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时间：2022-12-02 15:10:40来源：法律常识

房地产案例评析｜广东江门市梁某雅、黄某强农村房屋买卖纠纷案评

作者：李国鹏律师

案例类别：房地产｜宅基地使用权｜农村房屋买卖纠纷

案例名称：广东省江门市梁某雅、黄某强、陈某秀、黄进某农村房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督纠纷案

案例地域：广东省江门市

案例来源：中国裁判文书网

案例层级：普通案例

法院级别：广东省高级人民法院

评析焦点：江门市农村房屋买卖合同的效力分析、无权代理人代理行为的效力分析及物权善意取得在农村房屋买卖中的适用

一、案情简述：

黄某享是台山市斗山镇六福眼镜村村民，其于2017年4月17日死亡，且黄某享的继承人为其妻子梁某雅和儿子黄某强。被告陈某秀于1981年12月22日婚嫁黄某荣，生育被告黄进某；黄某荣于2012年6月1日死亡。1987年2月6日黄某享向原台山县斗山镇六福眼镜村申领了坐落在台山市斗山镇六福眼镜村东至空地、南至村委会车房、西至水渠、北至空地的73.50平方米宅基地一块，并于当日获相关部门许可以原告的名义核发了《建房许可证》一份于当年在该地块上建成一层房屋一间，至今未向有关部门办理该房屋的土地使用权证和房屋所有权证。1992年5月1日，黄某享将涉案房屋连同所处地块全部卖给黄某荣并于当日立下《字据》为凭，字据上显示：壹层74平方屋地皮全部卖给黄某荣，我家叁口人同意，黄某享、梁某雅、黄某强。被告陈某秀、黄进某自1992年5月份起使用该房屋至今。另查明，已经生效的（2015）江台法斗民初字第49号《民事判决书》及（2015）江中法民一终字第490号《民事判决书》认定，陈某秀就涉案房屋提交的1992年5月1日黄某享、梁某雅、黄某强三人签名捺印的《字据》载明：一层74平方屋、地皮全部卖给黄某荣，我家三口人同意，黄某享、梁某雅、黄某强。"台山市斗山镇六福村民委员会出具证明认可陈某秀于1992年5月份开始正式使用涉案房屋，另有该村民委员会见证及多名村民签名证明陈某秀购买梁某雅的房屋，并有证人黄某出庭作证，证明陈某秀以3600元的价格购买涉案房屋，黄某享收款时梁某雅与黄某强在场，黄某在场看到了交易过程。

原告诉求：请求依法确认原、被告之间的农村房屋买卖合同无效。

被告答辩：被告陈某秀、黄进某在法定期限内既没有答辩，也没有参加本案的庭审。

一审判决：2018年9月7日广东省江门市台山人民法院做出（2018）粤0781民初667号民事判决：驳回原告梁某雅、黄某强的全部诉讼请求。

二审判决：原告梁某雅、黄某强不服一审判决，提起上诉。2018年12月26日广东省江门市中级人民法院做出（2018）粤07民终3727号民事判决：驳回上诉，维持原判。

再审判决：梁某雅、黄某强不服广东省江门市中级人民法院终审判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东高院依法组成合议庭对进行审查，2020年8月17日做出（2019）粤民申4079号民事裁定：驳回梁某雅、黄某强的再审申请。

二、法院观点简述：

一审法院观点

本院认为，本案属农村房屋买卖合同纠纷。本案的焦点是原告请求确认黄某享与黄某荣签订的涉案房屋及宅基地使用权买卖合同无效是否具有事实依据和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定"。黄某享向黄某荣立下《字据》确定将涉案房屋卖给黄某荣后，由被告陈某秀、黄进某自1992年5月份起使用房屋至今，可视为双方已履行合同完毕。另外涉案房屋的买卖虽涉及宅基地的转让，但不是宅基地的单独转让，是黄某享将涉案房屋连同所处的地块一并卖给同一集体经济组织成员的黄某荣，故不符合宅基地买卖合同无效情形。原告梁某雅、黄某强主张上述字据是黄某享代其签订的，但原告提供的证据不足以证明其主张。故原告关于确认原、被告之间的农村房屋买卖合同无效的诉讼请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。被告陈某秀、黄进某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法应予缺席判决。

二审法院观点

院认为，本案为农村房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：梁某雅、黄某强主张案涉房屋买卖合同无效的依据是否充分。结合案件查明的事实，本院已经生效的（2015）江中法民一终字第490号《民事判决书》认定，陈某秀就案涉房屋提交的1992年5月1日黄某享、梁某雅、黄某强三人签名捺印的《字据》载明：“壹层74平方屋、地皮全部卖给黄某荣，我家叁口人同意，黄某享、梁某雅、黄某强。”台山市斗山镇六福村民委员会出具证明认可陈某秀于1992年5月份开始正式使用案涉房屋，另有该村民委员会见证及多名村民签名证明陈某秀购买梁某雅的房屋，并有证人黄某出庭作证，证明陈某秀以3600元的价格购买案涉房屋，黄某享收款时梁某雅与黄某强在场，黄某在场看到了交易过程。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，已经生效的（2015）江中法民一终字第490号《民事判决书》认定的事实可以作为本案认定事实的依据。退一步讲，即使案涉《字据》中梁某雅、黄某强签名及指模不是其二人的，也不足以推翻其二人在现场及知晓上述房屋买卖行为发生的事实，且本案现无证据证明台山市斗山镇六福村民委员会出具的证明存在伪造的事实，也无证据证明该案相关证人证言存在不应采信的情形。梁某雅、黄某强关于该证明是伪造的以及黄某的证言不足以采信的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。梁某雅、黄某强上诉称黄某享签订案涉《字据》未经其二人同意及授权，却并未提交足以推翻上述事实的相反证据。双方当事人在1992年已履行完毕案涉房屋买卖合同，案涉房屋买卖是黄某享将该房屋连同所处的地块一并卖给同一集体经济组织成员的黄某荣，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。梁某雅、黄某强关于案涉房屋买卖合同无效的主张，理据不足，本院不予支持。

再审法院观点

本院经审查认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。根据梁某雅、黄某强的再审申请，本案审查的问题是：案涉房屋买卖合同的效力。经查，已经生效的（2015）江中法民一终字第490号民事判决认定，1992年5月1日黄某享、梁某雅、黄某强订立字据将“壹层74平方屋、地皮全部卖给黄某荣”，黄某荣的妻子陈某秀于1992年5月开始正式使用案涉房屋，黄某享收款时梁某雅与黄某强均在场。本案中，梁某雅、黄某强虽然主张案涉字据中梁某雅、黄某强的签名非其本人所签，指模非其本人所盖，但案涉房屋自1992年已由陈某秀使用至今，梁某雅、黄某强均未提供证据证明其曾提出异议，亦未能提供充分证据推翻上述生效判决认定的事实。因此，二审法院认定案涉房屋买卖合同不存在无效的情形，并无不当。至于梁某雅、黄某强申请再审提供的证据，均不足以推翻二审判决所认定的事实，故本院不予采纳。

三、法律评析：

本文主要针对涉案“江门市农村房屋买卖合同的效力问题” 、“无权代理人代理行为的效力问题”、“物权善意取得在农村房屋买卖中的适用”，从该三方面展开法律分析：

（一）江门市农村房屋买卖合同的效力问题

因涉及到农村房屋买卖合同的效力认定，便绕不开农村宅基地使用权的问题。农村房屋买卖合同中包含了地上房屋买卖关系与宅基地使用权转让两层法律关系。而对农村房屋买卖合同效力产生重大影响的则是基于农村集体经济组织成员权的宅基地使用权的转让。农村房屋买卖交易中，宅基地使用权的受让人必需是本集体经济组织成员，且需符合一户一宅原则及不得超出省级人民政府规定的面积标准。本案例中，出让人与受让人同属江门市台山斗山镇六福眼镜村的集体经济组织成员，因此在受让主体方面，不存在违反《土地管理法》关于宅基地制度中的效力强制性规定。

（二）无权代理人代理行为的效力问题

本案例中，出卖人一方提出观点：涉案农村房屋买卖合同在签订当时，签字人一方未征得其他两名家庭成员的同意，买卖合同上显示的该两名家庭成员的签名也不是本人签署，而是代签。出卖人一方提出的前述观点，实质上其想表达的法律观点是：涉案农村房屋及宅基使用权属于三名家庭成员共有，其中一人代其他两人在买卖合同上签名构成无权代理，对被代理人不发生效力。

出卖人一方提出的上述观点，本质上没有什么问题。无权代理行为的一般处理规则为：无权代理人在未取得代理人事前同意或事后追认的情况下，以被代理人的名义与相对人订立的合同，对被代理人不产生效力。但前述一般规则外的例外情形有两种：一是被代理人开始履行合同义务；二是被代理人接受相对人的履行；以上两种情况应视为被代理人的事后追认。本案例中，争议双方在1992年5月订立房屋买卖合同，在同年5月份，出卖人交付标的房屋给买受人使用，买受人也按合同约定足额支付了购房款。在此后多年的时间里，提出无权代理观点的另两名家庭成员均未对交付标的房屋及买方付款的行为提出异议。该两名家庭成员长期未提异议的行为应当视为对标的房屋买卖合同的事后追认。

应当视为被代理人事后追认情形的制度，现已被增补为《民法典》第五百零三条：“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认”。

（三）物权善意取得制度在农村房屋买卖中的适用

涉案标的房屋的权利证书只有以出卖方一人名义核发的《建设许可证》，没有房屋所有权证、没有宅基地使用权证。此种情形下买受人在购买房屋的是否符合“善意”？

目前农村房屋所有权、宅基地使用权缺乏登记的情况普遍存在，若审判实践中以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由，认定购房人在购房时不构成善意，进而否定农村房屋产权转让的物权效力，则未免显得适用法律太过机械，这种处理方式既不客观也不现实。本案中，签订农村房屋买卖合同当时，出卖人没有办理农村房屋所有权证、宅基地使用权证，系属政策因素的客观原因。基于此，本案买受人无法通过核实农村房屋所有权证及宅基地使用权证上的权利主体记载内容来尽到审慎审核义务。此种情况下，买受人根据建设许可证记载及对本村村民的客观熟知情况来签订房屋买卖合同构成善意。因此本案中即便出卖一方证实标的房屋为家庭成员共有，但根据房款已付清、房屋已交付且由买方长期占有居住使用的事实情况，也因认定买受人善意取得标的房屋所有权及宅基地使用权，在办理权证的政策条件成就后再行办理相应权证。

四、农村宅基地制度规定变迁1986至2019修正：

中华人民共和国土地管理法(2019修正) [20190826]

　　第六十二条　　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

　　农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

　　农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

　　农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

　　国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

　　国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

中华人民共和国土地管理法(2004修正) [20040828]

　　第六十二条　　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。