时间：2022-12-03 09:08:05来源：法律常识
【事件回顾】
张女士（化名）家住XX小区15号楼，自从搬进来后张女士就发现自家楼旁长期堆放着一堆垃圾，为此，张女士曾多次找到物业进行沟通，物业回复称该批垃圾是装修垃圾，物业公司会定期安排垃圾清运。
可张女士发现物业虽然说是定期清运，但却经常1、2个月都不处理一次，并且说好的是建筑垃圾里面却什么垃圾都有，楼下的垃圾一到夏天就经常有恶臭传出，导致张女士有时连开窗通风都不敢。
除此之外，张女士还发现小区物业的很多服务“漏洞”，比如小区车辆乱停乱放，经常堵赛道路却没人管理；小区多处电线外漏、墙体发霉；说是封闭小区，却经常有外来货车随意出入；物业费远超周边同等小区等等。
张女士本就对自家楼下长期堆放垃圾不满，再看到物业各种收钱不干事的服务后，索性拒交了物业费。
为此，物业经理多次上门进行催缴，可张女士非但没有补缴物业费，还联合起小区其他对物业不满的业主提出了抗议，并表示如果物业不进行整改到让业主满意就不交物业费。
眼见协商无法解决物业费的问题，物业无奈之下将“带头闹事”的张女士告上了法庭。
【案件审理】
在庭审中张女士针对物业服务质量主要提出以下问题：
1.小区服务不好，小区车辆乱停乱放；
2.物业费款项不明，小区电线裸露外部，地下室墙体发霉长毛，被告门口电线裸露外面，有安全隐患。物业内部群随便踢业主，不回答内部群提出的问题，15号楼楼下堆放垃圾；
3.小区管理混乱，电梯卡时常不好用，故意为难业主，地下化粪池都涌出来，小区是封闭小区，小区有货车从进小区到卸完货走，没有保安管理外来车辆。
并提交照片及视频材料以证明上述事实。
物业公司为此辩解称：
1.关于地下化粪池问题，该照片所照区域在涉案小区外，并且该流水池也是物业公司为了不让废水流入道路上而自己花钱修砌的，产生废水的原因是与开发商有关系；
2.关于电线外露、墙体发霉以及电灯线的问题，被告没有提供照片的原始载体，即使该照片是真实的，那也是房屋质量存在问题以及开发商的自行设置，不属于物业公司的服务范围，墙体漏水问题的真实性予以认可，但是该问题的责任方在于开发商；
3.关于车辆进入问题，所进入小区汽车均系与业主有关的外来车辆，从原告提供的临时车辆出入登记表中可以看出，业主如需外来车辆入该小区，都要提前与门卫进行沟通，门卫才会放行，这也是为了方便业主；
4.针对被告提供的业主群的打印照片，因被告没有提供该照片的原始载体，所以对于该证据的真实性不予认可；
5.针对地下车库存在垃圾堆放事宜，因涉案小区装修业主较多，垃圾堆放在地上，不利于美观，物业公司就在地下车库选了一处装修垃圾堆放站，堆到一定程度，会由原告联系车辆，将垃圾进行集体的清洁送出。
最终，法院经审理认为：
物业公司与XXXX有限公司（开发商）签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效。物业合同履行期间，双方应相互理解，相互配合，各自履行法定及约定的义务。经查实，原告（物业公司）自2017年12月1日起在该小区提供物业服务，被告（张女士）作为XX小区15号的业主，享受了原告提供的物业服务，应承担相应物业费支付义务。现双方对被告张女士2019年3月1日起未交物业费无异议。
被告（张女士）针对原告物业服务所存在的问题进行的举证，较为充分，能够说明原告在卫生清洁、门卫安保等方面存在服务不到位问题。原告虽就此进行了相应的回应，但不足以否定物业服务不到位事实。
本院认为，原告实际所提供的物业服务的内容与质量，与其所依据的物业合同中所约定的内容及质量存在一定的差距，故原告要求按物业合同约定的1.65元/平方米.月标准计算物业费，本院认为依据不足，不予采纳。
综合原告物业服务内容及实际完成质量情况，本院认为物业服务费按1.485元/平方米.月（1.65元/平方米.月×90%）计算，更为合理。
据此核算，被告（张女士）应交2019年3月1日至2021年12月31日期间的物业费6169.88元（122.2平方米×1.485元/平方米.月×34个月），原告的诉讼请求中超出上述部分及原告主张被告支付违约金部分，本院不予支持。
【法律提示】
通过案例我们不难看出，物业服务不到位但并不意味着我们没有享受到物业服务，只要《物业服务合同》合法有效，物业提供了服务业主就需要支付物业费，拒交物业费属于是违法行为。
但不能拒交不意味着不可以少交，我们可以根据物业实际提供的服务内容以及完成质量的情况，合理要求物业公司减免物业费。
关注东友，每天了解一个法律知识，万一有用呢？
文丨东友律师
