去年11月4日佳兆业财富的维权现场，数百名愤怒的投资者将佳兆业高管团团围住。

一个30岁左右的年轻男性在混乱中冲上主席台，对着佳兆业总裁麦帆的脸质问：“你们北京公司借我的钱什么时候还？”

公务员出身的麦帆没有躲避也没有叫人来驱赶，只是面露难色地和年轻人说：“现在不是说这个的时候，现在是在谈财富的事。”

之后有佳兆业的消息人士对《凤凰WEEKLY地产》透露，那个年轻人，是代表一家高利贷公司来追债的。

直到爆雷前夕，佳兆业的地方公司还在和各种民间机构有借款往来，其中不少是小贷公司。那种所谓的“高利贷”公司，或许只是冰山一角。

以往这些资金往来大多会低调地进行，但今年4月底的一纸诉状，让很多暗藏的角落开始逐渐暴露在阳光下。

“高利贷”之争

今年4月底，深圳市一家小额贷款公司“高时小额贷款有限公司”（下称“高时小贷”），将佳兆业及其子公司广东佳兆业房地产开发有限公司、乐捷电子产品（深圳）有限公司告上法庭。

根据公开的庭审视频，高时小贷此前曾借了三笔钱给广东佳兆业公司和乐捷电子，总额1.3亿元，佳兆业集团作为母公司承担连带清偿责任。

但在2021年10月之后，佳兆业就再没有为这些借款还过利息。

高时小贷称，自己多次催缴无效后，发出解除合同通知书，告知佳兆业方严重违约，要求立即偿还借款本息，之后双方对簿公堂。

双方的争议焦点在：总额过亿的借款算不算高利贷？其中居间费拆息、砍头息两个行业内非常隐晦的词汇成为关键。

居间费即中介费，借款双方一般都会有中介公司作为纽带。以1.3亿借款其中一笔6500万的借款为例，居间费每个月高达169万。佳兆业在停止还钱之前付了两个月居间费，而同时支付的利息，是52万元/月。

佳兆业方认为，高时小贷明面上是小额贷款，实际上通过居间费的方式分拆其超额利率，结合佳兆业提交的相关证据材料，贷款利率总额高达36%，明显超过了法律以及相关规章的规定，其发放高利贷的行为应当被认定为无效。

“确实有几个蹊跷的地方，居间费比利息还高。”一名小贷行业从业者对《凤凰WEEKLY地产》分析，“而且居间费一般是一次性付清，这里是按月付，更像拆息。”

如果不算上居间费，这些借款都在24%的合法上限内；如果算上居间费，就有可能涉及高利贷。

一名大型地产公司的区域负责人则向《凤凰WEEKLY地产》表示，拆息是行业里多年来的潜规则，“什么手续费、通道费、利息、中介费都是为了拆息，明面上是看不出来是高利贷的，就看法官怎么看。”

高时小贷的辩护律师在法庭当场没有承认居间费的存在，并坚决否认高利贷一说，称借款合同签署及履行不存在任何的违法和违规的情形。“即便是居间费成立且实际支付了，也没有证据证明该居间费是原告变相所收取的高额利息。”代理律师说。

除了居间费，双方的关键争议点还有“砍头息”，即给借款者放贷时先从本金里面扣除一部分钱，这也是决定放贷行为是否为高利贷的关键。

佳兆业称，高时小贷在发放借款的当天转回了50万元，实质上是砍头息，应当在本金中予以扣除。而高时小贷则认为，认定砍头息的一个重要依据是在贷款人发放借贷款项时直接将利息截留，将剩余部分作为借款发放给借款人。

行业内对此并没有特别严格的概念，“两种说法都有道理，还是看法官怎么判断。”上述小贷从业者说。

过河拆桥？

“被告在其项目遇到重大的资金困难时，原告不顾风险将相关的借贷资金借给被告使用，被告反而长期不按时支付借款利息，并且在原告多次催收无效、不得不通过诉讼程序来主张权利时，反而援引所谓的相关法律文件，企图以主张借款协议无效，从而逃避自身履行合同的义务。”高时小贷的辩护律师在法庭上说，“我们认为这一做法是不诚信的。”

北京金诚同达（深圳）律师事务所律师许丹吟对《凤凰WEEKLY地产》分析：“从诉讼角度来看，原告代理人的陈述是合理的。由于我们没看到具体的证据，不了解具体的款项往来情况，无法判断合同是否有效。“

但她解释称，若不涉嫌非法高利贷，则即使合同无效，佳兆业所借的款项也是需要返还的；若涉嫌非法高利贷，则案件存在移交公安处理的风险。

许丹吟还补充：“如果利息过高，一般利息超过法律规定的部分折抵本金，如果是职业放贷，也会支持返还本金。”

上述小贷行业从业者和地产公司区域负责人也表示，这种纠纷确实非常常见，一般的判罚是，至少要还上本金和合法范围内的利息。

签了合同、拿到钱、还了部分利息后，才发现是高利贷合同，佳兆业这一举动在业内看来，难以理解。

“如果普通人找小额贷款公司借钱，没看清楚条款被坑了，还有可能。这么大的地产公司，不可能，他们都会带财务和法务来签合同的。”上述小贷行业从业者说。

“是不是高利贷谁不清楚啊？借钱时候都是你好我好大家好，不爆雷肯定会还，在小贷行业里，地产公司的信誉还是很高的。”一名地产公司的区域负责人说。

这个案件目前只进行了第一次庭审，原告在法庭上表示同意调解，等待佳兆业的调解方案；佳兆业方表示“私底下让业务部门再沟通”。

“地产行业这些年，都是各个行业来共同分享成果。小贷在借钱的时候风险本来就很高，地产现在就是‘要死大家一起死’，调解是最实际的（解决方法）。要是被逼到破产，债的清偿率无非是10％-50%，我要是佳兆业我也不怕。”上述地产公司区域负责人说。

风雨飘摇

与佳兆业对簿公堂的不止高时小贷一家。企查查APP显示，佳兆业集团（深圳）有限公司已有785个司法案件缠身，其中金融借款合同纠纷29起，借款合同纠纷10起。

多位行业人士向《凤凰WEEKLY地产》透露了这种大房企的地方公司向小贷公司借“高利贷“背后的原因，大部分是为了吃利差。

“简单来说就是放着便宜的钱不用，出去借贵的，吃利差。”一家TOP30房企的员工说。

上述地产公司区域负责人证实了这种情况的普遍性，“比如说，小贷的钱往外放成本9%，我报集团12%，中间3个点，中间几个人全部吃掉。这个是职业操守问题。”

但也有另一种解释，上述佳兆业的消息人士提供了一条信息，“佳兆业在此前为了财务强管控，集团把一些地区公司的钱抽走了。”

时至今日，佳兆业爆雷已半年有余，高调宣布的“白武士”进场也已一个多月。至今还没有传出任何重大资产处置的消息，而佳兆业陆续又离职了两名高管——分管融资管理的高级副总裁孙明尧、分管营销的副总裁程芯兰。

佳兆业对此回应《凤凰WEEKLY地产》，近期集团进行了组织架构优化与调整，目的在于减少管理层级，提升运营效率，让管理者更贴近一线，服务经营，解决问题。目前集团高管团队整体稳定，核心岗位管理人才储备充足，个别高管的变化不会影响公司正常经营，相关工作均已有合适人员负责。

去年爆雷之后的2021年12月1日，佳兆业集团（深圳）有限公司变更了法定代表人，由李海鸣变成了黄木开，黄木开同时接下了董事长及总经理的位置。

知情人士称，李海鸣是佳兆业上市公司董事局主席郭英成身边的老臣，黄木开则像是突然横空出世的董事长，遍寻网络找不到任何踪迹。

多名佳兆业内部员工告诉《凤凰WEEKLY地产》，黄木开是公司的一名行政人员。