时间：2022-12-03 04:41:10来源：法律常识
澎湃新闻记者 葛佳
首批公募REITs的询价和发售时间确定了。
5月19日，首批9只公募REITs先后发布了询价公告、基金合同、招募说明书、托管协议和产品资料摘要等公告。
据澎湃新闻记者统计，9只基金中，有2只产品将于5月28日率先启动发售，另外7只则选择在5月31日开售。
此外，在询价方面，9只产品的询价区间有所不同，介于2.1元/份至13.257元/份之间。
REITs即不动产投资信托基金，是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。根据发行方式和募集资金对象的不同，REITs被分为公募REITs与私募REITs。对于投资者而言，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势，具备较好的投资价值。此外，作为另类投资产品，公募REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。
5月底相继启动发售
具体来看，沪市首批5单项目分别为：华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金（简称“张江REIT”）、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金（简称“浙江杭徽”）、富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金（简称“首创水务”）、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“东吴苏园”）和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“普洛斯”）。
深交所首批4单项目分别为：中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金（简称“首钢绿能”）、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“蛇口产园”）、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金（简称“广州广河”）和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“盐港REIT”）。
询价公告显示，8只公募REITs将于5月24日正式询价，而广州广河稍晚一天，为5月25日询价。
募集期方面，有2只产品选择在5月28日率先启动发售，分别是首钢绿能和张江REIT；另外7只则选择在5月31日为网下及公众发售首日。
据澎湃新闻记者观察，9只公募REITs的询价区间大多介于2元-5元之间，不过，也有询价区间超过12元的。
其中，蛇口产园的询价区间最低，为2.1元/份-2.42元/份；首钢绿能和广州广河的询价区间均高于12元，分别为12.5元/份-14元/份、12.471元/份-13.257元/份。
从募集份额来看，首钢绿能的基金募集总份额最低，为1亿份；张江REIT、浙江杭徽、首创水务募集的基金份额总额均为5亿份；广州广河、盐港REIT、东吴苏园、蛇口产园分别为7亿份、8亿份、8亿份和9亿份；普洛斯最高，为15亿份。
结合每个项目的询价区间最高价以及募集总份额来计算，此次9各项目预计发行规模在332亿元左右。
存续期15年到99年不等
值得注意的是，从招募说明书来看，项目的存续期都很长，20年到99年不等，如何向投资者解释存续期的问题？存续期到期之后，该项目是否面临退市的问题？
以东吴苏州工业园区产业园为例，东吴基金表示，“根据相关法律及不动产权证书，两大底层资产的土地使用权分别于2055年及2060年到期，所以我们产品的存续期主要依托资产的土地使用权，定在40年。但是投资人也不用担心存续期到期之后的问题，因为在存续期届满后，经基金份额持有人大会决议通过，基金可以延长存续期限。”
东吴基金表示，“有些投资人可能不会选择持有到期，为了满足不同投资期限需求的投资者，最大程度上保障投资者的利益，使他们有更良好的投资体验，用场外基金账户认购的投资者也可以通过转托管业务将资金转移到场内进行交易，获得相对充足的流动性。”
首批试点基础设施REITs均较为质优
万和证券研究表示，首批试点基础设施REITs项目无论是资产质量还是运营维护能力，均处于比较优秀的水平。为保障基础设施资产的平稳运营，试点项目在交易结构中，基本维持了现有的优秀运营管理团队不变，同时设置市场化激励约束机制，充分调动运营团队的积极性。
华创证券研究也表示，目前交易所披露信息的REITs项目基础资产均较为优质，从目前国内已经披露信息的几单REITs的测算得出的内部收益率来看，个别优质项目收益率可达6%以上，从国内来看超过了传统国债、中高等级信用债投资赛道的一般收益，从国际来看也具有相当优势。
对于投资者而言，东吴基金表示，基建市场拥有着巨大的体量和存量，以往资本市场基础设施类资产投资价值只能部分体现在债券，ABS等产品上，且这些产品小众化，普通投资者参与门槛高。本次公募REITs将把优质的基础设施建设项目以公募基金的模式推向市场，扩大了市场的参与度，普通投资者也有望分享国家经济和不动产市场发展的红利。而且，公募REITs拥有投向明确、强制分红、低杠杆限制等特点。
此外，东吴基金表示，公募REITs通过设置强制分红比例，可以将投资经营可能获得的收益相对较高比例地分配给投资者，这使投资者有望获得相对稳定的投资收益。这一点非常契合保险资金、养老金、企业年金等长期化资金的配置方向。
或将被火热认购
鉴于首批试点项目具备良好的风险收益特征，市场各方参与者持积极态度，业内预计首批产品发行配售将获热烈参与并取得良好发行表现，后市交易情形或有分化。
对于公募REITs产品的首发认购情况，有市场分析人士指出，在当前股市相对疲软的背景下，由于这些公募REITs产品本身是投入到一些收费的公共设施中，也隐含了政府的信用背书，因此该类基金的收入稳定性在一定程度上也给投资者吃了颗“定心丸”。综上，预计这类产品会得到投资者的追捧并被火热认购。
具体到投资方式上，在首次认购或买入份额前，普通投资者需以纸质或电子形式签署风险揭示书，确认其了解产品特征及主要风险。未签署《风险揭示书》的普通投资者，基金管理人、证券公司等基金销售机构不得接受其认购或买入委托。
运作模式方面，基础设施REITs采取封闭式运作模式在二级市场上市，投资者可在二级市场进行竞价交易。上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。根据《指引》规定，基础设施REITs的杠杆率最高可达到140%。
中金公司研究部认为，考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。从境外市场来看，部分REITs产品上市后类似股票会呈现出大幅上涨或者下挫的现象，建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值，避免追涨杀跌，减少双向波动。
公开资料显示，首批项目涵盖四大主流类型覆盖四大重点经济区。
上交所首批项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域，优先支持基础设施补短板行业及高科技、特色产业园区等。
深交所首批基础设施项目均位于京津冀和粤港澳两大一体化发展重点区域，项目类型包括垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等主流基础设施领域，原始权益人回收资金投向强增量补短板领域。
责任编辑：是冬冬
校对：丁晓
