时间：2022-12-02 05:32:07来源：法律常识
城市的限购政策能否成解除购房合同的理由？这个问题好像很矛盾。不符合城市购房政策，就无法签订商品房买卖合同，合同就签不了，还用解除购房合同？若是，开发商销售过程中故意隐瞒限购政策，买房人签订购房合同支付部分购房款后，无法网签办理产权手续的，这个时候买房人能否要求解除买卖合同？法律上，此种行为属于欺诈行为，买房人可以要求解除商品房买卖合同。#法律人举案普法#
现实生活总是丰富多彩的，具体的商品房销售过程中开发商和买房人规避城市限购政策签订商品房买卖合同。事后反悔，买房人要求解除买卖合同的情况时有发生。加上一些城市的限购政策阶段性的调整，这就为买房人和开发商以限购政策为由解除商品房买卖合同提供了机会。但是，限购政策能否导致商品房买卖合同解除并不确定。
上海浦东新区一女子到沈阳沈北新区购买一套商品房，当时与开发商签订了买卖合同，并支付了购房款。但是，由于沈阳市限购政策，女子购买的房屋无法办理产权登记手续。女子以不具备沈阳市购房资格为由，起诉要求解除与开发商的商品房买卖合同。一审法院认为，女子没有沈阳市户籍，不具备沈阳购房资格判决解除商品房买卖合同。二审法院判决，驳回女子的解除商品房买卖合同诉讼请求。
根据沈阳市限购政策，非沈阳市户口，没有合格的社会保险，不具有沈阳市购房资格。2018年9月15日，上海市浦东新区女子乐某某与沈阳某置业公司签订商品房买卖合同一份，约定购买沈阳市沈北新区的房屋一处，建筑面积72.38平方米，总价238,854元。签约后，乐某某已付购房款238,854元。2021年11月17日，乐某某通过邮政邮寄的方式向开发商发送《律师函》。该函中乐某某以限购为由，通知置业公司解除案涉商品房买卖合同并要求返还购房款。
随后，乐某某向法院起诉，要求确认双方签订的《商品房买卖合同》已依法解除；沈阳某置业公司返还购房款238,854.00元并支付利息。
法院认为，乐某某不具备限购政策要求的在沈购房资格，涉案合同目的不能实现，故双方当事人均有权主张解除合同。乐某某明知自身不具备在沈购买商品房资格，仍然违反“房住不炒”政策规定签约购房，作为完全民事行为能力人，其知道或应当知道交易目的不能实现后果，仍然付款交易，行为之后果应当自行承担，故其主张付款利息损失，无事实和法律依据。法院判决：确认双方签订的沈北新区（建筑面积72.38平方米）房屋商品房买卖合同已于2021年11月17日解除；沈阳某置业有限公司返还乐某某购房款238854元。
沈阳某置业有限公司不认可一审判决，坚持双方的商品房买卖合同目的完全可以实现。乐某某所称由于存在限购政策，不具备购房资格，导致合同目的无法实现，与事实不符。乐某某买房就是投资目的及需求，当时双方为了应对限购政策问题，特别约定：乙方在《商品房买卖合同》备案前并付清上述购房款总房款前，享有免费更名一次的权利，更名给乙方指定的任意具备购房资格的第三方买受人……。因此，乐某某的“购房资格”与合同目的不存在因果联系。因双方的特殊约定，涉案合同目的完全可以实现。
乐某某辩称， 2022年4月29日发布的《关于优化外地人在沈购房服务的通知》，适用通知发布后非沈阳户籍居民家庭在沈阳市限购区域内购买新建商品住房的情况，与乐某某2018年购房情况不一致。
二审法院认为，乐某某在与沈阳某置业有限公司订立《商品房买卖合同》时应当知道当时沈阳市住房限购政策，仍然选择与沈阳某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，且从双方签订的《分期付款买卖协议书》内容亦可看出双方对此均已预见并做出了相关更名事宜的约定。《关于优化外地人在沈购房服务的通知》已经解除了非沈阳户籍人员购房限制。现有证据不足以证明乐某某与沈阳某置业有限公司签订的《商品房买卖合同》目的无法实现。乐某某提出确认案涉《商品房买卖合同》解除、返还购房款及利息的诉讼请求，不予支持。
2022年9月6日，沈阳市中级人民法院终审判决，沈阳某置业有限公司的上诉请求成立，驳回乐某某的诉讼请求。
这是一起买房人和开发商规避地方限购措施的商品房买卖合同纠纷。开发商和买房人签订合同时就知道外地户籍人员不具备沈阳市购房资格，但是，开发商和买房人意图通过变更买房人姓名的方式解决网签和办理产权登记手续的问题。严格说开发商和买房人串通规避限购政策炒房是违规行为。这件事情的转折是沈阳市取消了外地户籍人员的限购措施。
一审法院以乐某某不具备沈阳市购房资格，商品房买卖合同无法继续办理产权登记手续，合同目的无法实现为由，判决乐某某与置业公司的商品房买卖合同解除。但是，二审法院认为由于双方事先预见到了没有本地户籍会造成产权登记手续困难，并特别约定了更改购房人姓名，办理产权手续的约定，也就是借名买房。这样一来双方的商品房买卖合同并不会因为买房人外地户籍问题而无法办理产权手续。同时，沈阳市取消了外地户籍人员限购措施，乐某某以不具备购房资格要求解除购房合同的理由就不成立了。
一些地方的限购措施具有时间性，阶段性。在买房人和开发商明知不符合购房条件，仍然签订购房合同条件下，买房人反悔要求解除购房合同法院并不支持。当然，买房人和开发商通过特别约定规避限购措施的做法存在很大的风险，借名买房容易出现法律纠纷，正如机动车登记在他人名下一样，实际产权人和登记产权人不一致引发的利益冲突不少。在房地产市场逐渐成熟情况下，一些地方限购措施将逐步消失，而炒房也逐渐失去市场，商品房的交易法治化水平会更高。
