时间：2022-12-02 09:25:57来源：法律常识
房企暴雷不断，逾期交付频发，房产律师维权指南来帮忙
◆楼市疲软，房企躺平，暴雷不断◆
近期国内楼市持续疲软，上海期待已久的3月份小阳春也被突如其来的疫情冲垮，根据公开信息披露，3月份上海楼市成交量约为1.2万套，其中还包含手牵手、动迁房等交易数据，或许本次疫情的影响还将持续至4月份。同时，政策重锤之下开发商的日子在2022年的并没有所有好转。
首先是上海本地房企上置集团（01207.HK）发布公告称，上海金心置业有限公司未能到期偿还一笔人民币1.815亿元的应计利息。而上置集团和中崇滨江分别持有上海金心51%和49%股份，具有提供股东借款以满足上海金心资金需求的责任。换言之，上置集团无法按期归还借款。
其次是继阳光城、正荣、禹洲之后，又一千亿房企官宣暴雷。3月21日，祥生控股集团公告称，公司未能按期支付2亿美元的1200万美元利息。2021年，祥生控股面临诸多压力，股价一日暴跌逾50%。其背后或将是因为其急速扩张，需要大量的资金支持其千亿房企的荣光，除了表面负债之外，隐藏债务亦是拖累其的重要原因之一。
房地产公司不断暴雷、裁员，房屋品质降低、质量下滑、减料减配等一系列问题，但是给我们购房者带来最明显的影响就是，或将无法按期收房，甚至买到烂尾楼。
◆逾期交付后房企避重就轻，糊弄购房者的事情时有发生◆
就上海而言，据统计，2021年四季度，上海5个楼盘涉及延期交房，分别为亲水湾风华、宝能公馆1288、铭德传奇漪景庭、八埭头滨江园、经纬至臻豪庭。
其中，亲水湾风华和八埭头滨江园的交房日遥遥无期。前者因内含违建无法竣工验收，后者前途不明，业主频繁投诉开发商不及时撤押导致贷款审批延期、作废。开发商失联，停工已久，工期耽误较长。（该信息来自第三方平台）
上海民都置业有限公司开发的铭德传奇漪景庭项目已于2022年1月底交房。但业主透露，原定交付日期2021年9月30日，直到2022年1月21日开发商才取得上海市新建住宅交付使用许可证，此次交房延期将近4个月。
上海民都置业有限公司在发布的《告全体业主书》中表示，本次交房延期主要是因为疫情、国家电力配套收费政策重大调整、异常事件进博会、寒潮、台风等影响，造成工期延误。“我们相信，全体业主理解铭德漪景庭延迟交房，实非建设方主观所致。”开发商表示，愿意给出补偿方案，但未按当时签订的购房合同约定的赔偿标准予以补偿
具体而言，开发商的赔偿方案为：愿意作出适当的补偿，给予业主自交房之日起免除一期业主（4幢1号、2号；7幢9号、10号）4个月的物业管理费；免除二期业主（6幢11号、12号；5幢15号、16号）1个月的物业管理费。
根据业主提供的商品房销售合同约定，购房合同条款中明确约定，每逾期一日，开发商需赔偿业主已支付房价款每日万分之四的违约金，但违约金总额不超过房屋总价款的10%。
若该开发商构成逾期交付，从违约金缩水到物业费，二者差距颇大，以一套337平方米的别墅计算，该房源总价约4314万元。以此计算，开发商每天需支付违约金1.73万元，总违约金约为193万元，未超总房款的10%。而开发商愿意免除的总物业费仅仅3639元，少于1天违约金。（消息来源于时代周报）
以上案例或许并非个案，对于类似群体性的逾期交付时间，若一旦形成赔付案例，开发商或将需承担几千万，甚至上亿的赔偿，也正因如此，开发商往往不愿意解决，甚至回避解决类似问题，采用拖字诀。对此，老兵团队的御用房产律师提供了解题思路，或许对后续维权道路上的我们有所帮助，当然，老兵并不希望我们的粉丝遇到类似情况。
◆逾期交付维权有套路，维权也分一二三步◆
一是我们遇到开发商逾期交付应该如何处理？
首先，协调沟通找原因。我们需第一时间与开发商进行沟通，要求其告知逾期交付的具体原因，并要求其提供证明性文件，明确相应的解决方案。同时，作为购房者应对双方协商的过程予以录音录像，若具备条件的，应要求开发商出具书面的证明文件。
其次，借助外部力量。根据现阶段开发商暴雷的类型来看，开发商逾期交付的情况因时因地而异，或将因拖延施工，或将因政策变动，或将因资金链断裂等原因，我们建议先通过住建局、房管局、消费者协会或者政府问政热线等途径，进行摸底排查，通过借助外部力量，寻求和解机会，以避免情况进一步恶化。
再次，注意书面留痕。根据前面两步了解到的情况，购房者应全面分析购房合同及其配套文件所约定的内容，分析开发商目前的违约事实、相应的合同及法律依据，并据此确定自身的诉请，且通过书面的形式发至开发商。函件内容建议聘请专业律师进行拟定，后续或将成为维权的重要凭证。
最后，考虑诉讼途径。若如上途径均无法解决相应的问题，或者与开发商、主管部门均沟通无果的情况，可尽早向人民法院、仲裁委员会提起诉讼或者仲裁，以维护自身的合法权利。
二是遭遇开发商逾期交房时，购房者需要留存、收集哪些证据，维护自己的合法权益？
在遭遇开发商逾期交房的情况下，我们前期收集的证据或将直接影响到案件的结果，打官司其实就是打的证据，我们建议应当妥善留存如下的证据材料：
①《商品房买卖合同》《补充协议》以及所有签署的配套文件，包括开发商单方留存的资料等；
②购房者支付购房款的支付记录、开发商开具的收据、发票等；
③如是按揭贷款购房的，应当留存《按揭（抵押）贷款合同》、分期支付凭证、流水等；
④达到房屋交付条件的相关证据，如合同约定：应当在2022年1月1日前交付房屋，则还应要求开发商提供于2022年1月1日相应达成交付标准的证据，以上海为例，开发商应该提供上海市新建住宅交付使用许可证；
⑤该商品房的全部相关宣传资料，包括但不限于宣传单页、沙盘、户型模型、置业顾问的录音等等；
⑥如购房者买的是带装修的房屋，应保留房屋实景录像、照片、《验房报告》等，并将该《验房报告》发送给开发商，留存发送《验房报告》的微信聊天记录或邮寄记录等；
⑦其余需要而购房者无法掌握的证据材料，可根据实际情况向法院要求去有关部门调取或者向法院申请由开发商提供；
⑧因商品房买卖合同纠纷存在各类情形，建议购房者将商议、购买、履约、验收等全部流程中产生的材料、商谈内容均进行留存备用，证据均需要留存原件。
三是若上述开发商，其是否有权以不可抗力作为延期交付的事由？
上海的新冠疫情时至今日尚未完全控制住，或将严重影响开发商既定的开发进度。另外，大气管控、台风等等均或将成为开发商要求延期交付的理由。对于开发商单方所提的不可抗力事由，是否必然成立呢？
对此，我们应具体问题具体分析，下述分析我们就以新冠疫情为例。
首先，关于定性问题， 2020年疫情期间，全国人大法工委表示，新冠肺炎疫情对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不可抗力。
其次，关于免责问题，《民法典》第五百九十条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”
根据上述规定，其实新冠疫情并不能当然地免责，还需要从考虑因果关系和影响程度、是否按期举证、延期履行期限等维度考虑，才能判断是否可全部免责，还是部分免责，甚至不免责，该问题较为专业，还是留给专业的人解决即可。我们需要知道这一点即可，即并非所有事由都构成不可抗力，并非所有不可抗力都可当然免责。
以上是律师给到我们的维权指南，于老兵而言，其实并不希望大家遇到类似的事情，掏空六个钱包买的房，平民老百姓哪有时间去维权，哪有那么多财力去维权。
在这，老兵也多说一句，购买商品房我们还是要擦亮眼睛，
不论如何，在充满不确定的大环境下，还是建议大家选择实力强劲的房企。比如焦点研究院之前发布过中国上市房企经营安全评价排行榜，具有一定参考价值。
其中安全系数TOP10房企分别是：中海、龙湖、华润、万科、金茂、保利、龙光、招商蛇口、碧桂园、旭辉。有国资背景的房企占了6席，而突围的4家民企分别是龙湖、龙光、碧桂园、旭辉。
以上，若粉丝有任何购房问题、法律问题都可联系添加微信，我们竭力用我们的专业知识为大家铺平购房路。
