时间：2022-12-02 01:11:09来源：法律常识
关键词：讲法律，也讲民间智慧
说明：本文内容有别于短视频平台主播的信口开河，所有内容作者均咨询昆山当地律师、银行、派出所，全部内容均为务实操作。转载请注明出处。
作者昨天接了一个买房拿不到房的咨询，加之过往看到的和接过的一些咨询，今天一起梳理一下其中的法律权责问题，以及一些基于合法手段的维权途径。
❉第一类：房东父母出资❉
截图个案由多子女家庭家产分配矛盾引起，最后虽市场价买房且和平解决，但其中买房关心问题，即此类个案买家面临的一些风险及对应措施如下：
银行部分：
问：房东不卖房，抵押给银行筹钱，后续还不上款是否上征信？
答：一定上。
问：房东抵押给民间小贷公司是否上征信？
答：按照新版征信要求是要上的，实际应用还没见过。房东将来要贷款，银行审贷的时候很可能用大数据抓包到这个不良记录，就有可能会被拒贷。
问：有没有办法绕过征信抵押贷款？
答：没有。也建议不要做。
户口部分：
问：是否可以户主办理全家迁户？
答：有合理理由，出具有效公证的委托书可以代办。
问：户口迁到哪里？
答：房子对应的社区集体户口。
问：办理迁户需要多少费用和时间？
答：免费。当天完成。
问：可以强制迁户吗？
答：可以。新业主凭产证、购房合同到户口归属派出所申请强制迁出原房东户口，派出所电话告知无效后可启动强制迁出手续，时间最多5个月。
律师部分：
问：是否可以在房子过户、户口迁出后办理强制清户？
答：可以，但需要通过法院诉讼。保守估计诉讼期1年，通常要2年。
问：房东父母是否可以诉讼要求分割卖房所得？
答：可以。但得证明买房时的出资是借款，如果是没有证据证明借款的，基本法院不支持。如果超过2年的，连赠与的索回期限都过了，就无权主张分割。
问：卖房过程中房东父母是否可以申请对房子诉讼保全？
答：可以，保全期3年，有其他资产做替代方可解除房屋保全。
问：父母申请诉讼保全要有什么证据法院才会受理？
答：提供出资证明、转账记录，或文字聊天记录、邮件各类有效书面证明均可。
❉第二类：房东嫌卖便宜了❉
问：该案是否存在一方明显违约？
答：（依据买方陈述）房东一方存在明显的主观违约。2021年因房价猛涨房东不配合交易流程或宁愿赔钱不卖房的案例较多，该案属于典型的房东嫌“卖便宜了”。
问：该案如要确保咨询人（买方）的合法利益需要做什么？
答：在买卖合同约定的银行放款日期前书面告知房东可以全款购买，且准备好余款。
问：该案房东的违约责任是多少？
答：定金（上限为房屋总价的20%，以实际支付为准）退一赔一原则、或约定的违约赔偿方式，二选一。另买家如可举证实际损失超过前述2款的（如2021年昆山房价快速上涨，因错失涉诉房屋造成买方再购房面临的高额成本），可以向法院提出超出违约条款部分的赔偿主张，法院将依据实际情况酌情考量是否支持、或支持多少。
问：如果启动诉讼流程，买方打赢官司的概率大吗？
答：如果没有重要事项干扰，基于买方陈述，几乎手拿把掐。但不建议打官司！
问：为什么不建议打官司？
答：这个买方家情况特殊耗得起，但拿到违约金之前还说要搭进去大把的精力，但首付款都已经支付了，拖上一两年的诉讼，拿到赔偿金也未必还能买到房。何况大多数买家是耗不起的。
❉第三类：房东恶意不搬❉
问：房东恶意不搬家，或者有人恶意侵占所购房屋怎么办？
答：一般是涉及第三方债务问题，债主占房居多；也有房东一房两卖，其中一户买主先行入驻；还有就是设立恶意租约，或者干脆死不要脸赖着不走的。
问：遇到拿不到房子怎么办？
答：正确的问题是房子有没有完成过户，现在房子在不在自己名下。
问：房子已经过户了，还有人占着怎么办？
答：如前述可以走诉讼强制腾房，但周期要两年。效率比较高的是，启动诉讼向侵占人主张租金和赔偿外，新房东有权采取包括但不限于断水断电、撬锁等民间手段（此处，作者提醒新房东不要影响邻居起居休息，别损害侵占人人身财产安全）。
问：设立恶意租约怎么办？怎么向烂房东主张损失？
答：买卖不破租赁，所以签订购房合同时一定要房东提供租客签署的放弃优先购买申明。如果房东提供的是伪造的并造成新房东无法入住的，或者签约后设立恶意租约的，直接起诉房东（讲道理有用的话人家就不会这么干了）（因为有碍观瞻就不作民间智慧的介绍了）。
❉第四类：一房两卖或产证未出❉
问：遇到一房两卖怎么办？
答：抢先过户，不过户的基本什么都拿不回来。
问：遇到产证未出的怎么办？
答：别碰！别买！正经中介也不会做这样的单子！
问：买了产证未出的房子，过户前房东要求加价怎么办？
答：尽量协商，尽量压低房东要求，尽量别打官司。赌一口气要打官司的，尽早固化证据证明房东违约，在房东实质违约后第一时间撤销网签那会监管资金。
❉第五类：二抵、诉讼保全❉
问：什么情况会踩到这种雷？
答：（除非房东恶意）没做产调。按说中介卖房子，哪怕房东是亲爹亲闺女都要做产调，漏掉这个动作的基本都是熟人大意。
问：踩雷了怎么办？
答：通常没办法。一般这种房东都是资不抵债的，有二抵就有可能有三抵四抵，但凡房东有一点偿还能力或者意愿的，债权人也不至于走到保全这一步。除非买家凑钱帮房东把抵押或者欠款解除，否则就看着（未进监管账户部门的）钱打水漂吧。
问：二抵是不是都不能碰？
答：做生意的人用房子二抵也常见，但签合同之前务必要房东解除二抵。
问：能不能杜绝这类风险？
答：好的中介可以避免99%的风险，但百分百杜绝做不到，做不到的1%就是烂房东在签了三方协议之后去做恶意抵押、或者被人诉讼保全。
❉✦✥✤总结✤✥✦❉
买了房真的拿不到房的情况，甚至给出去的钱就打了水漂，这种情况在作者看来只有中介不负责和房东恶意两种可能。
对于延迟、拖延交房的房东，如果急于落户或者孩子上学的，建议（在不签署补充协议的前提下）适当妥协——以务实的方式先解决眼前的问题了，再考虑维护合法权益。但如果买家不着急的话，建议你在保护自己的同时一定让那些烂人好好体会一下法制教育。
（还有一些极度恶意的房东串通中介做局的坑太过专业，杀伤力太大本文不作探讨。）
最后，祝所有昆山买房子的人交易顺顺利利！
下期分享：直系过户选买卖还是赠与？
