在 6个月内提出。
（上述案件来源于中国裁判文书网）
