时间：2022-12-04 06:36:59来源：法律常识
最近二十年的国人，普遍喜忧参半的只有两个地方，一个是股市，一个是楼市。提起楼市，就要提起中介，去年的蛋壳历历在目，今年的地产行业裁员声犹在耳。不过今天我们不谈这么宏观的事情，只从中介费和跳单，这俩水火不容的争议点着手，从法律的角度看看这个问题。
2021年1月1日起，《中华人民共和国民法典》正式施行，根据民法典第九百六十五条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。这一条法律的设立，基本确定了作为居间方的合法权益，但是综合法院判例来看，还有几点需要在考虑跳单问题时需尤其注意：
1.独家委托的重要性。一般而言，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。房屋买卖居间合同中常有禁止“跳单”的格式条款，该条款的本意为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳过”中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金。所以，衡量被告是否构成“恶意跳单”的行为，应审定其是否利用了原告提供的房源信息、机会而私下与出卖人签约购房，换言之，若买方通过其他合法途径获得同一房源的信息，并继而选择报价低、服务好的其他中介公司，则不应认定为“恶意跳单”。
也就是说，如果某房屋的原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，买方与中介人看房却没成交后，买方虽然继续与卖方签订了购房合同，但却是通过别家居间公司提供的居间服务，且负担了居间服务费，就难以认定买方系“恶意跳单”，也难以认定买方构成违约，故对中介人的“跳单”诉讼请求不会支持。
2.买方是否有主观上的“跳单”故意。如某中介公司在促成买卖双方交易时并未全面、准确地了解涉案房屋的抵押登记情况，导致买卖双方在交易时出现障碍，进而终止房屋交易，即买卖双方最终未能成交且解除看房协议，并非是买方为了故意逃避支付佣金而造成的。那么此时买方再次通过其他合法途径获得同一房源的信息，并继而选择报价低、服务好的其他中介公司，则不应认定为“恶意跳单”。
3.《看房协议书》的有效性问题。一般来说，买卖双方签订的《看房协议书》属于居间合同性质。协议中约定买方不得故意绕开中介人与房东私下交易或找他人进行本房源交易代办，否则承担违约责任。该约定属于房屋买卖居间合同中的禁止“跳单”格式条款。此条款本意是为了防止买方利用中介公司提供房源信息却“跳”过该中介公司购买房屋，而使该中介公司无法得到应得的佣金。但是在某些情况下，《看房协议书》存在无效的情形。根据民法典第四百九十七条的规定，有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（二）提供格式条款一方排除对方主要权利。如某中介人提供的《看房协议书》中约定，买方（含亲戚朋友）不得就中介人所提供之看房信息与房主以任何理由成交或告知他人成交，亦不得就同意房屋在其他中介公司成交，如果违反本协议，甲方必须支付本协议约定佣金的双倍（3%）作为违约金。此协议在实务裁判中，法院以该格式条款的约定使中介人处于即便未促成交易亦可获取居间报酬的优势地位，且中介人未提供充分证据证实其就上述条款采取合理的方式提请对方注意，故该条款明显加重了购房者的责任，也剥夺了购房人采用更公平、优惠的方式完成交易的选择权，将该条款认定为无效。
4.未能成交也可以约定必要费用。《民法典》第九百六十四条规定：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但是可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。即房屋买卖中介人并未促成房屋买卖合同成立，依法不能收取信息咨询服务费，即中介费。但是如果有约定必要费用，则法院会依法要求买卖双方向中介人支付居间活动的必要费用。而必要费用的确定，一般会综合房屋买卖交易习惯、中介人提供的劳务及买卖双方已实际支付的中介费等实际情况来考虑。
以上内容，相信各位对“跳单”的最终认定有了一定的认识。总结下来，中介人应最大程度地签独家委托、保证服务的准确性、完善看房协议的约定内容，并通过约定必要费用的方式，最大化己方利益。
