时间：2022-11-29 19:38:34来源：法律常识
债权人通过以房抵债的形式购买房屋，并与债务人签订《房屋买卖合同》，在房屋过户至债权人名下前，抵债的房屋如被第三人另案申请法院诉讼保全或强制执行查封时，债权人应该如何通过诉讼程序寻求救济呢？债权人通过以房抵债的形式接受的房屋或通过多轮抵债接受的房屋究竟能否排除第三人的强制执行呢？以房抵债的房屋为商铺时能否排除第三人的强制执行？在第三人享有抵押权、建设工程优先受偿权时，法院究竟如何适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十七条、二十八条及二十九条的规定？
债权人与债务人签订的认购书、预约合同能否视为“已签订合法有效的书面买卖合同”？在抵债的房屋上存在首封及多个轮候查封且首封解除后，如何认定法院有效的查封时间？抵债房屋未被查封，而抵债房屋附着的土地被查封时，能否视为有效查封？债权人为证明名下无房应如何出具证明材料？债权人对抵债房屋的占有怎样才能视为合法占有，例如：抵债房屋的工程尚未完工，债务人提前交付给债权人占有的房屋能否视为合法占有？法院对抵债房屋不能过户的过错如何认定等，笔者将通过最高院的20个典型案例来解答上述问题。
案例一：债务人先以其开发的房屋为债权人设定抵押担保，继而债务人以房屋折抵工程款给施工人进行以房抵债，此后，施工人将抵债的房屋转让给买受人。债权人申请强制执行享有抵押权的房屋，买受人提出执行异议被驳回，继而提起本案诉讼。
最高法院认为：在债权人作为抵押权人申请执行登记在债务人名下的房产时，消费者购房人提出执行异议请求排除执行的，仅能适用《执行异议和复议规定》第二十九条予以认定，符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的买受人可以排除执行，即同时满足：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
参考案例：（2020）最高法民申4344号；（2021）最高法民终1058号—1072号；（2022）最高法民终15—17号等。
案例二：债务人为支付债权人股权转让款，用债务人的关联方A公司开发的房产进行抵债，债权人指定买受人与A公司签订了房屋买卖合同并交付了房屋，但因为规划和抵押原因一直未办理备案登记。此后，A公司为B公司向银行借款以抵债房屋设定了抵押，法院判决A公司承担担保责任，银行申请法院强制执行抵债房屋。继而，买受人提出执行异议，法院经审查后裁定中止执行。后银行提出执行异议之诉，请求准予执行抵债房屋。
最高法院认为：买受人所购案涉房屋系源于以房抵债。可见，买受人与抵押人签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，不是基于生存权，而是为实现债权。《执行异议复议规定》第二十九条明确规定了消费者对抗抵押权人优先受偿的条件。买受人不是消费者，不具有优先于抵押权人的权利。
参考案例：（2021）最高法民申1134号
案例三：债务人A公司先接受B房地产公司的房屋抵债，A公司再将房屋抵债给买受人，第三人与A公司存在借款纠纷，第三人申请诉讼保全，法院预查封了抵债房屋。后第三人申请强制执行上述房屋，买受人提出执行异议之诉，要求确认抵债房屋属于其所有，并停止对该房屋的执行。
最高法院认为：从买受人所签案涉《合同权利转让协议书》《协议书》来看，该系列合同的真实意思表示为以房抵债，即买受人签订该合同的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性，买受人所享有的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。
参考案例：（2021）最高法民申1177号
案例四：债务人向债权人借款，以房屋作为抵押，并办理了抵押登记。债务人也无法偿还买受人的借款，于是双方签订了《商品房买卖合同》，用该房屋抵偿借款。而后，债务人无法偿还债权人的借款，债权人起诉后双方通过法院达成和解，后债权人申请法院强制执行该房屋，买受人提出执行异议，被驳回。继而提起执行异议之诉，要求中止对房屋的执行。
最高法院认为：根据《全国民商事审判工作会议纪要》[法（2019）254号]第126条的规定，只有商品房消费者权益优先于抵押权。同时，只有符合《执行异议和复议的规定》第二十九条规定的商品房购买人才构成商品房消费者。案涉房屋是商铺，买受人并未用于居住，而是租赁给他人经营，且其并未提供证据证明其名下无其他房屋用于居住。因此，不满足该规定第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，不符合商品房消费者认定标准，不能对抗抵押权。
参考案例：（2020）最高法民终1138号；（2020）最高法民终1139号
案例五：债务人向A公司借款，借款到期无法偿还，A公司起诉至法院后双方达成调解。甲向B公司借款，债务人为此向B公司出具了《连带责任保证书》，后债务人、甲与B公司达成以房抵债合意，用债务人名下的房屋抵偿B公司与甲的借款债务。此后，B公司、乙与买受人三方达成合意，B公司将该房屋抵债给买受人。A公司申请强制执行，买受人提出执行异议，被驳回，继而提起本案的案外人执行异议之诉，要求停止对抵债房屋的执行，并确认抵债房屋归其所有。
最高法院认为：案涉四套房屋在买受人与B公司签订《以房抵债协议》前均已网签备案在A公司法定代表人名下。网签备案登记是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产管理部门对已售商品房办理的备案登记，具有控制物权转让的效果。因此，买受人在签订《以房抵债协议》时没有尽到合理的注意义务，对案涉房屋不能办理过户登记存在过错。
参考案例：（2021）最高法民申3253号；（2021）最高法民申3256号
案例六：买受人将款项出借给A公司用于投资理财，A公司再出借给债务人，此后，A公司无法偿还买受人借款，于是联系买受人购买债务人开发的房屋，并用理财资金抵顶购房款，买受人与债务人签订了认购协议。债权人对该房屋享有抵押权，并申请强制执行该房屋。案外人执行异议之诉一审、二审均支持了买受人排除执行的请求，债权人向最高院申请再审。
最高法院认为：买受人主张其付款方式为以案涉房屋抵顶其享有的债权，但并未提交充足证据证明其与A公司之间、A公司同债务人之间存在明确的债权债务关系。另一方面，从买受人与债务人签订的认购协议书内容看，该认购协议书明确约定：“双方签署《商品房买卖合同》后，认购书由甲方收回”，即根据双方当事人的真实意思，该认购协议书并不等于商品房买卖合同。案涉认购协议书也并未包括房屋交付使用条件、交付日期、装饰、设备标准承诺、面积差异处理方式等商品房买卖合同应当包括的主要内容，故案涉认购协议书不足以认定为商品房买卖合同，所以买受人不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，不能排除债权人依据抵押权申请的强制执行。
参考案例：（2021）最高法民申6049号
案例七：甲作为实际施工人以A公司名义与大学签订了老年公寓工程协议书，土地性质为划拨，工程完工后，甲以B公司的名义与大学签订以房抵债的《售房协议书》，用其中1层8间房屋折抵工程款，甲再将其中一套房屋转卖给了乙（买受人）。大学与第三人的纠纷，第三人申请法院查封了抵债的全部房屋，后申请强制执行该房屋。乙提出执行异议，法院裁定中止执行。第三人提出执行异议之诉，请求继续执行该房屋。
最高法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”案涉房屋所占土地为划拨性质，但乙与甲签订《房屋买卖合同书》受让该房屋时并未依法报有批准权的人民政府审批。在《房屋买卖合同书》中明确约定案涉土地无土地使用权证，亦未履行审批手续并缴纳土地使用权出让金的情况下，乙应当预见到案涉房屋无法办理过户登记的后果，其对案涉房屋无法办理过户登记存在过错。故乙不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，对其关于享有足以排除强制执行的民事权益的主张不予支持。
参考案例：（2020）最高法民申2291号
案例八：C公司欠D公司工程款无法偿还，双方合意以C公司名下的房屋抵偿工程款，并签订了《房屋抵款协议》。A公司诉B公司、C公司建设工程施工合同纠纷一案，法院判决B、C公司连带偿还A公司工程款，A公司对C公司名下的被其申请查封的房屋拍卖价款享有优先受偿权。此后，A公司申请强制执行，D公司提出执行异议，法院认为异议成立裁定中止执行。A公司提起执行异议之诉。
最高法院认为：《执行异议和复议规定》第二十八条规定适用的前提是金钱债权执行中，也即符合条件的买受人的债权能够排除执行的对象限于金钱债权的执行，而不能排除担保物权等优先受偿权的执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》），建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，A公司有权对该房产折价或拍卖的价款优先受偿。虽然《批复》同时规定建筑工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，但这一规定是为保护消费者生存权而作出的例外规定，一般买受人不适用该处理规则。本案中，D公司显然不属于消费者范畴，其享有的以物抵债的债权不足以对抗A公司的建设工程价款优先受偿权。
参考案例：（2020）最高法民终1223号
案例九：A公司与B公司签订了在建工程抵押担保合同，A公司取得了《在建工程抵押证明》。B公司拖欠C公司材料款，双方签订了《以房抵债协议》，约定以B公司开发的房屋折抵材料款，后C公司指定甲与B公司签订了房屋认购协议书。A公司与B公司等债权债务概括转移合同纠纷一案，A公司申请法院查封了该房屋，法院判决A公司对查封的房屋拍卖价款享有优先受偿权。此后A公司申请强制执行，甲提出执行异议，法院裁定中止执行。A公司提起执行异议之诉。
最高法院认为：基于保护消费者生存权的考虑，《执行异议和复议规定》第二十九条规定符合条件的商品房消费者可排除金钱债权甚至是享有抵押权、建设工程价款等优先受偿权的金钱债权的执行，系《执行异议和复议规定》第二十七条规定中的除外规定。案涉房屋系商铺，不属于消费者生存权的保护范畴，不能参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。案涉房屋已经办理抵押权登记，A公司对案涉房屋享有优先受偿权，甲不能排除对案涉商铺的强制执行。
参考案例：（2021）最高法民终800号
案例十：A公司与B公司、C公司等融资租赁合同纠纷一案，A公司诉讼保全了C公司名下的房屋，法院判决C公司以其所有的31套房屋抵押物承担抵押担保责任，A公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿。C公司通过以房抵债的方式将该房屋转让给甲折抵工程款后，甲再将该房屋以房抵债转让给乙。判决生效后，A公司申请强制执行，案外人乙提出执行异议及执行异议之诉要求确认该房屋归其所有，并停止执行。
最高法院认为：购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等，均不属于生存权特别保护的范畴。本案中抵债的房屋为别墅，乙也未提交证据证明涉案房屋涉及到其生存权，故不应参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。
乙对于案涉房屋的权益来源于其与甲之间的债权，该债权权益为普通债权，原则上应当遵循不动产物权变动规则以及物权优先于债权的基本原则，其权益能否排除强制执行取决于是否完全满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件，只要欠缺四个要件之一，即不能排除强制执行。乙对于案涉房屋的权益是通过案外人两次抵债而来，未直接与C公司签订合法有效的书面买卖合同。人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”，乙不能证明在房屋长期无法过户的情形下其采取了有效措施主张权利。因此，也无法适用第二十八条的规定排除执行。
参考案例：（2020）最高法民终1233号；（2020）最高法民终1096号
案例十一：A公司欠实际施工B公司人工程款，双方商议以房抵债，并签订了房屋买卖合同，A公司将房屋钥匙交给了B公司，并开具了全部购房款的发票，其中部分房屋办理了网签合同登记备案。C公司与D公司、A公司等借款合同纠纷一案中，C公司诉讼财产保全了该房屋，B公司提出执行异议，法院认为异议成立，裁定中止执行。C公司提起执行异议之诉，请求准予执行该房屋。
最高法院认为：B公司与A公司合意以房抵债，后双方签订了房屋买卖合同，以工程款冲抵购房款，其实质是通过协商折价抵偿实现B公司的建设工程价款优先受偿权，B公司与A公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条（现为民法典第八百零七条）规定的工程价款优先受偿权实现方式。
C公司对A公司享有的是普通借贷债权，而B公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，B公司工程款债权优先于C公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，B公司就案涉房屋享有的权利足以排除C公司的强制执行。
参考案例：（2020）最高法民再352号
案例十二：A公司为建设B公司的房地产项目向银行贷款，B公司以小区房屋做抵押担保，并办理了抵押登记。A公司与甲等民间借贷纠纷，2015年6月8日，甲申请诉讼财产保全法院查封该房屋，2020年5月28日法院依据甲的申请而解除该查封。银行与A公司借款纠纷案件生效后申请强制执行，2017年7月12日法院裁定对该房屋进行了轮候查封，2017年8月2日法院向国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。银行在执行期间将债权转让给D公司。
2015年5月6日，B公司无法偿还乙借款及利息，双方合意以房抵债，同日，双方签订了商品房买卖合同，B公司向乙出具了购房款、契税发票、大修基金、装修费的收据，收款方式载明抵借息。
2017年7月11日，乙与丙签订《房屋转卖协议》，约定乙将该房屋转卖给丙，同日，B公司与丙签订商品房买卖合同，B公司将该房屋更名给丙，并向丙出具了购房款收据、契税及大修基金等费的收据各一张，收款方式均载明抵借息。
该房屋被法院查封后，丙提出执行异议被驳回后，提起本案的执行异议之诉。
最高法院认为：B公司通过以房抵债的方式将房屋抵偿给乙，但并未办理相应的权属转移登记，乙并未取得案涉房屋所有权。丙通过乙转卖的方式买受案涉房屋之时才形成买卖房屋的意思表示，此时才与B公司之间成立房屋买卖合同关系。因此，不能因丙系通过乙转卖的方式买受房屋就认定丙对案涉房屋享有权益（签订合同、占有房屋、支付购房款等）的时间亦应以乙与B公司达成以房抵债的时间为准。关于人民法院查封生效时间如何认定的问题，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条的规定，查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。
参考案例：（2020）最高法民申3783号
案例十三：A公司与B公司就某项目的附属工程签订了《建设工程施工合同》，工程完工后因A公司无法支付工程款，双方签订了《房屋顶账协议书》，以A公司名下的房屋和车库使用权折价抵偿工程款。银行与A公司等借款合同纠纷一案 ，银行诉讼保全了A公司名下的房屋及车库，后法院判决A公司以名下的抵押房屋承担担保责任。B公司提出执行异议，法院裁定中止执行，银行提起执行异议之诉要求准予执行该房屋及车库。
最高法院认为：（1）关于B公司对该房产是否享有足以阻却执行的民事权益问题。A公司与B公司签订《房屋顶账协议书》后，房屋并未实际过户B公司名下，B公司对抵债房屋及车库使用权仅享有合同债权。依据生效的判决，A公司应以其房屋和车库承担抵押担保责任，依据《执行异议复议规定》第二十七条的规定，B公司的合同债权不能排除银行的抵押权强制执行。
（2）关于B公司与A公司签订《房屋抵顶协议书》应否视为B公司行使建设工程价款优先受偿权的问题。A公司与B公司签订的《房屋抵顶协议书》中并没有B公司行使建设工程优先受偿权的意思表示；抵债的房屋及车库并非B公司承建；即便B公司施工范围包括抵债房产的附属工程，依照最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》，装饰装修工程承包人的优先权只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。因此，B公司不能对抵债的房屋和车库行使建设工程优先受偿权。
参考案例：（2019）最高法民再359号
案例十四：A公司为开发房地产项目向甲、乙借款，借款到期后无法清偿借款，双方签订了《房屋抵顶借款协议书》，A公司与甲乙的女儿丙签订了房屋买卖合同，并向丙开具了购房款发票。继而，甲该房屋对外出租。丁与A公司等借款合同纠纷一案，丁诉讼保全了抵债房屋涉及的整宗土地使用权，后法院判决A公司对借款承担连带责任。判决生效后，丁申请强制执行，执行过程中法院查封了抵债的全部房屋。丙提出执行异议被驳回，继而提起执行异议之诉，要求停止执行，并解除查封。
最高法院认为：（1）关于案涉土地查封的效力问题。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，法院于2016年6月29日查封了A公司名下的土地使用权，该查封效力及于抵债的房屋，查封时间应从2016年6月29日起算。二审判决认定未分别办理查封登记不影响查封效力，并无不当。
（2）关于丙对该房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。丙及其父母通过以房抵债的方式获得该房屋相关的民事权益，但丙不能证明房屋交付的具体时间；丙提交的《房屋租赁协议》中对外出租的时间远远早于A公司为丙办理权属登记的时间，且该房屋的土地使用权已被查封，查封的效力及于该房屋，丙也不能证明在此之前其已积极主动要求A公司办理过户登记，对不能过户存在过错。依据《执行异议复议规定》第二十八条的规定，不能排除丁的强制执行。
参考案例：（2020）最高法民申2692号
案例十五：甲、乙均为A公司的股东，甲多次向A公司出借款项，A公司召开董事会决议以其开发的房屋抵顶各股东的借款和出资。甲与A公司先后签订了两次以房抵债的房屋买卖合同，用借款折抵全部购房款，A公司将房屋交付给甲。乙以同样的方式与A公司进行过以房抵债。此后，乙与A公司借款合同纠纷，乙申请诉讼保全查封了A公司名下的房屋，甲提出执行异议，法院裁定中止执行。乙提起执行异议之诉，请求准予执行该房屋。
最高法院认为：甲与A公司基于以房抵债的原因签订案涉房屋买卖合同，在双方签订房屋买卖合同并交付房屋后，房屋价款对应的借款即视为已经清偿，A公司以出具《收据》的形式认可收到购房款。该房屋不能办理产权登记手续的主要原因是政府限购政策及A公司欠缴税款所致，甲对此没有过错。故甲对于该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
参考案例：（2020）最高法民申6792号
案例十六：甲系A公司的实际控制人，甲向乙借款，借款到期后甲、乙、A公司三方签订了《三方抵债协议》，A公司用其开发的房屋抵偿借款，A公司与乙签订了以房抵债的《房屋买卖合同》，A公司出具了购房款收据，双方办理网签备案手续。A公司向乙交付房屋后，乙将该房屋对外出租。丙与A公司等借款合同纠纷，法院判决丙对A公司抵押房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。后丙申请强制执行，法院查封了抵债的房屋。乙提出执行异议被驳回，继而提起执行异议之诉，要求解除对该房屋的查封，排除强制执行措施。
最高法院认为：债务履行期限届满后，乙与A公司达成以房抵债的协议，为履行以房抵债协议，A公司与乙签订书面《商品房买卖合同》，乙亦以其借款债权抵顶了相应房款，A公司对此予以确认且出具房款收据。在人民法院查封之前，A公司已将案涉商铺交付乙使用，并由乙对外出租。案涉房屋未办理过户手续系因A公司未办理竣工验收及履行过户登记义务，非因乙方原因所致。上述情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，乙对案涉商铺享有排除人民法院强制执行的民事权益。
参考案例：（2020）最高法民申7021号
案例十七：A公司向甲借款，借款到期A公司无法偿还借款，双方合意以房抵债，以A公司开发的房屋抵偿借款，A公司因此与甲签订了房屋买卖合同，后A公司向甲交付了房屋。B公司向银行借款，A公司以名下房屋向担保人C公司提供反担保，并办理了网签备案登记。B公司与银行借款合同纠纷一案，银行申请诉讼保全，法院将案涉房屋作为C公司的财产进行查封。该案判决生效后，银行申请强制执行，法院对该房屋进行续封。甲提出执行异议被驳回，遂提起本案诉讼。
最高法院认为：（1）甲的出借资金与抵房款的金额均不能对应，且涉及居间融资以及甲、居间人与A公司三方抵债的情形。本案现有证据无法完全反映甲与A公司之间的法律关系。（2）在甲与A公司订立《三方抵款协议书》前，A公司已经与C公司就案涉房屋签订了买卖合同并进行了备案登记，甲作为大额资金的出借人，其注意义务应高于普通买房人，甲未尽到注意义务，对房产最终不能过户登记到其名下亦存在过错。甲所提执行异议不符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，不能排除强制执行。
参考案例：（2020）最高法民申3419号
案例十八：A公司欠甲工程款，双方分别于2011年12月27日和2013年6月22日签订了《顶房协议》，通过以房抵债的形式将案涉房产抵顶给甲。2014年4月29日，A公司与乙签订了《借款合同》，A公司以其开发的房屋作为抵押担保，双方办理了抵押登记和他项权证。2017年4月18日乙和A公司在法院达成和解，因A公司未履行调解书，乙申请强制执行，甲提出执行异议被驳回，继而提起本案诉讼。
最高法院认为：依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，乙可以善意取得抵押权。在乙对执行标的享有合法的担保物权或者其他优先受偿权的情况下，乙的优先受偿权应获得优先保护。虽然甲与A公司在案涉房产办理抵押登记前签订了《顶房协议》和《商品房买卖合同》，但未办理所有权变更登记，其对案涉房产享有的是债权，不能对抗乙的担保物权。甲对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。
参考案例：（2020）最高法民终553号
案例十九：2013年12月10日，A公司将名下土地使用权为B公司向银行贷款设定了抵押担保，并于2013年12月16日办理抵押登记，取得了他项权证。2014年3月13日，A公司、甲、C公司签订《债权转让协议》，约定C公司将其对A公司的钢材款债权转让给甲，由A公司将该笔款项直接支付给甲。2014年7月1日，A公司与甲签订了案涉六套房屋《商品房买卖合同》，用钢材料折抵购房款及维修基金。B公司与银行等借款合同纠纷一案，法院判决银行对A公司名下抵押的土地享有优先受偿权。判决生效后，银行申请强制执行，2014年8月12日法院查封了抵债的房屋，甲提出执行异议被驳回，遂提起本案诉讼。
最高法院认为：（1）法院查封案涉六套房屋时所在的项目尚在修建，未由施工单位移交给A公司，不具备由A公司交付给甲占有的现实可能,不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的要求；（2）A公司在2013年12月即将案涉六套房屋所在项目的土地使用权用于为B公司向银行贷款进行担保并办理了抵押登记，甲在签订案涉《商品房买卖合同》以房抵债时未尽合理注意义务，未对抵债标的上存在的权利负担可能带来的风险进行充分预估，其对案涉六套房屋未办理过户登记有一定过错。甲对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。
参考案例：（2020）最高法民申5312号
案例二十：A公司与B公司签订了《工程施工协议书》，B公司承建A公司的小区住宅项目，B公司将土方回填工程承包给了甲。甲完成施工后，B公司将其员工认购的一套房屋抵顶给甲，2015年10月23日A公司与甲签订了《商品房买卖合同》。2016年5月3日，A公司将该房屋交付给甲。乙与A公司借款合同纠纷一案，乙申请财产保全，2016年6月21日法院裁定查封了抵债的房屋，后法院判决A公司归还借款及利息。甲提出执行异议被驳回，遂提起本案诉讼。
最高法院认为：（1）案涉房屋未经竣工验收合格，不具备交付条件，虽然甲与A公司在2016年5月3日办理了交房手续，但不能将该行为认定为对案涉房屋的合法占有。（2）关于非因买受人自身原因未办理过户登记。“买受人自身原因”主要包括对他人权利障碍、政策限制的忽略以及消极不行使登记权利等。法院查封案涉房屋之前，案涉小区可以办理网签备案手续，甲签订购房合同时间为2015年10月23日，案涉房屋被查封时间为2016年6月21日，甲在此期间一直未办理网签备案，系怠于行使权利，应认定为系自身原因未办理过户登记。因此，甲不符合执行异议复议规定第二十八条规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，
参考案例：（2019）最高法民申3675号
附 法律规定：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》
第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。